政策“组合拳”为楼市稳定发展奠定基础

　　目前来看，一系列政策“组合拳”的陆续出台，使得购房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。

　　外界认为，央行降准对实体经济是利好，同时，对于稳定楼市也将起到一定作用。

　　4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格全部下降。4月19日，央行决定再次降准，对于稳定楼市将起到一定作用。

　　房地产市场或有复苏迹象

　　从数据直观来看，房地产市场似乎还尚未趟过这滩前景并不怎么“美好”的水流。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，房价同比全部下跌，从统计学意义上讲的确不是很好。但我们也应当看到，考虑到物价、房产地段稀缺性等因素，买房在近几年都是一个早购置早获益的时代。尤其是房地产不动产属性决定了很多房源一旦被购置，就不可能有第二次认购的可能。对于刚需群体来说，不应该简单地从房价涨跌来判断置业行为是否正确，否则这样的置业策略带有投机色彩。

　　尽管如此，目前各地库存依旧较高也成为业内人士对房地产行业担忧的重要因素。仅从去年看，根据国家统计局数据，全国在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米；而商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米。所以，今后一段时间内，消化库存依旧是楼市主旋律。

　　严跃进指出，从市场成交量看，3月份楼市开始复苏；从价格走势看，当下房企的定价策略主要是随行入市，部分则开始酝酿涨价。尤其是部分城市高端物业，在目前政策环境下会加大优惠力度，从而实现尾盘清盘的目的。

　　土地出让金下降且明显分化

　　房地产行业的持续低迷直接导致两方面的影响，一方面是产业链上下游的效应，加剧了实体经济的下行压力；另一方面，作为过去地方政府财政的主要来源，土地出让金的下降加大了地方政府债务压力。

　　数据显示，今年一季度以来，北上广深四个一线城市成交土地共117块，土地成交总建筑面积为1132万平方米，两者均为近三年的最低点。其中，四个城市一季度土地出让金935亿元，较去年同期下滑47%。土地出让金的下滑不仅存在于一线城市，中指院数据显示，今年1月至3月份，中国300个城市土地出让金总额为4068亿元，同比减少43%。期间，全国受监测的40个大中城市中，超过30个城市均不同程度下滑。土地出让金同比下滑幅度最大的10个城市，降幅均超过75%。

　　值得注意的是，一线城市前3个月的土地市场分化明显――京沪两地土地市场在1月及3月趋于活跃，一季度出让金均在300亿元以上，而广深则各有两个月宅地零成交。而二三线城市各项指标也以同比下降为主，出让金平均减少四成左右，降幅较一线城市略小。

　　不过，去年以来，中央对地方政府债务的态度已经非常明确，即逐步减少对土地出让金的依赖，并建议推广PPP等高效、合作的模式，希望可以“生财有道、财有所依”。基于这样的情况，未来地方政府对土地出让金的依赖程度将会减弱。

　　“降准”利好实体经济和楼市

　　在房地产整体不景气的背景下，相关政策在一定程度上起到了效果。易居房地产研究院监测结果显示，3月30日新政出台的次日，受监测的30个城市中，有28个城市的成交量出现了环比增长。目前来看，一系列楼市政策“组合拳”的出台，使得购房者的成本降低，改善型需求得到大力支持。不过，新政彻底落实依旧需要一段时间，而且银行也必定会在实际操作中根据不同区域、不同客户情况来调整首付比例及利率，以控制风险。

　　另外，从不同地区的情况来看，自3月30日政策“组合拳”陆续出台后，各地房交会大热；清明小长假期间，北京成交量也略有上涨。值得关注的是，即便如此，观望人群依旧占多数。严跃进表示，近期股市上涨无疑对冲了楼市政策的部分利好效应，部分购房资金流入到股市中。同时，宏观经济疲软，使得楼市政策效应也难以较好地显现。

　　不过，政策还是对房地产市场的稳健发展相当关注。4月19日，人民银行决定再次降准。外界认为，虽然降准不是针对房地产行业的“放水”，但对实体经济是利好，当然也包括楼市。

　　谈到未来房地产的走势，严跃进表示，随着3月份市场成交量的持续上升，房价环比跌幅持续收窄，预计第二季度市场成交量将继续上升，市场预期也会因此改变，带来房价止跌反弹的形成。

　　如何在稳定楼市的同时摆脱过去由于房价过快上涨形成泡沫以及地方政府对土地出让金的过度依赖，成为政策调控的着力点与难点。防止经济大起大落，不失速也不盲目亢奋，才是宏观经济新常态下的政策应有之道。