物业专项维修资金可别打水漂

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    小区设施老了、坏了，就得修补修补，这时就需要用到买房时交的物业专项维修资金。但是业主们不懂行，掌握信息不足，怎么防止这笔钱被维修公司坑呢？

    重庆市渝北区探索第三方审价机制，请来审价公司多次踏勘，给出详细的预算报告，让房子的“治病”钱花在刀刃上。这一审价，两年来给业主们省了600多万元。

    近年来，重庆不少小区与单体住宅楼都到了大修高峰期。更换电梯、外墙维护、公共设施更新……这些麻烦事儿，都得花钱。有人这时候想起来，咱们买房时不是交过物业专项维修资金吗，这笔房子的“治病”钱该用起来了。

    这笔钱提取使用的程序会不会很繁琐？咱也不懂维修，这笔钱会不会被维修公司坑？为了更好地使用、管理和监督物业专项维修资金，重庆市渝北区探索第三方审价机制，两年以来，省下600多万元维修资金。

    砍价团出马，小区维修费省了1/4

    “外墙的砖时不时就啪啪啪往下掉，好吓人哟，砸到人了咋个办嘛。”去年底，建成满10年的重庆市金龙路社区新城名都小区，外墙开始脱落。小区业主委员会主任傅德珍找到物业公司，希望能找个维修公司来修一下。

    “至少10万元。”物业找了好几个维修公司，收到的报价大体如此。但是，业主们都觉得报价太高，无法接受。僵持之中，脱落的那面外墙下，马路的人行道被围栏围了两个多月，物业公司和业委会还是没能找到价格合适的维修公司。

    傅德珍决定，先到渝北区房管局把物业专项维修资金申请下来，再看看怎么办。

    提取维修资金麻烦吗？

    渝北区房屋管理局副局长李青松介绍，首先业主委员会向物业专项维修资金管理中心提出申请，进而申报预算费用，编制资金使用方案，再公示5日以上并经过2/3业主的同意，最后确定施工单位，就可以申请提取维修资金了。“我们收到申请材料后，紧急维修资金在24小时内发放，普通维修资金在3天内到位。今年以来，我们渝北区已经发放了616笔资金。”李青松说。

    就在傅德珍去交材料的时候，房管局工作人员告诉她，“使用维修资金有规定，你们这种金额较大的项目可以找砍价团帮砍价。”

    什么是砍价团？

    “小区共有部位、共有设施设备需要维修、更新、改造的，比如电梯维修、外墙砖脱落改造、消防管网更新等等，都可以使用物业专项维修资金。”李青松介绍，“电梯维修预算在1万元以上的、其他维修项目3万元以上的，必须由有资质的第三方审价机构进行审价。低于这个标准，但是实施主体自愿或者资金管理中心认为有必要的，也可以委托审价机构审价，也就是找砍价团来帮忙砍价。”

    砍价团有用吗？

    新城名都小区业委会讨论以后，委托重庆恒昶招标代理有限公司对工程进行了预算审价，精准的预算报告让业主们心里也有了底，维修公司也没法信口开高价了。很快，一家维修公司接下了这个单子，工程只花了7.5万元。

    第三方预算报告有法律效力，各方都信服

    一下省了两万五，砍价团是怎么做到的？

    “审价严格按国家规范和市级规则进行。一些变动频繁的比如人工费、材料价格，由造价师或者造价人员根据价格主管部门的实时指导价和市场实情确定。”重庆同致诚工程咨询有限公司副总经理熊远勤说，“小区维修一个3万元的项目，和3个亿的大项目审价流程完全一致。都要有项目负责人，要有三级审核，还要几次到现场踏勘。”

    记者看到一份小区维修工程预算评审报告，报告给出了费用明细，也明确列出了各项费用的审核依据和办法。

    “报告是具有法律效力的，会为工程给出一个合理的价格，业主、物业公司和维修公司都信服。”李青松说。

    根据预算评审报告，业委会编制维修资金使用方案。方案在小区公示5日以上，并经2/3以上小区业主同意，便可使用维修资金。

    砍价团给业主省了物业专项维修资金。“以前审价是由街道和房管局来做，但是我们并不是专业机构，也没有专业审价资质，审核结果很难有公信力。”李青松说，第三方审价机制实施两年了，重庆市渝北区共支用维修资金近3000万元，通过审价节省了600多万元。

    砍价团还推动了维修工程的进度。

    “以前是我们去找维修公司，维修公司肯定愿意把价格报高些。业主就怀疑我们和维修公司勾结起来‘吃钱’，吵来吵去，维修项目很难开工。”重庆北城物业管理有限公司总经理苏渊勇说，“在我们管理的‘清迈阳光’小区，小区花园路面维修就这样吵了一年半。有了审价以后，一切都在一个月之内搞定了。”

    砍价团靠谱吗？

    为了保证审价公司独立第三方地位，其在工程进行中不会与维修公司直接接触，保证报告的独立性、公正性。

    “虽然叫砍价团，其实都是有专业资质的审价公司。我们推荐了3家，小区业委会也可以在这3家以外自己找。”李青松介绍。

    审价公司也不是活雷锋。“砍价团并不免费，10万元以内的项目审价费用2000元，超出部分按1%收取。”李青松介绍说，“但是，这个钱不由小区业主出，由物业专项维修资金管理中心出。”

    “作为审价公司，以前其实很少有人愿意做这样的单子。”恒昶招标代理有限公司副总经理何嘉说，“两年来我们接了400多单，最大的一单收入也只有5000多元，这一块只占到公司总业务量的10%左右，但是花费的力气远高于这个比例。对我们来说，性价比是蛮低的。”

    几个审价公司负责人也都承认，小区维修项目逐渐增多，审价公司参与其中是大趋势。“提前介入新蓝海，我们也积累了经验。”何嘉说。

    小区老龄化，维修资金用完了咋办

    小区维修，该开发商负责的，该业主自己负责的，该动用物业专项维修资金的，三种情况如何界定？

    “建设质量保修期内出了问题，开发商负责。过了保修期之后，公共部位、公共设施设备出了问题，可以动用维修资金。私人所有部分，由业主自己负责维修。”李青松介绍。

    为了确保物业专项维修资金的安全，渝北区通过公开招投标，将其委托给5家银行管理，并对使用程序作了严格规定。

    但是，随着小区老化，维修需求逐渐增多，一些小区的物业专项维修资金即将用尽。

    “渝北区10年以上的小区占一半以上，公共部位、设施设备逐步进入维修高峰期，有的小区房子‘治病’钱已经见底，少数小区已经用光了。”李青松说，“按照规定，物业专项维修资金余额低于首期交存额30%的，业主就该续交。但是，很多小区业主都不愿意交钱。房屋、设施设备的维修没有保障，将直接影响到房屋使用安全。”

    物业管理人士认为，维修资金如果得不到保障，对于小区管理是一大隐患，建议从国家或者省市一级层面出台相关法律法规，明确法律责任。比如，如果小区业主在主管部门发函几个月内仍不续缴的，可禁止其转让该房屋。