楼市“限外令”十年首次松动意味着什么？

　　近日“六部委调整房地产政策，为外资松绑”的消息颇引记者关注。最近住建部、商务部等六部委发文调整房地产市场外资准入及管理政策，出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，此项新规一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。境外人士国内购房十年首次松动。

　　据了解，新规强调，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。此外新规也提到，对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策的规定。

　　而此前，按2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的相关规定要求，对境外个人购房的限制是在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　此外，此前对于外国人的购房政策，对于其居住的年限是有要求的，即需要一年以上的时间。

　　分析人士认为，这意味着，除少数仍在严格执行限购的城市，境外人士在国内的购房已经不受限制。

　　同时分析人士认为，随着限购政策在很多城市逐步松动并取消，楼市“限外令”松动与取消也在情理之中，事实上，随着房产税征收渐近，购买多套房的人会逐步减少，拥有多套房的人也会逐步抛出手中房源，刚需与改善性需求目前仍是楼市主要动力。

　　据分析，一些外企高管多是租房，即便楼市“限外令”松动，吸引合格的境外人士购房已是今非昔比。

　　外资国内投资房地产业门槛降低

　　据了解，2006年文件曾要求外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。

　　此次调整一定程度降低了外资房地产企业注册资本的门槛。按照现行规定，如果投资总额在1000万美元以上至3000万美元(含3000万美元)的，其注册资本至少应占投资总额的2/5；如投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3。

　　分析人士认为，新规不仅释放了鼓励境外人士在国内购房的信息，而且释放了欢迎外资投资中国甚至中国房地产的信号。

　　据了解，六部门表示，此次调整旨在促进房地产市场平稳健康发展，各有关部门将进一步简化程序，提高办事效率，优化和改进外商投资房地产管理。

　　分析认为，此次政策出台，也有提振经济、防范资本外逃的考虑；鼓励境外人士在国内购房，一方面刺激了部分高端物业的去库存，另一方面也促使部分产业资本能够在中国安居。

　　外资或更青睐投资三四线城市

　　新规是自2006年8月开始执行严格限制外资投资房地产政策10年以来，首次松动。

　　2006年开始我国实施“限外令”，当时人民币持续升值，国内楼市价格并不处于高位，大量外资通过投资中国房地产进入中国市场。为了防止境外机构和个人通过炒房套取汇差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策：2006年出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，2007年后房地产更被列为外商投资“限制”行业，2009年底推出“向境外投资方出售国内资产征税”的规定，2010年11月外汇局规定境外人士只能买一套房产等。

　　分析人士认为，10年来楼市“限外令”首次松动，可以分析，随着房产税征收渐近，房子作为投资品的属性已基本不存在，住房回归其本来满足居住需求的功能，这也是楼市限外令10年来首次松动的一个背景，所以房企老板直言，房地产的黄金时代已经过去了，现在是房地产的白银时代。

　　仲量联行近期发布一份报告中指出，新规并不会导致楼市行情的大幅波动：一是目前中国楼市购房者主力以本地自住需求为主，投资客比例较低；二是市场库存处于高位，境外需求无法改变市场基本面、推升房价；三是中国房地产经过10余年的快速上涨后，投资价值已较之前有所降低，加之近期的人民币贬值预期，中国房产对境外投资者的吸引力也有所下滑。

　　业内人士分析，相比2006年外资蜂拥进入中国市场，当时房价涨得快、人民币升值快以及中国利率偏高，可以套取息差，现在大环境完全不一样了，新规重在提振市场信心，不会助推房价上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，新政对于一二线城市以及中高端物业将带来直接的利好。

　　张大伟分析，目前外资主要通过开发投资和并购两种方式进入中国房地产市场。

　　或许收购并购是外资进入中国房地产行业最便捷的途径，业内人士人士认为，如果从投资的角度来讲，境外资金可能对目前处于低价位的三四线城市更感兴趣，因此不排除外资进入地产行业并对中国中小地产企业进行收购。