扒下房企“互联网+”的外衣：增值业务有概念难盈利

　　从正荣携手小米，到方兴求婚腾讯，再到远洋联姻京东，房企和互联网公司正掀起一轮又一轮互相“表白”的狂潮。这股势头很猛，但两者融合后能产生多大的化学反应，尚待时间考验。不论是在资本市场受热捧的社区O2O第一股彩生活，还是万达、百度、腾讯三大巨头组成的“腾百万”，似乎尚未通过“互联网+”获得盈利模式创新。2014年财报显示，彩生活80%的收入依旧来自传统业务，被寄予厚望的物业管理增值服务并未贡献太多的利润。“互联网+房地产”应该如何进行？房地产企业应该如何运用互联网思维解决线下的问题？

　　自郁亮率领万科高管拜访阿里巴巴与小米后，房地产界掀起了一股拜访BAT的热潮，大型地产商与互联网巨头更是频频联姻，每一家地产商都希望能傍上互联网巨头的大腿。

　　但硬币的另一面是，“互联网+”尚未为房地产盈利模式带来创新，房地产引进的互联网人才也没有吃透房地产行业的特点和盈利模式，只是盲目地照搬互联网那一套做法，一定程度上影响到了房地产互联网化的进度。也有一些房企未深入理解互联网的内涵，丢了自己的看家本领，盲目追求增值服务，结果却是“赔了夫人又折兵”。与此同时，一些出身互联网的公司却在拼命学习房地产行业的东西，企图把互联网应用落地化。

　　一方面是房地产企业进入互联网后的“水土不服”，一方面是来自外部的入侵，房地产企业的“互联网+”应该怎么继续？

　　经营：有概念难盈利

　　自去年起，越来越多的房企试图抱紧互联网的大腿，以此提升自身估值。彩生活的上市，最吸引投资者的并非其物业管理，而是社区O2O第一股的概念。

　　一家总部位于广州的上市房企高层向《每日经济新闻》记者表示，如今资本市场对于纯地产股的估值只有几倍，但像彩生活这种拥有互联网概念的公司可以更高，多数上市房企都希望能向互联网靠拢，以此吸引投资者关注。

　　在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，尽管越来越多的房企加入“互联网+”的队伍，但所有人都还在摸着石头过河。即使在社区电商、商业地产O2O等概念最热的领域，也几乎没有房企真正能从中赚钱，更遑论“互联网+”对房地产盈利模式带来变革。

　　即便是彩生活，2014年报显示，公司营收为3.89亿元，其中物业管理收入占比超过60%，增值服务收入仅为16.7%，真正通过互联网带来的收入占比或更低。“房地产是一个特殊的行业，房企的主要精力和盈利点都在线下，互联网很难介入”，华泰证券房地产分析师曹光亮认为，这意味着房地产行业很难被互联网技术颠覆，商业模式出现颠覆性创新非常困难。

　　思维：新与旧如何融合

　　房地产与互联网在融合过程中，思维模式的巨大差异逐步显现，水土不服的症状愈发明显。在欧阳捷看来，人才是房企向互联网转型的最重要障碍。虽然房企可以用高薪挖人，但由于线上与线下的思维存在差异，能否招到合适的人仍是一个难题，招到人之后在企业内部如何让新旧产业文化融合则是更大难题。“以营销为例，传统房地产人的思维更多是强势推销，用各种手段为客户洗脑，这是典型的卖方思维；但互联网行业的人更愿意聆听客户的声音，重视客户的需求并改进产品，是用户思维主导。传统思维的人是很难理解互联网思维的，双方的磨合是个大难题”，欧阳捷告诉记者。　 万科总裁郁亮曾感概，有一个开发手机APP的企业与万科接洽，希望万科的业主们都能在手机上安装其APP，并为业主提供洗车服务，他们将返利给万科，这是万科在过去想也想不到的事情，互联网对于客户的重视，恰恰是房地产企业的短板。

　　在资深互联网观察家丁道师看来，房地产追求的是投入产出比，老板要求投入的每一分钱都要获得回报，因此用人思路往往是急功近利。但互联网在房地产领域的应用本就没有先例可循，可能要经历漫长的摸索阶段，房企维持“不行就换”的用人思路很可能会带来相反效果。“打个比方，地产人上班都是西装革履，但在互联网公司，员工都是穿休闲装，这背后体现的是思维与价值观的差距”，一位房企高层向记者表示，在商业世界，掌舵人决定了企业文化，要让传统房企的掌舵人接受新思维非常困难，即便团队能磨合成功，也不能保证新旧思维能完美融合。

　　突破：找到一只买单的“狗”

　　尽管如此，在欧阳捷看来，房地产与互联网结合无疑是大势所趋。正因为没有先例可循，要在商业模式上找到突破口，还需要房地产企业不断试错，找到突破口的企业很有可能成为下一个千亿级甚至万亿级企业。

　　曹光亮向《每日经济新闻》记者表示，虽然互联网没法对房地产开发的业态本身带来颠覆性影响，但在产业链上的设计、装修、物业管理、房产交易等环节，原有的商业模式本来就存在瑕疵，迫切需要互联网技术的改造与升级。“房产交易领域，从代理市场看，线下代理公司的蓄客能力明显偏弱，龙头级的代理公司也只能接触百万级的客户。从二手房交易来看，地产中介的铺面导致成本很高，交易佣金居高不下，互联网势必对房产交易的商业模式带来重大颠覆”，曹光亮认为，家装领域同样如此，由于成本不透明、无法提前预知装修效果等缺点，家装行业痛点极多，需要阿里巴巴式的平台公司，发展新的商业模式，连接施工方与需求方，并消除交易过程中的种种痛点，背后同样蕴藏着巨大的市场。

　　备受房企追捧的物业管理也不例外，在曹光亮看来，目前物业费价格受到政府管制，物业管理公司大多处于入不敷出状态。但物业管理公司掌控着小区入口，并且跟业主保持高强度接触，在社区O2O方面存在得天独厚的优势，只不过这种优势的货币化过程较为艰难。如果物业管理公司能够找到买单的那只“狗”，用“零物业费”吸引用户，然后通过增值服务实现盈利也并非不可能。

　　只不过，在试错过程中，最终能否成功依然是个未知数。“就像新城，我们正在探索的商业地产O2O，从大方向看应该没问题，但前进过程中遇到的人才难题能否解决，转型最终能否成功，我们也不敢保证。但如果你不勇于去试错，很可能会被互联网的浪潮淘汰”，欧阳捷说。

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　　案例·彩生活

　　互联网化的彩生活：模式被认可 赚钱仍很难

　　◎每经记者 白亚静

　　一年前，花样年董事局主席潘军将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花样年。资本市场给出高估值背后，正是其“零收费”、重体验、社区O2O、轻资产等一系列特质，让一家传统物业管理公司具备了互联网基因。

　　彩生活向互联网转型的思路以及商业模式虽然已被资本市场认可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待时间检验。

　　传统业务占八成收益

　　彩生活的业务有三块：传统物业服务+工程服务+社区增值服务。其中，社区增值服务是未来盈利的核心，是其脱掉房地产外衣的重要支点，按照预期，该模块未来应占盈利来源的90%。

　　但2014年财报显示，目前彩生活的主要盈利点仍在前两块。

　　一方面，前两项业务在总收益中的占比居高不下，合计占到总收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物业管理服务的年度收益占总收益的60.7%，同比增加2%，工程服务年度收益的占比从22.1%增长至22.5%。

　　另一方面，后者的收益增速落后于前两项业务。由于管理面积大规模扩张，2014年彩生活传统物业服务的收益同比增加72.7%。而且，新增小区不完善的基建，也给其工程服务带来了生意，工程服务收益同比增长69.8%。与此形成对比的是，新增面积给社区增值服务带来的收益增速并没有那么快，仅为46.3%。在社区增值服务的收益中，公共空间租赁协助是大头，占到了35%，软件使用费虽然有所提升，但并未超过前者。

　　增值业务用户分布不均

　　今年初，彩生活CEO唐学斌表示，彩之云(彩生活的服务APP)用户超过128万，活跃用户超过50万，从用户(免费)到客户(付费)的转化率为40%。这个转化率高于一般的互联网企业。