新政“春雨”润楼市 改善型楼盘将受益(2)

　　政府帮忙消化房源

　　《通知》还规定，将鼓励政府整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。

　　德佑研究部总监陆骑麟称，这一政策与过去地方政府委托开发商建设保障房并无本质区别，而收购商品房作为保障房的具体问题，在操作时需要谨慎处理。如若政府低价收购商品房房源作为保障房，开发商出于利润考虑，势必会有抵触；而若是乐于让政府收购的楼盘，往往是因为区位、品质等问题销售情况不佳，抑或开发商自身资金出现了问题。

　　胡志刚建议，政府不如鼓励空置房进行租赁。对于在某些地区还不错的但缺乏配套设施的楼盘，政府可以加大配套设施的建设，使得购房者愿意来购买。政府要把已有的项目想办法进行转型、改造，让项目“起死回生”。提高住房质量和服务，也正符合这份文件的方向。

　　接招·促销

　　房企开始酝酿涨价

　　在新政落地当晚，市场端的表现已经开始显现。

　　顺义某项目在新政落地当晚便发布了涨价通知，该通知内容为：“由于二套房政策火爆，项目将营业至晚上9点，而在4月6日以后，项目将暂停销售，后期再次开盘将涨价5万元。”

　　另据该项目的负责人表示，由于项目是改善类产品，恰恰符合了此次新政惠及的范围，为此有了涨价的项目。

　　“新政的出台肯定会对项目的成交带来利好的影响。”上述负责人解释说，虽然通知有些夸大，后期是否涨价还要另说，但通过此轮营销，更希望的还是把新政的作用放大。加快新政落地对于市场的带动。

　　但与开发商的理解不同，不少专家表示新政的落地最主要的原因是为了“去库存”。

　　“刺激楼市的政策还会继续，但是市场能否在政策刺激下有所恢复，甚至迅猛上涨，这很难说。起码今年市场的区域分化将会进一步加剧。”对于新政的出台，中国房地产协会副会长任志强称，“2015年楼市还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经增加到6.4亿万平方米，同时贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的投资者没有把钱转移到房地产。”任志强预测，商品房价格不会短期内发生太大变化，今年下半年会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，但很难回升到更高的水平。

　　与此同时，对于央行楼市新政，伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。

　　他还认为，新政策将促进改善型业主卖掉城里的中小户型，对于不愿去郊区买房的首次置业者是好事。

　　胡景晖表示，新政策最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升。

　　改善型楼盘将受益

　　首付比例降低，市场端将有怎样的表现？市场人士大多更为看好改善市场。

　　“可以说，首付宽松的政策落地，首先利好的肯定是改善类产品。”世联行北京公司执行董事刘春岩表示，其实从目前的销售情况来看，市场购房人绝大多数购房的还是纯刚需或高端改善人群，但由于自住房的存在，刚需很难成为新政的利好者。而改善类则可通过降低首付而获得更佳的购房机会。而在改善类中，首改产品将变得更为火爆。

　　“从去年销售的情况来看，前几名几乎都是针对首改家庭的改善产品。这一类产品目前的需求量可以占据购房人群的40%。而在市场供应段，这方面的供应却仍属于小部分。为此面临着僧多粥少的局面。这也意味着此类产品将受到更多的关注。”刘春岩说道。本报记者 徐楠