新政刺激楼市回暖 北上广深火热成交能否持续(2)

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　　房企篇2

　　高端住宅成交反弹能否阻挡毛利下滑

　　“3·30新政”之后，全国各地楼市逐渐摆脱年初的低迷状态，出现反弹。尽管二三线城市去化压力仍然存在，但四大一线城市已显露量价齐升趋势，高端住宅项目抓紧入市，并在上月收获了高于年初的销售业绩。

　　当房子逐渐开始变得好卖之后，哪些储备了高端住宅项目的房企会随之受益？并如期获得高毛利？

　　高端住宅“入夏”

　　高端住宅市场又热了。在深圳等一线城市，一般面积超过144平方米，均价高出区域内普通住宅50%以上，建筑规划相对高端的项目即可被归入高端住宅。当市场初步好转后，这些并不好卖的房子在交易量和价格上均有提升。

　　中指院数据显示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，这一数据仅为303套。

　　高端住宅市场的成交均价波动很大，受不同月份的入市项目影响，整体均价并不与市场景气度呈现正相关。但在具体项目上，去年入市的项目明显经历了一个上升、下降、再上升的周期。

　　以华侨城深圳高端住宅项目LOFT公馆为例，中指院数据显示，4月该项目累计成交33套，成交均价为54709元/平方米，这一数据已与去年10月的开盘业绩不相上下，远高于今年初4.9万元/平方米的均价。

　　市场好转后，招商地产位于深圳的高端住宅项目海上世界双玺花园二期也随之入市，目前参考均价在11万元/平方米，高于去年开盘以及今年初的均价。招商地产对此解释称，两次推售的产品性质不同，并不具有可比性。

　　美联物业全国研究中心主任何倩茹称，高端住宅市场一向是楼市的风向标，市场不好时跌得最快，市场好时涨得最多，“3·30新政”后，入市以及正准备入市的高端住宅项目增多。“市场好转后，客户签订单的速度也变快了。”深圳一名高端住宅项目销售负责人称。

　　房企盈利或有限

　　传统观点认为，高端住宅项目往往能带给房企较多溢价，这也意味着毛利更高。根据《每日经济新闻》此前报道，上海高端住宅项目汤臣一品的毛利率甚至达到85%，远高于业内平均水平。

　　对于房企而言，当土地价格难降、人力成本高企、房价又增长乏力时，推高端住宅项目无疑是阻挡毛利率下滑利器。

　　当市场进入白银时代，这一理论还成立吗？对于不同房企而言，毛利率需要分别而论。

　　华侨城在一线城市的项目多定位高端住宅，其2014年财报数据显示，该公司房地产业务的毛利率虽有下降趋势，但仍维持在66.08%。

　　以2014年开建的华侨城深圳“西北片区2号地项目”为例，该公司公告称，建筑面积约7.6万平方米，包括两栋超高层住宅及配套设施，总投资17.47亿元，预计总收入约32.55亿元，预计净利润7.38亿元。据记者粗略估算，毛利率约在86%。

　　不过，决定企业净资产收益的除了销量、毛利，还有周转速度。

　　资深财经评论员黄立冲称，虽然楼市已接近顶点，但高周转模式本身没有错，未来还是要走“短平快”路线，只是大量举债扩张已不可能，高周转模式的精髓在于用溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越多。

　　自从和一线房企逐渐拉开差距后，曾拥有多项高端住宅项目的招商地产一直在谋求逆袭。

　　2013年招商地产总经理贺建亚提出“千亿销售百亿利润”的目标，产品策略随之从追求高利润的效益优先，逐渐转向快速高周转。

　　但朝刚需盘的转型，使招商地产经历了毛利骤减，从2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。当时，招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示，结算中低毛利项目增多是原因之一。

　　此次高端住宅销售回暖会抬升招商地产的毛利率吗？招商地产方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅项目，公司的中低端产品去化速度更快；另一方面，4月招商地产在一线城市推的高档产品，基本只有海上世界双玺二期项目，未来虽然还会有其他项目，但是占比均不大，影响有限。

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　　牛市造富 股民暴赚后会不会买更多豪宅？

　　上周最大的新闻莫过于前首富汉能薄膜发电董事会主席李河君身价在24分钟内缩水千亿，这给了在股市里已经拥有四五倍高额回报的投资者一个警告：是时候重新考虑资产配置了。而“虎妈”赵薇从阿里影业套现抢购香港学区房的案例，似乎正在被越来越多的股民效仿。《福布斯》发发文预计，2015年底中国富裕群体人数将达到1528万人。随着本轮牛市逐渐转入下半场，大批资产快迅增值的股民会否成为房地产市场新的“金主”？

　　近日，北京、成都、香港等多个城市已经出现股民从股市获利转投房产的情况。《每日经济新闻》记者采访发现，尽管房产投资的受青睐度有所下降，但资金总量的增长仍然会影响房地产市场。深圳中原董事总经理郑叔伦指出，充裕的资金向股市和楼市提供的都是“牛市”行情。

　　股市赚了钱去买房？

　　本月初，曾经的“小燕子”赵薇减持2.56亿股阿里影业，套现近10亿港元，成为这轮牛市中的热门话题。媒体报道称，赵薇为女儿在香港求学，斥资购入豪宅，其先后在香港购置的三套豪宅总值超1.2亿元。

　　记者注意到，在这轮牛市中，无论买房人还是卖房人，都不曾如此密切地关注股市，因为这对他们而言，或是机遇。“我们的客户里，就有从股市获利买房的”，成都某顶级豪宅营销负责人吴洪娜向记者透露，客户会把从股市获得的资金投入到更安全的地方，不动产无疑是更安全的选择之一。客户无论是挣钱、投资、做事业，最终都是为改变生活，所以股市资金释放出来后，第一个去处便是楼市。

　　据了解，该项目近期销售的毛坯电梯洋房，300万元/套起，200套房子只剩下50套，周成交金额4500万~1.2亿元不等。

　　成都另一家300万级的大平层豪宅开发商也透露，最近项目的百余套销售中，不乏股市获利的客户，但客户多是自住型企业主，获利和置业之间的直接关系不明显。

　　在北京，有业内人士告诉《每日经济新闻》记者，已经逐渐出现股民拿股市获利购买豪宅的现象。据称，某总价超2000万元的豪宅项目，4月成交了15套，客户中就不乏股市获利后投入房产的。亚豪机构也证实，在北京近期开盘的豪宅项目去化良好，多项目认筹超八成，降息的利好加上股市走高的刺激，都可能导致客户入市心态更加积极。

　　在香港，4月份“李嘉诚抛售香港住宅套现”引起关注的同时，恒生指数今年截至4月底已飙升20%。李嘉诚三次加推共约1648套住宅，全部在推出的数小时内售罄。

　　“在股市暴涨中受益的股民，将会陆续选择‘高位’套现，并很可能用来买房，大量的股市资金可能在四季度流入楼市。”前华远地产董事长任志强直言。

　　记者也注意到，近期无论是提出“0首付、0首付免息、0物业费、0费用”的碧桂园、以“二万”噱头打出各种优惠的万科和万达、从一个P引出“5P战略”的保利，还是以“绿地黑了蓝光官微”剧情开始的“成都首届蓝绿商交会”……很多房企开始大幅施惠、加速推货，期待尽可能“逮”到从股市流出的资金。

　　不动产只是选择之一

　　“至今还没有找到能印证股市和楼市资金对向流动的数据支撑。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，高位减仓的正常操作，并非意味着一定会转投房产。目前，从股市获利释放资金的股民，资金流向选择方向非常多元，不动产只是其一。

　　当“蛋糕”越来越大，也将给每一个“选择”带来更大的增长空间。

　　记者注意到，截至4月底，今年沪综指累计上涨34.09%，深成指累计上涨31.21%，两市总市值已达到63万亿元，与2014年约63.6万亿元的全国GDP规模相当，比2007年上证综指峰值时期的总市值高出近一倍。

　　来自MSCI的数据给了“把饼做大”更多信心。截至4月底，MSCI新兴市场亚洲指数中，中国涨幅达37.5%，远高于MSCI全球指数4.75%的同期涨幅，以及MSCI亚太指数11.05%的涨幅，加之MSCI或将纳入A股，吸引的百亿美元资金量和继续上涨的A股市场预期，都给投资者带来巨大信心。

　　市值和股价上升空间越大，获利套现金额就越大。统计数据显示，沪深两市一季度累计减持套现金额超1400亿元，其中个人或机构投资者减持套现金额超1亿元。

　　在此背景下，私人可投资资产将得到提升。《福布斯》近日发布的财富白皮书显示，对2014年中国私人可投资资产总额拉动的主要因素是股票、基金、债券等金融性资产的增长，由此上述指标在2015年底将达到114.5万亿元，再度增长15.9%，中国富裕群体（个人资产在300万~600万元）人数预计达到1528万人。“长期来看股市的财富效应占主导地位。”北大国家发展研究院教授宋国青说。在财富效应下，投资者通过股票价格的上涨增加了财富，继而会刺激消费开支增加，消费的增长会促进收入和利润，支持经济增长，形成良性循环。

　　在更庞大的股票市值，更大的资金潜力之下，包括房地产在内的投资选项，将得到更多资金的推动。“A股市场日成交量已打破世界纪录，资金量之大可见一斑，若投资者从股市中获利转向楼市，哪怕是百分之一，对楼市来说都是极大支撑。在资金泛滥下，相信无论股市还是楼市，都会有相当长一段时间的牛市行情。”深圳中原董事总经理郑叔伦直言。

　　但国家统计局数据显示，一季度零售销售增速为10.6%。在这轮牛市中，中国的实际消费力还没有受到明显带动，财富效应真正显现并实际作用于房产等消费与投资，仍需要时间。

　　资产配置结构正在变化

　　《福布斯》指出，中国的富裕群体最青睐银行理财产品，占比73.2%；股票后来居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地产的受青睐度明显降低，为41.3%，不过仍高于债券、黄金、外汇和其他投资，位居第四。

　　这说明，房地产在新的经济格局下，对私人资金的吸引力有所下滑，但仍是主要投资标的之一。

　　海通证券首席宏观分析师姜超指出，中国居民的资产配置结构，已经从“房产7成，金融1成”开始调整，金融资产占比将逐渐上升。

　　但记者注意到，资产配置调整更早的美国，目前不动产资产的占比大约在30%，各类产品配置结构更加均匀，但不动产份额相对并不低。

　　仅以单纯的房产而言，“资源性物业保值增值性很强，核心城市、核心地段、核心资源的物业增值最快。”吴洪娜告诉记者。

　　郑叔伦也指出，就投资而言，房地产适合中长线，房价升值和租金等收益途径都相对稳定，房地产可以利用杠杆，首付30%就能控制所有资产，这样房价只要上涨30%，回报已有1倍，但股市中只有少数人赚钱。

　　业内人士认为，随着股市资金增长，财富效应推升，股民手上的钱有理由投向长线增值保值的优质不动产物业。