退地风波背后:透视国企与民企拿地发展差异化路径

　　(余燕明)民营房企与国资房企拿地差异在近期碧桂园集团(股份代码：02007.HK)关于北京丰台区两宗商业地块的退地风波中有所显露。

　　碧桂园集团今年10月21日与中国金茂(股份代码：00817.HK)以近52亿元的代价合作拿下了位于北京丰台区的两宗商业地块，且两宗地块的成交价格溢价率都超过140%。另外，据称这两宗商业地块要求自持20年。

　　人民网记者此前已向碧桂园集团的一位内部人士求证，其称碧桂园计划退地属实，项目权益将转让给中国金茂，“主要是拿地成本问题。”对于公司退地的进一步原因，这位人士告诉记者，碧桂园集团在接下来会刊发公开回应。

　　人民网记者也为此联系中国金茂方面，问询碧桂园退地事宜及中国金茂是否会接盘项目土地如何进行开发，中国金茂方面婉拒了记者的采访请求。

　　“这几年在一线城市拿高价地的基本上都是央企和国企房地产企业，前两年是绿地和保利，今年则加入了葛洲坝、方兴地产(现更名为‘中国金茂’)。”一位负责营销的房企职业经理人说，“国企、央企相比民营开发商的话，一是他们的资金成本更低，另一方面，就是他们的管理更加粗放，在国资监管部门对这些国企、央企的考核过程中，与民企强调的投资回报和绩效考核方式也不一样。”

　　另一位负责在北京做土地投资的大型房企人士告诉记者，当房企联合体合作拿地的时候，在拿地之初就会约定合作方式和退出条件。

　　“在碧桂园这次与中国金茂合作拿地过程中，双方约定的应该不是内部投资回报率，这一指标指向的是作为公司内部投资参考。双方约定的应该是楼面价的方式，当举牌拿地的楼面价超过一定水平时，碧桂园就可以有条件地退出。”这位大型房企人士说，“这次双方拿下北京丰台商业地块的楼面价应该是超过了双方约定的拿地楼面价。而约定的楼面价应该是碧桂园用内部投资回报率推导出来的。”

　　这位大型房企人士进一步告诉记者，除了拿地理念的差别上，民营房企与国企央企在公司经营上也都会有较大差别。

　　“比如国企央企会很看重净资产收益率这样的指标，另外，还包括股东权益的稳定增长。而对民营房企而言，这些公司非常看重净利润率和现金流等，还有在做投资的时候特别重视内部报酬率。”这位大型房企人士说，“像碧桂园这样从三、四线城市起家的房地产企业，其核心能力就是对成本端的控制，尤其是土地成本，以此获得利润的空间。”

　　另外，这位大型房企人士也进一步指出，碧桂园的核心能力除了集中在成本控制以外，在除一线城市以外的销售能力也是碧桂园做好项目的突出能力，“从北京丰台地块的情况来看，这两块地是要求自持的，而且预计是商业地产类型项目，碧桂园可能也难以发挥出自身项目操盘的优势。”

　　另一家同样是在港上市公司但有着央企背景的中国金茂在今年土地市场的表现尤其抢眼。在碧桂园集团与其合作拿地仅一周就传出退地风波后，中国金茂10月30日在杭州以近39亿元的代价拿下一宗住宅地块，也刷新了当地今年的“总价地王”。

　　而中国金茂在拿下杭州今年“总价地王”地块的前一天，公司还分别在南京、佛山以9.1亿元和16.67亿元的代价竞得两宗地块。

　　记者尚未完整获取中国金茂从2014年以来在新增土地储备上的资本支出，中国金茂在其业绩报告中也未作详细披露。

　　据记者不完全统计，中国金茂(2014年原名为“方兴地产”)在购地的权益资本支出接近110亿元，这还不包括其当年参与的南京一个总建筑面积接近380万平方米以及获得长沙梅溪湖组团地块的资本支出。在2014年初中国金茂一位高管表示公司当年的土地支出应该约为150亿元左右。

　　中国金茂在今年除了与碧桂园以近52亿元拿下北京丰台两宗商住地块、以9.1亿元拿下南京地块、以16.67亿元拿下佛山地块、以39亿元拿下杭州地块外，其还在9月初以50.25亿元联合中铁建拿下丰台石榴庄地块。

　　中国金茂在今年上半年补充了大量的现金资源。公司在今年上半年向4家战略投资者配售新股16亿股，以此获得了43.5亿港元资金，而公司在今年上半年通过筹资活动产生的现金净流入达到了56.7亿港元。

　　到今年上半年底，中国金茂的现金资源接近150亿港元，有息负债中则有87亿元要求一年内偿还，中国金茂的现金资源完全可以足额覆盖。

　　如上述负责营销的房企职业经理人所言，融资的便利性以及充足的现金资源给予了中国金茂这样有着国企央企背景的房地产商在土地购置上充足的操作空间。

　　“几乎所有的国企央企房地产开发商都喜欢持有重型的投资物业资产，因为这些投资物业对国企和央企而言，其土地和物业投资是可以预期稳定升值的，这是保障国企央企资产的重要投资形态。”前述大型房企人士解释说。

　　“与很多民营房地产企业重运营和重周转的思路不同，国资背景的房地产开发商有母公司其他业务充足的现金资源支撑以及低成本资金，以此换得利润。所以，保证国有资产增值是其承担的经营任务之一。或许这也是国企央企房地产企业热衷拿高价地甚至是地王项目的原因之一。”他最后补充。