楼盘名称频频“换马甲” 只为能有一个好销量

　　只为能有一个好销量

　　楼盘名称频频“换马甲”

　　□本报记者 许晓蕾

　　从买房的习惯来看，杭州人肯定是喜新厌旧的。

　　不止一个专家说过，没有新项目入市的区域，一般销售速度都会大幅放缓。不止一个开发商说过，大体量项目，都需要不断用新组团名去刺激客户，方可促进销售。

　　也就是说，大家都偏爱那些“新”项目。然而，你或许不知道，很多你以为的新项目，只是换了一个马甲而已。最近，又有一批项目换了新面孔上市了。

　　时不时换个“马甲”刺激客户

　　代表楼盘：景瑞悦西台 复地连城国际 金地自在城

　　在“换马甲”的大军中，有那么一波项目是最偷懒的。所谓换汤不换药，说的应该就是这些楼盘。同一个售楼处，同一个操盘团队，同一个开发商，同一个项目公司，唯一不同的只有“案名”。其实，就连案名都一样，购房者听到的“不同的案名”，只是不同的组团名而已。

　　上周领出预售证并在周末开盘的景瑞悦西台项目，就是这样一个情况。景瑞悦西台位于申花路丰潭路交叉口东，建筑面积约为10万平方米，主力户型90-139平方米。上周末，项目首次开盘推出精装高层和毛坯洋房，高层总价225-240万元/套，洋房总价280-380万元/套。

　　事实上，景瑞悦西台就是景瑞申花壹号院的二期产品。两宗地块原本都是雅戈尔集团摘得的“申花地王”，后由于雅戈尔退地，两宗地块再由景瑞在2014年1月份从土地市场耗费18.6亿元摘得。并且，在申花壹号院销售的过程中，销售人员也介绍说如今的悦西台是“尚未规划”的二期产品。与景瑞申花壹号院相比，景瑞悦西台最大的提升，在于从毛坯产品升级成了精装产品。

　　情况类似的，还有复地又一城，项目位于乔司，总建筑面积约18万平方米。项目的另一个名字大家可能更熟悉，叫复地连城国际。

　　还有位于三墩的金地自在城。自在城这个项目的总体量达到了85万平方米，里面包括了高层、小高层、花园洋房、酒店式公寓等多种建筑形态，销售周期也从2009年开始一直拉到了2013年，期间多次推盘，自然每隔一段时间都要用新的组团名字。自在城最后一批公寓组团名为“求学里”，当时不少户外广告上都只突出“求学里”三个大字，而“自在城”这三个字则非常小。当时，营销负责人介绍说：“这样做也主要是为了突出组团离配套学区最近的意思，同时也是在大盘的销售末期给市场一个全新的刺激。”

　　改头换面提升品质取信市场

　　代表作品：中交悦西溪 溪上玫瑰园

　　与上面这种换个组团名不同的是，有一部分项目的确是中途换了项目的推广名，因为背后的东家换了。

　　其中，一部分是中途换了名字。比如未来科技城的中交悦西溪、北大资源海港城和溪上玫瑰园等。

　　中交悦西溪原名升华悦西溪，与阿里巴巴淘宝城隔街相望。2014年底，中交集团在完成了对升华地产80%股份的收购后，宣布将项目改姓“中交”。之前，这个毗邻阿里巴巴的“一线豪宅”实际销售成绩并不乐观，有媒体统计实际去化率不足五成。中交接手后，为了提升产品品质，大刀阔斧换掉了之前的物业团队，重金聘请了在杭州市场上口碑极佳的绿城物业。

　　溪上玫瑰园也有类似的经历。以前，溪上玫瑰园叫溪上凰庭，由宏程房产开发。2009年时，项目引入合作伙伴绿城集团，低调更名为溪上玫瑰园。在排屋别墅市场颇有见解的绿城团队进驻项目后，认为项目整体有许多不足之处，不仅是叫停了原规划，更是直接推倒重来，把原来已经建成的部分也一并推倒重建。

　　原来的溪上凰庭和老的升华悦西溪有一个同样的问题，就是定位高端，却没有给出真正符合高端人士的产品。当时，有媒体表示“一个几百亩的大盘，一家缺乏知名度的企业，一个位于绕城外的地方，一个单凭高档材料堆砌的项目，是难以做成豪宅的。”

　　绿城进驻以后，除了在产品规划上整体改造外，也通过绿城自有的销售渠道优势，对项目进行了提升。当时，前期已经买房的业主在得到该消息后，基本都是非常满意的，“因为以绿城以往的口碑，项目整体势必得到提升。”

　　新产品实际是地道“二手地”

　　代表作品：融科瑷骊山、恒大水晶国际广场、钱塘玫瑰湾、远洋万和四季

　　除了上述两类项目外，还有一些项目看似没有换过名字，实际上是在进入市场前，就已经完成了“改头换面”的过程。

　　之江转塘一带聚集了好几个这样的项目。有趣的是，在这一带收购项目的开发商，大都是外来实力房企，试图从杭州自然环境最好的之江作为突破口，进入杭州主城区市场。融科、佳兆业和恒大都是如此。

　　2011年前后，融科和佳兆业分别收购了之江云厦手中地块和浙江五丰置业有限公司100%股权，获得了如今的融科瑷骊山和佳兆业玖珑山项目。此前，两家公司在杭州都没有项目；而后，融科又开发了现在的融科东南海、融科瑷颐湾项目，足迹遍及萧山余杭，而佳兆业也再开发了西溪璞园和君汇上品项目，分布杭州东西两侧。

　　恒大的情况也是如此。据悉，恒大水晶城项目位于杭州之江度假旅游区，邻近金都极地海洋公园，距之江大桥入桥口仅200余米，地块可建面积高达40万平方米（其中住宅18.24万平方米，商业和公建22.3万平方米），原是三立控股于2013年11月1日以24.41亿竞得该地。恒大也借该项目正式进入杭州主城区。

　　上面这种是外来开发商主动收购，一般收购过程中都有溢价。还有一种情况，是前一家开发商遭遇资金问题而无法继续开发新项目，是被迫出售项目，此时的收购过程多数只能是降价卖了。

　　今年最著名的收购项目应该就是城东的远洋万和四季了。这宗地块原来的主人是雨润集团。雨润在国内食品界的名气数一数二，在浙江地产界却鲜有代表项目。近年来，雨润集团接连遭遇资金链问题，公司已经应接不暇，根本无力在一个不熟悉的杭州市场运营一个项目，无奈只能转手他人。

　　上周刚开盘的钱塘玫瑰湾情况也是如此。钱塘玫瑰湾位于滨江区滨文路和新浦路交界处，首开均价18000元/平方米，主力户型为90平方米刚需产品。实际上，钱塘玫瑰湾项目是中尚置业从三联集团手中收购而来，该项目以前定案名为三联春上，楼面价9942元/平方米，是当时的区域地王。后来，由于三联集团遭遇各种资金和信用问题，项目无奈转手。