海淀豪宅进入10万元时代

　　高价地带动、库存急剧减少以及供应严重不足，让海淀楼市正面临亢奋的涨价冲动。截至目前，海淀全区已有过半新盘均价超过5万元/平方米，热点项目尾盘开始进入6万元时代，而豪宅房价更是集体“奔10”。在这样的背景下，尚未提价的楼盘因此被聚焦，区域内不少新房源尚未正式入市，便引发需求的广泛关注。

　　高地价激发涨价冲动

　　卖出15万元/平方米的万柳书院，均价9.5万元/平方米的保利海德公园，均价6.3万元/平方米的华润万橡府以及同样在6万元/平方米以上的万科如园，无不彰显着海淀在房价上的领跑地位。

　　这一价格领跑地位在新的高价地面市后得以再度强化。4月27日，北京土地市场迎来“3·30”新政后的首次拍卖，海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地F1住宅混合公建用地（配建公共租赁住房）共收到10份竞买报价单，经过139轮的现场厮杀，最终被首创置业以56.4亿元配建6.05万平方米自住房竞得，楼面价高达4.3万元/平方米。业内人士预计，不菲的楼面价加上建安成本、财务成本、营销成本等，永丰地块若建成普通商品住宅，销售价格绝对不会低于10万元/平方米。

　　新地王的出现，再度激起了海淀楼市的涨价冲动。在该地王出现后，华润万橡府项目负责人便透露，项目售价上调。数据表明，5月底以后，华润万橡府单价调高1000—2000元/平方米不等。

　　这种涨势可能会是一场“持久战”，中原地产首席分析师张大伟认为，在不久的将来，北京海淀区的楼价很可能会从单盘均价突破每平方米10万元发展到区域楼盘均价总体达到每平方米10万元。

　　洼地盘未开先热

　　在上述因素影响下，一批计划在近期开盘、暂无调价计划的项目凸显出强烈的性价比优势，成为置业者争夺焦点。

　　最具代表性的是西三旗区域的金隅翡丽。根据该项目负责人透露，金隅翡丽在6月中旬释放入市信息以来，在未做大范围推广的前提下，不到半个月时间内已吸引数百客户主动付款预订。

　　价格是吸引置业者的首要因素。据悉，金隅翡丽计划开盘均价为4.4万元/平方米，这一价格仅与永丰产业基地项目地价相持平，与如园、万橡府等相比有50%的价格落差，洼地效应一目了然。更难能可贵的是，该项目还是海淀极为少见的低密产品，全部为6层电梯洋房和少量叠拼，整个社区容积率仅1.6，是市场上难得一见的纯粹低密居住社区。

　　据悉，金隅翡丽本次开盘所推户型为61-132平方米的洋房和203-239平方米叠拼，由于房源不足百套，同时户型涵盖面广，业内预计届时极有可能出现抢房、日光的行情。

　　海淀楼市库存快速减少

　　值得一提的是，尽管海淀楼盘集体豪宅化，但成交表现却呈现“愈贵愈热销”的行情。区域内标杆性高端楼盘项目如万科如园、华润万橡府等销售业绩均颇为可观。

　　这与海淀楼市供需现状有关，数据显示，近3年来，海淀仅出让6块地，而另一方面，在海淀北部新区的规划下，大量高智群体涌入，未来将形成超10万人口聚集的区域，区域内置业需求面临爆发式增长。

　　然而，海淀区政府却明确指出，除针对园区职工的住宅项目和配套农民安置房两类住宅以及政策性保障房，其他住宅项目北部地区“一律不会再建”。这意味着未来在海淀北部地区，即便是普通住宅项目也将日趋稀缺化，而高端的低密度住宅项目更是毋庸置疑。

　　在供求关系影响下，海淀楼市供需比达到1：2，数据显示，最近5年内，海淀的商品房住宅约为5000套，而同期成交的商品房住宅已达到12871套。

　　业内人士评价认为，中关村和金融街巨量的高端人群，为海淀带来最大的改善型置业需求，在中关村北扩的背景下，这一群体将保持高速增长，由此带来的住宅供需落差持续放大，未来仍将领涨北京各城区。

　　京华时报记者潘秀林