北京真实库存仅有3万套 离取消限购还有多远？

　　近日召开的中央经济工作会议提出，明年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，去库存主要是指化解房地产库存。这都被业内看作是为明年房地产定基调，并且普遍认为明年将是政策环境相对宽松的一年。

　　而具体到北京楼市中，去库存的要求在北京并不能简单套用，虽然北京连续两年成交进入低谷，新房成交套数在10万套以下，但却并非因为库存太多，相反却是由于房子不够卖。在这种背景下，一些鼓吹取消北京限购、限贷的声音，实际上并不容易实现。

　　北京楼市成交连续两年陷10万套以内低谷

　　最近召开的中央经济工作会议，再次给明年定下了宽松的基调。也被许多业内人士认为是给2016年开门红打了基础。

　　但实际上，主要的宽松政策指向的是二三线的楼市，而像北京、上海这样的一线城市来说，多种因素导致房子的实际供应并不多，抢手到了供不应求的极端。

　　亚豪机构统计数据显示， 2015年（截止到12月16日）北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交71161套，成交面积790.65万平方米，同比分别增加16%、20%。虽然同比有所上升，但是从历年来成交走势来看，北京商品住宅成交已经连续两年维持10万套以内低位水平。

　　虽然成交始终位于低谷，但并不代表楼市低迷。相反，北京楼市的供应不足导致很多项目不敢放开了卖。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京商品住宅成交连续两年低位徘徊，甚至不及调控重灾年的2011年，主要是受到政策余波影响。并非项目卖不动，库存大。

　　郭毅表示，2011年北京颁布以限购为主导的严厉房地产调控，当年楼市成交即创造阶段性低点，而随着2012年“以价换量”的决策在市场当中盛行，2012-2013年间原本蓄积的资格购买需求得以大量释放，并逐渐消化殆尽。而自2014年市场需求开始以每年的新增资格购买力为主，市场底气不足造成市场难以为继，2014-2015年连续两年维持低位。

　　从未来政策导向来看，虽然北京限购政策仍未有放开倾向，但是从中心城区控制、保障性住房货币化、积分落户等一系列政策导向来看，未来市场有效需求可能将曲线增加。

　　另外，受到土地市场的引导，北京住宅市场豪宅化趋势已十分明显，价格持续走高将对纯商住宅市场需求形成最直接的打压。因此，未来北京新房成交很可能长期处于低谷徘徊。

　　真实库存仅有3万套

　　在中央要求去库存的大背景下，北京楼市的库存会不会堆积呢？

　　从北京市房地产交易管理网查询，目前住宅合计有8.1万套左右：但这个数据不仅有商品住宅，还包含了两限房、经济适用房和自住房。中原地产首席分析师张大伟表示，剔除掉所有的保障房类房源，实际的库存只有69754套。即便这个数字还不是北京的真实可售商品房库存。

　　张大伟分析，再剔除掉回迁房后，只有58862套。另外，由于3年前的库存基本已经自用为主，也就是实际市场真实待签约的商品房住宅库存只有4.6万套。其中还有部分已经预定。并且北京库存最多的十个项目高达1.2万套，都是远郊区县的项目。且可能有签约滞后的因素，再剔除掉这一部分，北京事实上可售的商品房住宅合计只有3万套。

　　这样的库存量最快甚至可以三个月就售罄，因此，实际上北京并不符合去库存的范围。

　　郭毅也认为，中央提出“房地产去库存”后，预计2016年将有更多刺激房地产的激励政策出台，全国房地产市场将再度掀起一波热潮。但专注北京市场来看，北京的库存房源也在向大户型转移，由于北京市场的“价格豪宅化”倾向，考虑到不同购买阶层的需求热点，高价项目不得不通过打造大户型产品来吸引中产阶级的购买热情，因此大户型产品价格上升明显。

　　限购解禁？业内称不可能

　　在中央经济工作会议上，除了去库存外，“取消过时的限制性措施”备受业内瞩目，目前看，全国最主要的还在执行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购了。难道说都要松动？

　　在不少业内专家看来，北京楼市已经十分火爆了，取消限购和限贷这种刺激政策都不可能在北京实施。

　　郭毅表示，限购是否“过时”，特别是仍在执行限购的“北上广深”今年成交量普遍上扬的背景下，限购的“过时”一说尚需画个问号。更不要说，住房限购的另一重意义在于控制北京常住人口规模。至于限购是否“过时”，取决于楼市未来的供需形势。

　　据亚豪机构统计显示，2014、2015两年，北京出让住宅用地中纯商品住宅用地的面积不过600余万平方米，而仅今年一年，北京纯商品住宅的成交面积就接近700万平方米。

　　郭毅分析，两年的供地相当于一年的市场去化，北京纯商住宅市场长期仍然处于供不应求的形势下。在此基础上，限购很难全面解禁。

　　张大伟也认为，限购和限贷基本取消的空间都不大，也不需要，一旦取消限购，像北京、深圳这样的城市，房价将猛烈上涨。而且如果一线城市取消限购，对于二线、三线、四线城市来说，更是灾难，大量资金更容易流入到相对安全的一线城市。反而不利于二三线城市去库存。本版文/本报记者 李桁