逾期交房碰到延期支付房款 违约责任怎么追究

　　买家吴斌(以下均为化名)没有在合同约定的交房日前支付完全部购房款，碰巧遇到开发商逾期交房，当两种情形同时发生时，究竟该追究谁的责任？去年年初发生的这起官司可借鉴。

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　　案例：

　　开发商逾期交房

　　买家房款未付清

　　2010年农历春节期间，吴斌回到老家嵊州，寻思着要以自己的名义为父母买一套大房子。

　　多次比较后，他决定买下一套尚未交付的商品房。房子建筑面积约167.02平方米，总价120万元。2010年2月28日，吴斌与开发商签订了《商品房买卖合同》，就首付比例及按揭贷款等相关事宜做了约定。当天，吴斌便支付了36万元的首付款。

　　《商品房买卖合同》中约定，开发商把符合交付标准的房子，在2012年3月31日前交付给买家吴斌，同时办理好土地证、房屋所有权证。

　　未能按约定如期交付，开发商按日支付总房款的0.02%，作为违约金。

　　首付款支付完毕后，2010年12月20日，吴斌与中国农业银行乐清支行工作人员就购房贷款事宜进行面谈，并签署相关文件，但因买家吴斌不符合贷款资格，银行最终没能同意发放按揭款。

　　银行购房按揭通不过，吴斌与开发商协商分期付款，在房子交付前支付完全部购房款。合同约定交房前几个月，也就是2012年初，吴斌于1月21日、3月16日分别向开发商支付了两笔30万元的购房款，剩余的24万元房款没有支付。

　　恰在此时，原定于2012年3月31日前交付的房子，开发商直到2012年9月10日才进行消防备案，2014年3月初才办理好土地使用权证、完成房产的初始登记手续。按照《商品房买卖合同》约定，这是开发商违约。

　　而另一头，吴斌在房子交付前仍未付清余款，因此，2013年1月31日，开发商以挂号信的方式向吴斌寄了《交房通知书》，通知其与2013年2月1日至25日期间内来办理交房手续，没得到吴斌回应；2014年3月8日，办理完相关产权证的开发商又再次以挂号信的方式向吴斌发出《交房通知书》，要求其在2014年3月30日前配合办理公证委托和房产证办理需交纳的相关费用，吴斌还是没回复。

　　2014年9月26日，开发商委托律师发了封催告函，要求吴斌支付剩余24万元房款，但最终吴斌还是没去支付余下的房款。

　　就这么拖到了去年年初。2015年2月10日，开发商向法院提起诉讼，要求吴斌支付余下24万元房款，并承担自2010年12月20日不能办理按揭贷款之日起至今的逾期付款违约金。

　　法院在审理完相关证据后认为，吴斌虽无法办理按揭，但仍有支付房款的义务，需承担逾期付款的违约责任。

　　但由于开发商也逾期交房，因而在按揭不能办理之日起至房屋实际交付这段期间内，吴斌不必支付违约金。只需承担自房屋实际交付之日起至今的违约责任。

　　律师点评：

　　买卖双方同时违约时

　　没有履行顺序之分

　　胡增冬：浙江六和律师事务所律师

　　根据《合同法》第六十六条规定，双方都负有违约责任时，没有先后履行的顺序，应当同时履行。也就是说，开发商有交付房产的义务，而买家也有付款的义务。如果开发商逾期未交付房产的，买家可以不支付购房款；买家不支付购房款的，开发商同样可以拒绝交付房子。

　　上述案例中，由于买家吴斌已支付大部分的购房款，因此，开发商若以买家未支付全部购房款作为自己延期交房的抗辩理由，是不成立的。在逾期交房这一期间，开发商同样需要承担违约责任。因此，碰上开发商逾期交房，买家可据此免于承担违约责任。

　　本报记者 江嘉宜