房地产新政释放合理住房需求

　　楼市快评

　　龚名扬

　　“今天房地产出新政了，明天要不要买点房地产股来囤一下？”“今天不是已经涨过了吗？明天不一定还会涨了，小心调整！”周一晚上，在笔者的一个微信群里，一些朋友在热烈地讨论。

　　别看在“衣食住行”里面，“住”只排在第三位，对于素有安居乐业传统的中国人来说，房子的事可是牵一发而动全身的。楼市出了个新政，有房的人关心、没房的人也同样关心，炒股的朋友们更关心。

　　对于那些没房的人，关心的是新政能不能以更优惠的价格或更低成本贷款利率来买房；对于那些有房的人，尤其是前几年买房投资的人，关心的是新政策出来了以后，房子是否有升值空间，房子是否能够更容易出手；对于炒股的朋友来说，他们关心的是自己买的房地产股，到底是买在低点还是高位接盘。

　　股市是个神奇的地方。以东莞的房地产股粤宏远为例，自今年2月9日开始，股价就从低位的4.55元一路爬升，在30多个交易日的时间里升了65%，其他的一些地产股也有类似的走势。

　　本次房地产新政，最让人关心的是“第二套商品房最低首付款比例从原来的70%调整为40%”、“使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%”和“二手房营业税免征期限由5年改为2年”。

　　在房贷新政中，关于首付比例的调整，目的均是为了保障居民合理的居住需求，对二套房的放开，则是为了保障居民改善型住房需求，这与之前全国“两会”中最新的《政府工作报告》方向是一致的，也契合如今楼市所面临的“新常态”。

　　对于新政，笔者身边有很多朋友都担心房价是否会飙涨，现在是不是应该赶紧买房了？营业税免征期从5年改为2年，是不是鼓励人们去炒楼呢？从新政实施后的情况来看，的确有的地方二手房出现了反价的现象，比如深圳就有不少业主撕毁合同，坐地起价，涨7万、10万、20万、40万的都有，最夸张的莫过于连夜涨价55万元。

　　炒楼客的春天来了吗？笔者认为并非如此，尤其对于东莞这种二线城市而言。决定房价走势的是供需，而决定投资或投机需求的，是获利的空间。

　　从供需来看，公开资料显示，去年全国房地产行业大多数指标处于下行态势，房地产开发投资95036亿元，同比下滑9.3个百分点，创2011年以来新低。与此同时，商品房待售面积大幅上升，全国有近6亿平方米代售库存。去年以来，一向以低库存运行的东莞楼市，库存量也呈现上升的趋势，因此才有“以价换量”一说。

　　房地产新政，目的就是通过降低首付资金门槛，让改善型需求来对库存进行消化，这对于供需两方都是好事，但并不意味着房价就会因此大涨。房贷新政，更多的是改变过去对改善型需求的抑制，而并非鼓励投资或投机的需求。

　　深圳业主反价的现象，只是政策过渡期的正常反应，这些业主有这样的底气，无非是因为深圳作为经济特区，房子总是供不应求罢了。但对于大多数城市而言，如今买房来投资，获利空间是多少？10%？20%？

　　如今打开浏览器，看看今年那些股票型基金的涨幅，虽然只过去了三个月，但你会看到满屏的20%以上，涨得更多的也有不少，更不用说一眨眼就有几个涨停的股市了。

　　曾经的楼价飙涨，让不少先知先觉的人通过差价赚取了不菲的利润，这是特定历史阶段出现的情况，从如今的环境来看已经不可复制了。

　　笔者想对那些准备反价的业主说，见好就收吧，而对于那些准备买房的刚需和改善型需求购房者，笔者想说的只有一句话：“慢慢挑，别着急。”