3月广州楼市量价齐跌 行家仍然看好广州楼市

行家仍然看好广州楼市 羊城晚报记者 艾修煜 摄

    羊城晚报记者 赵燕华

    昨日广州官方公布的3月楼市成交数据显示，今年3月广州市一手住宅交易呈现量价齐跌，网签面积52.10万㎡，环比2月的52.5万㎡下跌0.4万㎡；网签均价14714 元/㎡，环比2月的14955元/㎡微降241元；二手房成交面积32.15万㎡，对比2月的44.06万㎡，大幅下滑了11.9万㎡。

    羊城晚报记者注意到，从前3月来看，广州市无论是一手住宅，还是土地成交，都呈现低迷和下滑态势。业内人士表示，其实广州的数据与全国大部分城市类似，这也解释了稳定楼市的“3·30新政”为何在3月底以“双响炮”（二套房贷款最低首付比例降至四成＋2年以上住房交易免征营业税）形式重磅推出。“3·30新政”将缓解楼市压力，二季度是窗口期。

    二手房成交大降11.9万㎡

    数据显示，3月广州市（包括市辖10区、从化和增城2县级市，下同）一手住宅网签一手住宅网签4670 宗，网签面积52.10 万㎡，网签金额76.66亿元，网签均价14714 元/㎡。

    从区域看，市辖10区一手住宅网签面积38.99 万㎡；越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区（以下简称中心6区）一手住宅网签面积11.19万㎡；花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围4区）一手住宅网签面积27.81万㎡；增城市一手住宅网签面积7.81万㎡；从化市一手住宅网签面积5.29万㎡。

    均价方面，市辖10区一手住宅网签均价16777 元/㎡；中心6区一手住宅网签均价27270元/㎡；外围4区一手住宅网签均价12556元/㎡；增城市新建商品住宅网签均价9622元/㎡；从化市一手住宅网签均价7036元/㎡。

    越秀区依然以“4”字头高居全市房价榜首，达40874元/㎡，“亚军”天河区38672元/㎡，海珠区29942元/㎡稳坐三甲之内。

    2月南沙房价创下五个月来新高，为10279元/㎡，到了3月，静候挂牌的南沙房价仍在步步稳升当中，网签均价又比2月略升368元/㎡，达到10647元/㎡。

    此外，3月广州市二手住宅交易登记面积32.15万㎡，对比2月份的44.06万㎡直降了11.9万㎡。

    天河冼村街3月均价破9万

    值得一提的是，中心城区房价的集聚效应越来越明显。数据显示，3月广州各区楼价中，越秀和黄埔两个区均价分别是4.2238万元/平方米和1.8078万元/平方米，两区都达到2012年以来的楼价新高。全市房价前三位的区为越秀、天河和海珠，分别是4.2238万元/平方米、3.3341万元/平方米和3.1115万元/平方米，而垫底的后三位是从化、花都和增城，分别是7036元/平方米、9555元/平方米和9622元/平方米。

    以街道划分，天河区冼村街本月均价9.3176万元/平方米，报告解释称主要由于该街道成交的5宗商品住宅中有2宗坐落于汇悦台，该楼盘成交价格较高。均价最便宜的楼盘位于从化鳌头镇，只需4412元/平方米，两者价差足足21倍。

    今年房价涨不涨关键看二季度

    从一季度的数据分析广州房地产情况可归纳为：一手住宅低迷、土地成交下滑。戴德梁行广州分公司的分析报告称，受制于高企的库存压力，一季度广州中心城区新房成交均价16846元／平方米，同比下降6％。

    库存方面，去年三季度广州市场可售库存1009万平方米，未售库存14.4万套，面积1916万平方米；今年一季度，可售库存964万平方米，但未售增至15.2万套，面积1998万平方米，显示全市库存依然高企。今年一季度广州全市土地成交89.7万平方米，成交金额64.7亿元，同比分别下滑44.9%和75.7%。

    而第一太平戴维斯称，第一季度，广州服务式公寓市场入住率水平为79.5%，环比下降2.5%；高端住宅租赁市场租金环比下降1.0%，录得每平方米每月144元。

    第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理何凌分析，二季度央行将维持货币宽松政策，同时在两会上中央释放出“支持居民自住和改善性需求”、“稳定住房消费”的信号，在利好信息的刺激下，市场刚性需求和改善型需求群体有望加快入市，住宅成交将出现回暖。但由于广州住宅市场库存仍处于高水平，预计短期内，除了南沙因自贸区原因可能有小幅上涨，广州住宅市场成交价格难以大涨。

    戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂分析，“3·30楼市新政”对于广州房地产市场而言，二季度将是政策的窗口期，他预测，一手房销售方面，预计开发商将会有一段时间处于观察，去化情况明显好转后部分楼盘可能考虑调价。

    预计需求仍有较大增长空间

    在“3·30楼市新政”出台以后，各地纷纷出台包括公积金政策在内的楼市地方版新政，虽然目前广州还未有动静，不过对于广州楼市的发展前景，不少业内行家还是看好的。

    世联行董事长陈劲松日前在2014年年报发布会上预测，今年市场会比2014年更好。

    戴德梁行广州公司总经理黎庆文也对广州房地产充满信心。他认为，作为国内一线城市，广州丰富的教育、医疗、社会文化资源将持续吸引外来就业人口。与全国大多数城市相比，广州未来的刚需和改善性住房需求都还有较大的增长空间。

    合富辉煌首席分析师黎文江表示，今年外围区域的楼价有望因去库存而降价，但像番禺等一些局部区域的中小户型估计会需求巨大，价格有所上升。中心城区方面，由于最近几年地价不菲，“面粉贵过面包”颇为常见，像广钢新城这些项目有望年内推出房源，但估计主攻中小户型策略，“结构性拉高中心城区楼价”。