广州市区小户型房源也愁嫁 放盘3月无人问津

　　中心四区小户型行情速递

　　天河区：根据满堂红数据显示，近期天河区小户型二手房成交均价为24774元/m2，议价空间约为3.7%，相比去年同期的2.2%有明显的上升，占全区成交量的16.9%，成交量同比去年同期减少接近三成。

　　越秀区：在名校效应强的越秀区，近期也有小户型的笋盘放售，租金回报亦不错。根据满堂红数据显示，近期越秀区小户型二手房成交均价为27627元/m2，议价空间约为5.5%，相比去年同期的5.1%略有上升，成交占比约为29.7%，成交量同比下滑接近四成。

　　荔湾区：合富置业高级营业经理刘兆洪表示，即使是商业发达的中山八和老西关附近，近期也有回报理想的小户型笋盘出现。如靠近周门的中兴苑，有一套40平方米的笋盘以70万元的笋价放售，带家电出租，租金可达2500元/月左右，租金回报超4%。

　　海珠区：据中原地产新港西五分行高级营业经理周绍群介绍，在今年1~3月，新港西板块的二手小户型单位成交量一般，约占总成交量的两至三成。但同时，小户型单位的放盘量较大，业主放盘价比市场价格高约5%，同时其心态不太强硬，可以有5%~10%左右的议价空间。“如业主急卖，最终成交价比市场价格低约5％~10%，如非急卖，则可与市场价格基本持平。”

　　买家方面，由于现时公寓单位选择性多，导致投资客数量减少，自住型买家居多，并且多青睐“刚需”两房单位。一般小户型单位的成交时间需约3个月左右，如超过半年未能成交，不少是因为业主不愿意降价，或是该放盘单位正在放租，买家看房不方便。或是买家持观望态度，期待新的房地产政策出台，以影响楼市走向。 文/表：记者王雯倩

　　市区板块的小户型向来是房产投资者的心头好，因为此类物业的总价不高，而租金回报率稳定，并且物业抗跌能力强。不过，记者近日在天河踩盘时留意到，部分地段优越的小户型，似乎陷入了无人问津的尴尬，个别小户型二手房源的放盘时间甚至超过3个月。据中介人士透露，由于现时二手房行情尚未回暖，带有优质学位的小户型二手房尚且有家长客捧场，而普通素质的单间或一房一厅，行情并不乐观，市场上的房产投资客并不如预期多。

　　各区成交两极分化

　　据合富置业成交数据显示，今年年初中心城区小户型成交的热点还是主要集中在天河、荔湾以及海珠等区，越秀因教育资源集中，带名校学位的小户型价格走势跑赢大市升幅，甚至部分楼梯小户型学位房单价超过电梯楼单价，但投资客对此类物业的关注度较往年下降不少，促使越秀小户型成交占中心城区成交份额从去年年初的两成下滑到今年年初的一成多。白云区小户型交投热度则与去年同期差不多。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，今年年初，中心城区面积在50平方米以内的小户型二手房，约占整体成交的一成多。与去年同期的两成多相比，小户型交投活跃度并未恢复到去年同期水平。原因在于，一方面整体市场交投气氛虽然自“9·30房贷新政”后有所回升，但仍未回升到去年年初的水平，小户型物业的交投行情自然未能摆脱大市的影响。

　　另一方面，由于去年年中以来交投淡静的影响，持有小户型的业主因价格还不到心理价位，即使有意出售的业主还是主要选择以租待售的方式，等待价格升至合理价位才出售。因此，造成市场上这类小户型物业的放盘亦不及去年同期多。

　　不肯降价熬成“卖剩蔗”

　　“由于自去年年中开始，二手楼价波动幅度较小，走势相对平缓，因此，小户型的整体价格并未如之前几年那样大幅波动。”

　　梁燕明指出，从今年年初中心城区小户型二手成交均价来看，面积50平方米以内的二手小户型成交均价约80.4万元/套，低于去年同期水平。

　　满堂红市场部研究员刘镜棠表示，目前市面上放盘时间较长但未成交的小户型单位，主要以在租放售的单位为主。其中较为典型的如丽晶华庭某44平方米一房一厅电梯楼中层单位，北向，业主放盘时间为2013年10月，放盘总价为实收139万元，且业主要价坚定，单价约为31555元/m2，高于当时市场成交均价2.7万元/m2，房产证出证未过五年，带租约出售。至2014年9月，由于市场明显转淡，业主将底价降至实收135万元，而直至目前为止，该单位仍未售出。

　　“此类单位一直未能售出的原因只要是业主对于物业价格的心理预期相对较高，对于后市亦较为乐观，且放售心态并不是十分浓厚，多数属于可卖可不卖的状态，从而造成因售价偏高而未能成交。” 据刘镜棠介绍，此类“长寿盘”一直未能成交的原因是价格偏高，因此如想尽快售出物业，降价是最重要的手段。

　　目前放盘时间较长、不太让市场受落的小户型物业，原因大多都是价钱方面的因素，若业主放盘价远超市场可承受价位，或是买卖双方协商好价格后又反价，则较难在短时间内卖出。

　　记者视点

　　小户型长线投资依然看好

　　购买中心城区面积在50平方米以下小户型物业的买家当中，短线投资客仅占4%，而去年同期这类买家曾一度高达9%。约一成多的买家则是买楼收租的长线投资客，而现时超过六成购买小户型的买家是首次置业人士，手中预算往往不高但仍希望在交通便利、生活配套完善的中心城区置业，才选择总价不高的小户型作过渡型置业之用。此外，现时还有接近两成购置小户型物业的买家，属于二次置业人士，原本已有居所但出于学位等方面的需求而购置中心城区的小户型物业。

　　物业投资收益包括两方面，分别为物业自身的价值及租金收入。物业自身价值方面，由于市场供应量相对较少，而需求量相对较大，小户型单位相对于其他户型来说依然拥有较强的增值保值能力；租金收入方面，虽然租金回报率近年来是一路下滑，但小户型住宅租金回报率依然是最高的，相对于其他户型来说仍然有较明显的优势。

　　现时中心城区内放售的小户型笋盘当中，依然能找到纯租金回报率高达3.8厘甚至4厘以上的物业，投资门槛还不到100万元，依然适合预算不高但希望获得理想回报的人士选购。记者王雯倩