二套房首付比例下调 按揭贷款最低调至四成

　　昨日，央行、住建部、银监会共同下发了关于个人住房贷款政策有关问题的通知。通知表示：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　与此同时，财政部、国家税务总局昨日宣布，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　-二套房首付

　　贷款成本↑入市门槛↓

　　例子：总价200万元住房

　　条件：商业银行20年期、等额本息、

　　基准利率

　　首付比例 60% 40%

　　首付款 120万元 80万元

　　贷款额 80万元 120万元

　　还款额 136万元 205万元

　　月供 5685元 8528元

　　总额 256万元 285万元

　　分析上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，二套房首付比例下调后，总体而言，购房人的贷款成本增加，但是首付资金节约了，降低了入市门槛。在六成首付的情况下，需要多缴纳首付款40万元，现在这笔费用可先不缴纳，而是通过按揭贷款缴纳，20年分期支付，“这也是政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市。”

　　-营业税5改2

　　房款百万省税5.65万

　　例子业内人士分析，营业税“5改2”政策大大降低了购房总成本。以一套总价100万元、距离上次交易3年的普通住宅为例，按照原政策未满5年需缴纳全额营业税(5.65%)，为56500元，按“5改2”政策则免征营业税。

　　分析我爱我家市场研究中心郭燕表示，二手房交易中税费成本一般会占房款的3%-10%，其中营业税是税额最高的一种，此次营业税新政会让大量未满5年的房源受益。在近期降息、信贷等政策放宽的背景下，税费环节也为刚需及改善型购房者带来了利好，预计短期内购房者对于政策的落地会观望，长期来看市场活跃度将回升。

　　营业税常识1.本市营业税缴费比例是总房款的5.65%；2.普通住宅为容积率大于1、建筑面积小于144平方米；3.差额征收营业税：本次交易价格减去上次购入价格乘以5.65%。

　　-股市反应

　　10只地产股集体涨停

　　对于二套房个人贷款首付比例下调的消息，昨日A股市场上的地产股似乎比买房人更“激动”。截至收盘，房地产板块涨近3.8%，保障房板块上涨4.3%，个股方面，天房发展、深深房A、保利地产、招商地产等10股集体涨停。昨日沪指涨2.59%，报收3786.57点。两市成交量再超万亿元，涨幅超过5%的个股共有210只。

　　限购政策松绑、央行降息、二套房首付比例降低……自2014年至今，一系列的政策调整给房地产市场带来重重利好。

　　在英大证券研究所所长李大霄看来，二套房首付比例下调有利于房地产市场健康稳定发展，后期将利好股市及房地产股票，建议的投资价值排序为，内资房地产股、B股、A股。招商证券认为，短期A股有望冲击4000点，而地产股或成A股上涨的助推器。