万科：十年后完成彻底转型

　　龙头房企万科于3月31日正式公布了2014年年度业绩，实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。同时，受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。

　　更为业界关注的是，在这次业绩会上，万科系统地评估了企业转型的战略环境，做出了自2014年“转型元年”后最清晰的以十年为单位的战略规划。

　　逆势仍增长 产业化成亮点

　　在业绩会当天，万科董事会秘书谭华杰在讲话中表示，在2014年全国商品住宅销售面积、销售金额出现下降的大格局下，万科的销售实现了逆市增长，全年销售面积打1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。

　　同时，由于结算滞后于销售，2014年万科实现的营业收入为1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。

　　由于市场因素，万科的财务数据中也出现了净资产收益率相对下降的情况，不过，为推动战略转型，在万科“加大了与城市配套相关的新业务尝试”的背景下，这些数据的变化也是题中应有之义。

　　较为引人注目的是，在生态文明建设日益受到关注的时代背景之下，绿色节能在万科的战略中仍被凸显，2014年万科完成绿色三星项目面积达205.3万平方米，绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米，较2013年均有增加。

　　定计“三好” 公布十年版图

　　对于未来的发展，万科总裁郁亮在业绩会中首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。

　　“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。” 郁亮表示，“万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。”

　　所谓的万科X，指的是万科为进入转型期而进行的一系列商业模式尝试，如万科家、万科驿、万科派、万科云、万科里等等，被通称为万科X。谭华杰表示，对于这些尝试，万科持“试错机制”与“赛马机制”共存的原则，允许大胆尝试，以结果检验成败。

　　万科再次强调了“住宅业是未来十年万科最大的业务”，但同时指出“这样的传统业务也需要创新，概括就是三好住宅（好房子、好服务、好社区）。

　　更大的看点在于万科对于做“城市配套服务商”的坚持，值得关注的是，万科提出的新业务基本原则中，首次把“顺应移动互联网时代”提到了“和城市共同发展”比肩的高度上。尽管对互联网思维的学习已经是房企的普遍现象，但作为中国房企的龙头，在正式的战略描述中将之提到这一层面，仍属罕见。

　　具体说来，这意味着万科未来的业务将与移动互联网时代的需求相贴合，在消费地产、体验地产、新型消费中心、社区智能化服务、度假物业等领域多头出击。

　　转型不图快 因有足够时间

　　万科的业绩会受到高度关注的很大原因在于，万科对于行业的未来预判往往不仅仅昭示自身的发展路径，更会影响整个地产业界的行业预判。

　　住宅地产市场未来十年基本安全，是万科的核心判断。谭华杰表示，从万科对既往40年数据的研究来看，“住宅行业未来十年总体来看是安全的，发生房价断崖式下跌，泡沫破灭基本不会。这个决定了万科未来十年战略选择，也就是我们住宅未来十年依然有非常好的空间，这也意味着万科转型不必急于求成……我们要先打好基础，再厚积薄发，在业务上逐步实现转型，因为我们有足够的时间。”

　　对于媒体依然追问万科“规模第一”地位的问题，郁亮笑称：“我们过了青春期了，我们现在是一个30岁的人，不能再比拼个子、规模，我们早就放弃速度和规模。”

　　对于空前充裕的现金流，郁亮则表示“有钱就要任性一点”，他告诉记者，虽然万科去年在土地市场的动作不算大，但由于整个行业进入白银时代，部分开发企业可能会频繁转手手中的项目，万科接盘的机会很多，未来的投资活动会非常踊跃。

　　而在业界普遍关注的在万科业绩会前一天公布的二套房首付比例下调和“五转二”，郁亮坦率地说，新政策对市场健康发展会起到至关重要作用，但地产行业从黄金到白银时代是趋势发展的必然阶段，万科“不会因为政策调整而改变这个判断”。

　　本报记者 胡喆