快而稳健 方兴地产争当“赚钱之王”

　　中新网4月3日电  2015年3月26日，方兴地产(00817.HK)发布2014年报。报告显示，方兴地产在收入、毛利、股东应占利润、每股盈利等多项指标上持续增长、表现亮眼。其中，方兴地产2014年收入295.48亿元，同比增长43%；毛利115.59亿元，同比增长26%；股东应占利润52.96亿元，同比大幅增长25%；核心净利润36亿元，同比增长24%；每股盈利57.9港仙，比上年同期增长25%；每股派息从9.5港仙增长至11.5港仙，派息率继续维持在30%高位。

　　根据权威统计，方兴地产2014年毛利高居行业前列。被称为“最会赚钱的企业”中海地产2014年毛利率32.7%，方兴地产远超中海地产近7个百分点，高达39%。方兴地产首席财务官江南表示，2015年，方兴地产的毛利率将高于同业10%-15%。方兴地产对投资者回报亦优于同业，每股派息不降反增，派息维持在高位水平。

　　面对白银时代的“新常态”，房企如何突围？方兴地产的答案是：“坚持做受人尊敬的质量地产引领者，保持销售加持有的双轮驱动模式，时刻以客户为导向，推动‘精工优质、绿色健康、智慧科技’的质量地产地位巩固和‘配套多维、体验超值、便捷无忧’的服务地产模式创新。”

　　营收、毛利全线飘红

　　2014年，国内房地产行业由高速增长转向自发调整的新常态，市场观望情绪累积，多数城市住宅市场呈现量价齐跌的局面，面临较大的库存去化压力。写字楼、零售商业、酒店等业态在风险基本可控的同时亦存在结构性失衡的隐忧。

　　面对行业调整，方兴地产秉承“积极、稳妥、持续、健康”的原则，持续夯实双轮驱动战略，整体业绩目标超额完成。其中，收入、所有者应占溢利等指标均实现大幅增长，签约销售额亦实现逆市增长，优质土地资源储备持续增长，绿色战略取得重大进展，快速、健康、可持续发展的能力进一步增强。

　　年报数据显示，方兴地产总收入为295.5亿港元，同比上升43%；若扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，股东应占盈利36.1亿港元，按年上升24%。方兴地产旗下三大业务板块-物业开发、物业租赁及酒店经营稳步协同发展，收入分别按年上升51%、12%、3%。其中，住宅销售突飞猛进，同比上升126%。

　　在收入稳健增长的同时，方兴地产的盈利能力仍然处于高位。年报显示，2014年毛利114.68亿元，毛利率39%，超出“利润之王中海地产”近7个百分点。其中方兴地产的住宅销售毛利率高达36%，遥遥领先同行。

　　方兴地产高度重视对投资者的回报，并致力提高对投资者的现金分红比例。随着利润的提升，方兴地产的分红金额也水涨船高，派发期末股息每股11.5港仙，同比上升约21%，派息率维持在高位。

　　方兴地产在稳增长的同时，保持高毛利，以优异的成绩单承前启后，开启企业未来发展的新征程。

　　超低负债助推稳健发展

　　方兴地产收入增长，毛利率高居前列的同时，致力打造一张超级健康的资产负债表。这张资产负债表安全性体现在三个方面：一是严守现金流的安全稳健，二是持续保持资本市场投资级评级，三是杠杆比率严格控制在60%的安全线以下。

　　方兴地产2014年报显示，其净负债率56%，低于行业平均水平，持有现金处于高位，境内贷款和海外贷款比例为45：55，其中境内贷款平均利率6.3%，海外贷款平均利率4.6%，平均融资成本同比下降到5.4%。三大评级机构标普、穆迪、惠誉给予方兴主体评级和债券评级“安全投资评级”，分别为BBB-/BBB-/Baa3。截至2014年12月31日，方兴地产净债务327.06亿元，一年内需要偿还的债务仅需40.73亿元，负债期限搭配合理。

　　方兴地产延续“精准投资”的习惯，在保持财务稳健同时，加强现金流管理、审慎、稳健投资。2014年方兴地产新获取项目建筑面积共约720万平方米，新增开发项目重点聚焦一二线核心城市，其中二级开发项目70%投资于一线城市。截至2014年，方兴地产物业开发面积30,640,974平方米，总土地储备3200万平方米，方兴地产积极在土地市场进取，质优且充裕的土地储备为下一步发展提供充足的弹药。

　　板块协作效应日愈明显

　　通过“持有+销售”双轮驱动模式，方兴地产建立平衡的资产组合。方兴地产选择开发的商用物业项目中最具投资价值的部份进行持有以获取租金收入，获得稳定的现金流入，有效抵御市场风险。

　　截至2014年12月31日，方兴地产运营中写字楼46万平米，在建写字楼61万平米，酒店在建及运营数目计划从现时的13家到2017年的18家；在建社区商业规模为23万平米，集中商业规模33万平米。目前方兴地产持有物业规模100万平方米，该公司计划将用五年时间将持有物业的规模翻倍至200万平米。

　　年报显示，2014年，方兴地产的三大业务齐头并进，业绩表现抢眼，其中，物业租赁板块收入13.99亿元，同比增比12%，毛利率90%，酒店板块收入21.27亿元，同比增长3%，毛利率48%。

　　在商务租赁方面，北京凯晨世贸中心、中化大厦以及上海金茂大厦均在基本满租的情况下实现了租金水平的同比提升，进一步巩固了区域内地标性写字楼的形象地位。南京玄武湖金茂广场写字楼亦克服项目改造影响，保持区域领先的收益水平。

　　在零售商业开发与运营方面，方兴地产在成功打造上海金茂“时尚生活中心”及三亚金茂“时尚生活中心”高端商业的基础上，秉持因地制宜、谋新求变的理念，加大商业项目的开发建设力度。丽江金茂“时尚生活中心”于2014年年底盛大开业，不仅填补了当地高质量商业市场的空白，更为丽江城市旅游升级提供强大助力。随着后续南京、长沙、青岛等商业项目的相继推出，方兴地产商务配套商业、旅游地产商业、城市级商业中心及小区商业四条零售商业产品线得到完善。

　　酒店经营方面，金茂投资及金茂控股联合发行的股份合订单位于2014年7月2日于香港联交所主板上市交易(股票代号：06139)，实现了公司酒店经营板块分拆上市的战略。酒店经营板块的分拆上市有效释放了酒店资产的价值，拓宽了投融资渠道，改善了方兴地产的资本结构，同时打造了一个专注于酒店持有和运营的上市平台，与方兴地产物业开发业务形成战略互动和资本循环，使方举地产双轮驱动战略得以持续夯实。

　　积极探索实践“互联网+地产”模式

　　2014年，方兴地产积极探索“互联网+地产”模式，在商业方面，方兴地产积极探索O2O模式；酒店方面已经启动网上预订系统；物业方面则基于微信，给客户提供1公里以内的贴身服务。

　　借助互联网思维，面对销售压力，方兴地产迎难而上，积极创新营销理念及手段，从“百团大战”到利用互联网思维开创地产界首个“双十一光盘节”，再到“双十二”电商双平台年终盛会，在严峻的市场环境下，一系列互联网思维下的“大营销”活动助推方兴地产销售业绩迅速增长。

　　“双11光盘节”是中国房地产市场首个由开发商主导、以双十一为营销节点、依托全媒体平台的互联网卖房5.0案例，方兴地产联手新浪乐居、平安好房、特斯拉、嘀嘀打车、百度及方兴兄弟单位中国对外经济贸易信托有限公司六大品牌合作方，在全国11座城市22个项目推出主要针对老业主的线上线下多形式优惠活动，总优惠金额达3.3亿元。

　　方兴地产“双十二”主打“电商”王牌，与淘宝达成战略合作，一是与淘宝房产合作线上建立品牌馆，二是成立方兴线上专场拍卖会，形成淘宝房产和淘宝拍拍两大合作平台。方兴旗下北京亦庄金茂悦、望京金茂府、重庆金茂珑悦、青岛金茂湾、长沙岳麓金茂梅溪湖、梅溪湖金茂悦、上海金茂逸墅等6大城市7个项目共计约80套房源参与，总货值近2亿元。

　　绿色战略持续推

　　2014年，方兴地产继续发挥绿色战略作为公司创新发展和差异化竞争重要软实力的作用。一方面持续推动绿色技术研发与应用，另一方面，公司不断强化绿色平台建设，积极与政府主管部门、行业协会等机构对接，参与编制《既有建筑改造绿色评价标准》、《建筑碳排放计算标准》等多个国家标准，促进国家绿色管理事业发展，引领行业绿色生态潮流。

　　在公共建筑领域，上海国际航运服务中心成为全球最大的同时获得绿色建筑三星、LEED、BREEAM认证建筑群，上海星外滩项目获颁“华东地区绿色建筑示范基地”荣誉及上海市绿色建筑贡献奖；在住宅领域，方兴地产推行绿色小区管理模式，以“绿金质量”打造出苏州姑苏金茂府、宁波南塘金茂府、青岛市南金茂湾等多个国家绿标三星绿色住宅，上海大宁金茂府获得中国首个 BREEAM住宅体系认证。

　　在 2014年第十届中国绿色建筑与节能大会上，方兴地产与上海市建科集团、中国建筑科学研究院环能院签署战略合作，方兴地产“提升产业链升级-方兴地产绿色供货商联盟”也正式对外发布。

　　2015年，国内经济面临下行压力，房地产行业仍处于深度调整期，房企将面临利润空间收窄、竞争白热化等挑战。然而随着新区发展、旧城改造等城镇化政策红利的逐步释放，加上个性化、多样化消费渐成社会主流，改善性住房需求和相关配套服务需求逐步升级。方兴地产坚持“质量地产”与“全周期服务地产”，在新一轮市场调整面前将迎来发展契机。2015年，方兴地产重点立足于目前已有及已锁定资源的消化，“去库存，快回款，往前赶”将成为方兴地产2015年度主题词。