政策给力市场宽松 江城楼市呈现供销两旺格局

　　在经历了去年初开始的调整阶段后，今年江城楼市开始顺风顺水：房贷降息、降首付等利好频现，楼市价稳量增呈现供需两旺格局，而随着市场的逐步成熟，江城住宅建设也开始迈向全配套时代。

　　“组合拳”带来最宽松楼市环境

　　继2014年全面取消限购后，江城楼市在今年又迎来一系列利好。今年以来的政策组合拳，也成为房地产市场自2008年以来最宽松的市场环境。

　　虽然有不动产登记正式实施等“前奏”，但今年以来最重磅利好还是集中出现在一季度末的“330”楼市新政：二套房商业贷款最低首付比例由7成降至4成；公积金贷款则继续执行“首套房首付最低两成和二套房贷款结清最低三成”的政策。

　　紧接着的3月31日，个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年，二手房市场迎来利好，市场成交量随之走高。

　　除了首付下调、二手房营业税免征期“5改2”，银行降息也在不断带来利好。

　　5月11日，央行降息0.25个百分点，这也是半年时间内央行第三次降息，商业贷款、公积金贷款利率随之同步下调。对于普通购房者而言，这次降息也带来了买房成本和还款压力的下降。以100万20年期等额本息的商业贷款为例，本次下调利率后，购房者每月可少还143元，20年相当于少还利息3.43万元。有业内人士指出，单是央行5月这次降息，就相当于20至30年按揭贷款的总还款额下降2%至2.7%，以三成首付比例测算，相当于有效房价下降1.6%至2.2%。

　　这些政策“组合拳”无疑是自2008年以来力度最大的楼市利好，这也就意味着，在短短半年不到的时间，房地产市场就迎来7年来最宽松顺畅的环境。

　　实际上，早在去年年底，住建部对于2015年房地产政策口径就确定为“保持房地产市场平稳健康发展”，而此各地出台限购等行政调控也在今年陆续退场。今年两会期间，政府工作报告也进一步明确提出“支持居民自住和改善型住房需求”。

　　业内人士普遍分析认为，今年以来的房地产市场金融、财税政策组合拳，主要还是由鼓励一套房刚需拓展到二套改善型需求，无论是房贷政策还是税收政策的调整，都是为改善型需求提供了最大的便利，坚持“稳定住房消费需求”的大方向没有变。

　　“价平量大”武汉楼市供销两旺

　　宽松楼市政策的效果，直接体现在成交量上。去年至今年上半年，江城楼市成交量一直处于高位。

　　2014年，武汉住宅成交面积1790万平方米，跃居全国第一位，连续3年创新高。全年19.1万套商品房销量，相当于不到1分钟成交一套房。

　　截至目前，高位成交的顺利局面仍在延续。

　　今年1至4月，武汉住宅成交5.66万套。预计6月前，全市商品房成交将突破7.4万套，大幅超过去年同期的6.15万套，用个老说法，“供销两旺”。

　　高销量对应的，是房价的平稳起伏。2014年，武汉住宅样本均价7800元/平方米左右，纵观全年，除开12月外，均处于小幅下降势头。今年一季度，房价缓慢上涨，平均涨幅1%左右。

　　“取消限购为改善型及小部分投资型买房者松绑，降息及公积金的利好让刚需购房者出手，共同成就2014年商品房销量的高位。今年，政策刺激仍在，城市化进程继续，城中村改造加剧，销量高在情理中。此外，武汉地产进入‘白银’时代，好政策一来马上涨价的日子，早已过去。现在的房企大都不会贸然涨价，趁着行情好赶紧跑量已成共识。因此，整体房价走势平稳。”中国指数研究院华中分院研究总监李国政说。

　　值得注意的是，全市商品房高销量的分布，并非均等。从2014年至今的数据来看，包括东湖高新区及江夏的大光谷板块、汉阳四新区、盘龙城板块及洪山板块，成为销售主力。

　　“‘产城联合’催热了大光谷、盘龙城、汉阳四新板块楼市，随着区域内人才的进一步集聚，住宅成交量或将进一步攀升。从今年1-5月数据来看，刚需群体仍为主导，上述3个板块，也是刚需最为聚集的，这也为其住宅销售，提供后劲。”李国政说。

　　住宅建设迈向全配套时代

　　宽松的楼市政策也好，稳居高位的成交量也罢，在不断变化的房地产市场上，购房者的真实需求永远是市场追逐的焦点。

　　经历了一段时间的楼市调整后，大多数购房者的买房需求又有怎样的微妙变化？市场又该如何顺应这种趋势？

　　有业内人士指出，从“买房子”到“买生活”，目前武汉住宅建设进入了全配套时代。在居住地实现衣、食、住、行以及就业、就学、就医等方面，都将体现住宅产业的真正内涵。

　　成熟的交通意味着便捷，而便捷才能汇聚更多的人气。以地铁为例，地铁3号线从江岸三金潭沿建设大道经汉阳王家湾通往沌口，其起点的后湖地区，是汉口目前最主要的新房开发区域。江岸的后湖和汉阳的四新，因3号线的开通，房价涨势明显加快。尤其是第二站的后湖大道站，集中了汉口城市广场、幸福时代、万锦江城等楼盘。

　　与此同时，在市场上琳琅满目的项目配套中，教育资源成为众多家长关心的问题。例如，汉阳中心的王家湾中央生活区，云集了十里铺小学、江汉二桥小学等教育资源；泛海国际桂海园临近红领巾学校。这些项目都是“教育优先”购房者的重要考虑。

　　此外，不少市民偏爱的楼盘都地处武汉最具资源优势的地方，而且多数不是临近长江，就是靠近东湖、沙湖、月湖等湖边。

　　“房产开发必须有先导产业相配合，还将衍生出餐饮、娱乐休闲等相关产业，形成一定的产业集群，与住宅项目互动。”李国政告诉记者，只有融入多种服务、配套设施，才能吸引购房者的兴趣，这种趋势对购房者和开发商来说都是启发。

　　（记者胡毅 廖桥 见习记者熊汉玲）