成都高端住宅：省外富豪忙抄底 省内富豪还在等

　　今年两会期间，国务院总理李克强在参加四川代表团审议时表示，“希望四川在西部大开发中起到‘领头羊’作用。”

　　作为四川发展的重要引擎，成都也被称为“财富第四城”、“新一线城市”。近日，《每日经济新闻》记者通过整理统计局、社科院、银监会等部门和机构的数据发现，从近两年的城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大公司指数、人口吸引力等各项指标来看，成都稳居西部城市第一位，仅次于四大一线城市。但与城市发展“高点”相反，成都主城区新房均价不足1万元/平方米。与一线城市同等配置的高端住宅产品相比，成都市场的价格只有其三成左右。

　　“其实成都高端住宅的运气并不好，一‘发芽’就遇到‘风霜’。”实效机构总经理吴昊告诉记者，成都高端住宅2007年“发芽”，2008年就遇到全球金融危机，2010年则遇到限购。当其他20多个城市都走到高端住宅风口的时候，成都却屡次错失机遇。

　　那么，对于同时处于价格洼地和城市发展潜力高点的成都高端住宅市场，能否成为富豪们的下一个“猎场”？

　　合景泰富成都分公司营销副总经理袁媛告诉记者，成都不缺富豪，只缺富豪喜欢的东西。或许对成都富豪而言，高端住宅需要满足其独特需求，带给客户惊喜。

　　成都的发展潜力

　　“四川要在西部大开发中起‘领头羊’作用，扩大有效需求，不仅做大经济规模，更让质量效益上新台阶。”这是今年全国两会期间，李克强总理在参加四川代表团审议时对四川提出的希望和要求。“西部大开发领头羊”，四川的发展定位很明确。四川省社科院财贸与金融研究所所长王小琪曾指出，处于“长江经济带”和“丝绸之路经济带”交会点上的成都，在基础设施、立体交通体系、战略性产业体系、人才培养和创业环境等方面都更有优势。成都应依托现有优势，承担起“核心极”重担，构建全方位开放新格局。

　　对“核心极”的定位，西南财经大学经济学院副教授刘璐表示认同，他告诉记者，从城市间的研究来看，成都的经济地位在西部首屈一指。

　　据记者了解，成都2013~2014年在城市竞争力、城市经济实力、资金总量、大公司指数、人口吸引力等指标都稳居西部城市第一位，仅次于四大一线城市。

　　来自成都市政府的数据显示，2014年成都经济总量破万亿，其中GDP总量达10056.6亿元，同比增长8.9%，增速高出全国平均水平1.5个百分点，全国排名第九位，二线城市第五位，其中工业增速居全国15个副省级城市第一位。

　　在中国社科院发布的《2014年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，成都的位置也前进至第七位。

　　更能直接反映城市实力的一组数据是，根据中国人民银行成都分行发布的“金融机构本外币各项存款余额”，成都2013年的资金总量达到2.37万亿元，居全国第七位。

　　在“向西部倾斜”的国家战略布局下，具有国家“东南西北格局”中的西部“核心极”潜力的成都，或将改变在全国城市和经济版图上的位置。

　　袁媛站在地产人的角度，给记者描述了一个前景，“1.5线到1线城市的成都，在未来的5~10年能够基本达到北京、上海这类城市的量级，在经济体系和金融体系中发挥中枢作用。”

　　但刘璐指出，（从区域核心极等层面上看）成都与北京、上海有类比之处，每个城市的条件不同，成都的发展方向更多是区域性的经济中心，不会像北京、上海一样更有全球性，成都在规模等方面与一线城市间依然有很大差距，但距离在缩小。

　　“成都处在连通欧亚的西南线（昆明一路）和西北线（兰州一路）的交界，虽然与欧亚城市的联系会间接点，但成都是西部经济最发达的城市，成都以这样的区域位置，如果发展得好，对开发商而言，能够成为他们重要的后方基地。”刘璐表示。

　　基建利好地产价值升级

　　在吉信行总经理潘海看来，近几年成都基建逐渐走好，城市发展对成都的刚需市场和高端住宅市场来说都是利好。

　　记者整理历史数据发现，仅从轨道交通一项基建设施对房地产发展的带动作用来看，广州自华南快速干线等公路交通的修建，碧桂园、星河湾进入广州开发大盘，到地铁通车、火车南站等基础配套成熟，广州番禺华南板块房价，10年涨幅超5倍。北京通州在新城规划和轨道交通等基础设施的改善下，新房房价从2009年底的8000元/平方米涨至目前的3万/平方米，涨幅近4倍。受到上海“基建投入向郊区倾斜”的规划影响，上海7大新城房地产价格均被提升，以轨道交通更成熟的嘉定新城为例，新盘均价已从2008年的8500元/平方米涨至目前的近2万元/平方米。《每日经济新闻》记者从成都市建委得到的一份数据显示，成都在城建项目的投资，今年计划为120亿元，交通项目的投资额达到404亿元，是去年计划总额的近一倍。仅在2008~2009年，成都的交通建设投资额已经与过去10年的投资额总和相当。在成都的5年计划中，2015年的综合交通项目总投资为1200亿元。

　　今年，成都在轨道交通领域，有13个项目上马，续建7条、新开工3条地铁，启动总长65公里的3条有轨电车线。

　　锐理统计的数据显示，轨道交通等基建项目开工对成都房地产提升作用明显。目前成都受轨道交通影响最大的站南、三圣乡、大面、外光华、犀浦、大丰等板块，去年住宅新增供应量都在30万~50万平方米，大源、光华大道等板块的供应量则是70万~80万平方米，居全市各板块最前列。

　　在高端市场，盛世新源总经理廖建华向记者提供了一组数据，处于精装住宅和高档别墅之间的这一层级高端住宅，2013年和2014年的销量分别维持第一高和第二高的去化水平，其中2013年销量突破70万平方米，2014年销量也维持在55万平方米左右。

　　据他介绍，由于众多一线开发商在城南的站南-会展、城东的攀成钢、城西的光华等板块开发优质项目，让众多高端客户有了更多选择，近几年成都高端住宅市场的整体容量也较此前加大了。

　　记者也注意到，成都高端住宅中，除阿玛尼艺术公寓、来福士广场T5等布局一环外，成都银泰中心、誉峰、西派国际、龙湖世纪峰景、中海公园九号等更多主打城市价值的高端住宅项目，均选择布局城南三环以外的金融城、世纪城一带的新兴CBD区域。城市规划和轨道交通等基础设施的完善，给了成都高端住宅新的想象。

　　在四川的轨道交通规划中，将实现以成都为主枢纽中心，4小时到达贵阳、兰州、昆明、西安、武汉等周边省会，8小时到达京津冀、珠三角、长三角地区，覆盖四川所有地级市、自治州的格局。

　　刘璐表示，“轨道交通建设提升成都房地产的对外吸引力。”廖建华也告诉记者，通过他们对购买高端住宅产品人群的了解，不止限于成都本土，整个四川的二级城市，甚至西部的高端人群都是成都高端住宅的主力客群。“与成都的级别、规模、经济总量、富裕程度等指标处在同级的杭州、南京等城市，房价比成都高很多，这种局面会对很多高素质人群有吸引力，也说明成都房地产价值的上升空间。”但刘璐也提醒，即使成都发展得很好，单一发展的局面没改变，也很难达到一线城市的房地产水平。