李宇嘉：房价总体平稳之下 楼市分化仍难破解

　　◎李宇嘉

　　一般来说，若楼市销售端持续回暖，房价上涨往往会滞后半年左右。从去年“9·30”新政开始，全国主要城市楼市销售已经连续11个月回升。而自3月份以来，销售金额增速一直大于销售面积增长，近几个月，前者要高于后者7个百分点左右，这也显示了房价在上涨。

　　9月18日，国家统计局发布的数据也佐证了这一点。8月份，70个大中城市中，35个城市新房价格环比上涨，首次超过样本半数，比7月份增加了4个，9个城市房价涨幅持平，35个城市中涨幅扩大的有24个城市。重点城市新房价格涨幅更明显，深圳、上海、北京、南京、广州、武汉和杭州等一线和二线重点城市涨幅居前。

　　8月份，70个大中城市新房价格同比综合平均从上月下降0.4%逆转为上涨1.7%，自2014年9月份以来首次“转正”。

　　这意味着，由于一、二线城市今年以来楼市成交量回升明显、权重放大，助推70个城市房价综合同比止跌反弹。

　　另外，跌幅居前的主要是三、四线代表城市，如果再考虑到没有被包括进样本的500多个三、四线城市，全国整体房价应该还在下跌。这也说明楼市分化在进一步加剧。

　　对政策更敏感、市场化程度更高、配套公共服务更优质的二手住房，其价格回升更加明显。70个城市中，43个城市二手住房价格环比上涨；同比方面，70个大中城市二手住房价格指数8月份涨幅进一步扩大到1.9%，更加彰显了楼市回暖。

　　值得注意的是，由于多数城市仍处于“去库存”进程中，7月份以后银行房贷优惠力度降低，股市震荡冲击高价位住宅销售，再加上楼市政策下半年整体“空窗”，市场对于房价再次快速上涨预期并不强。因此，8月份房价上涨力度有所减弱。

　　楼市“领头羊”的一线城市，7月份新房价格环比平均上涨2.7%，而8月份上涨幅度下降到了2.2%。同时，二线和三、四线城市7月份的新房价格环比涨幅分别0.2%和-0.1%，而8月份也维持在这一水平。

　　这意味着，70个城市整体房价已经告别了2014年以来持续下跌的态势而趋于稳定，重点城市房价结束上半年过快上涨过程，进入平稳期。房价走势对于稳定市场预期、加速库存去化、夯实楼市回暖趋势是有利的。

　　另外，从房价上涨和下跌的城市分类，也可以看出楼市分化的状况。目前，房价率先上涨的城市有以下几类。一是人口净流入、产业结构升级、人口结构偏年轻、供求矛盾大和住房资产属性强的城市，如北上广深等；二是民营和私营经济发达、民间资金积淀比较深厚和较为富庶的城市，如南京、杭州、宁波、厦门等；三是抓住产业梯度转移机会、利用区位优势、实现人口和产业集聚的城市，如武汉、郑州等。从7月和8月的数据看，上面这几个城市位列房价涨幅前10位。

　　2008~2009年以及2014年，受外需疲弱、民间资金炒房等因素影响，江苏和浙江楼市受到很大冲击，甚至领跌全国。但由于居民生活富庶，需求强劲，回暖也指日可待。

　　房价下跌的城市有以下几类:一是传统重化工产业占主导、人口老龄化严重、人口整体外流的城市，如丹东、牡丹江、锦州等东北三、四线城市；二是传统农业大省、劳动生产率较低、人口外出务工至东部的城市，例如襄阳、安庆、南充、泸州等中西部省份三、四线城市。从7月和8月的数据看，上面这几个城市位列房价跌幅前10位。

　　过去10年，50大城市集中了外来人口的80%，而包括北上广深在内的10大城市集聚了50%。目前看，这10大城市楼市回暖最明显、房价反弹也最为明显。

　　未来，这些城市依旧是人口净流入的区域，住房供求关系也比较紧张，楼市长期看好的趋势不变。

　　同时，目前楼市待售库存的大部分、在建工程的一半集中在三、四线城市，返乡置业不可能长期旺盛，未来要加速推进新型城镇化、推进东部产业转移、集体土地市场化改革，推动本地区人口和产业就地集聚，才能保证这些城市楼市平稳，这也是促进全国楼市长期平稳健康发展的动力。

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）