预售新政下月实施 九月杭州土地市场热力十足

　　预售新政下月实施

　　九月杭州土地市场热力十足

　　□本报记者 张峰

　　近几个月，杭州土地市场升温迹象明显，不但土地出让会上开发商竞争激烈，溢价率也是水涨船高，8月初出让的桃源和申花宅地溢价率分别达到11.62%和30.24%，进入九月之后开发商的拿地势头更盛。

　　据统计，9月份杭州市区共有51宗地块出让，其中主城区11宗，余杭32宗，萧山8宗，而今年上半年整个杭州市区总共成交了土地36宗，如果9月土地全部成功出让，那么成交量将创下杭州土地市场单月成交新高。

　　主城区激烈厮杀已上演 文晖两地块溢价36%

　　虽然原定于9月11日出让的丁桥西地块撤销挂牌，主城区本月仍有10宗地出让，其中宅地7宗，激烈的厮杀已于前两周上演。

　　主城区的优质宅地一直被各大开发商看在眼中，文晖地块更是聚集了十几家开发商的目光。9月11日文晖单元J-R21-04地块出让，万科经过24轮报价，从十家对手中夺得该地块，总价11.06亿元，溢价35.6%；随后9月15日，文晖单元F-R21-05地块出让再次引发8家房企争抢，最后由朗诗15.41亿收入囊中，溢价36.62%。

　　值得注意的是，本月的土地出让一些久未拿地的开发商开始现身，参与竞价的万科、方兴、滨江、新城、合景泰富以及最后得手的朗诗、招商手头的土地储备都需要补充库存。

　　今年以来，朗诗在杭州市区土地市场上相继参与了申花、钱江世纪城两宗热门地块的竞价并报价至最后一轮，本月文晖第一块地出让时也曾参与竞标，最后终于在9月15日如愿竞得文晖南地块。朗诗集团副总裁赵晶海告诉记者，“朗诗在杭州布局良久，各方面已经成熟，基于朗诗一直以来“绿色科技”的居住理念，文晖这块地更能让我们做出契合市场和自身的产品。”

　　而补仓牛田的招商似乎也是同样的想法，招商入杭以来的雍华府、雍景湾已经相继开盘，但一直没有真正赢得杭州人民的心，此次牛田宅地楼面价10176元/平米，相比雍华府便宜了近2000元/平米左右，对于其摊低成本提升品牌影响力有不小的帮助。

　　接下来，主城区出让名单中还有彭埠单元低容积率宅地、上塘单元沿河的宅地以及之江度假区单元两宗宅地，九月下半月的市场仍旧不会平静。

　　余杭区挂牌30宗 大量商地待嫁

　　相比主城区余杭区的动作也不小， 余杭区国土局在8月24日单日连续挂牌十六宗地块，其中临平三宅一商，良渚新城四宅一商，闲林五宗宅地，未来科技城、崇贤新城各一宗商地，合计土地出让面积1075亩，最大可建体量达154万平方米。如果这些地块全部成功出让，可收入土地款至少43.2亿元。再加上其他挂牌土地，余杭区国土局在九月将出让的土地宗数已经超过30宗。

　　从挂牌的土地来看，余杭区推出的宅地几乎涉及所有板块，包括一直“火热”的未来科技城地铁宅地、临平新城30万平方米的姊妹宅地，以及沉寂一年多的塘栖板块的商住地等，均受到不少关注。

　　除此之外，余杭区还有近20宗商业用地挂牌，集中在临平新城、闲林、良渚等板块，这些板块已经聚集了大量的住宅项目，相信商业用地的出让将对区域内的商业配套做一个很好的补充。

　　10月预售新政实施 开发商赶最后班车

　　除了开发商自身需要储备土地之外，杭州即将于10月1日实施的《杭州市城市房地产开放经营管理若干规定（修订）》也是促使开发商疯狂拿地的重要因素。业内人士认为，新政实施之后，商品房达到入市销售时间将延长，同时消耗更多财务成本，而此前拿到的地不受此项规定约束，这也是房企抢在10月之前拿地的重要原因之一。

　　《规定》要求商品房可领取预售证的前提条件是地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；100米以上的超高层建筑，须完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50米。如此一来，一些楼盘的开盘节点将延后，开发商的开发周期将加长，之前拿地5个月就开盘的“神速”将成为历史。

　　杭州商品房库存压力一直较大，因此预售新政对于商品房市场的冲击并不会太大，但是土地市场却势必受到影响。

　　赵晶海认为，“其实这两年全国的土地市场都比较类似，开发商的想法都差不多，现在商品房市场变好自然带动土地市场变热，朗诗拿地也不需要过度解读。拿一块地是综合多方面来考虑的，公司战略、地块属性、市场价格等等，并不是说仅仅一个规则的出现就促使了某种结果，毕竟政策出来对开发商来说都是一样的，所以大家都会按照既定规划在走。”

　　双赢机构总经理章惠芳认为，“一来，开发商本来就有增加土地储备的意愿，今年上半年商品房市场一直都不错，因此开发商手头都是有一定资金的，随着他们房子卖出去那么补仓也是情理之中，因此这个月出让的土地的争夺都比较激烈。二来，新政出台肯定会有所影响，相关部门大量推地显然也是迎合了开发商们的需求，这样一来买卖双方刚好意愿契合，使得九月份形成了土地市场火爆的一个高峰。

　　“不过过了这个月土地市场肯定会冷下来，下一波行情估计要到12月份了。”章惠芳说道。