探访北京“含金量”最高二手房 通州一年间涨26%

　　在二手房涨幅TOP10榜单上排名第三的丰汇园（左），与宏汇园（右）仅相隔一条什坊小街。新京报记者 方王洋 摄

　　2015年，北京二手房市场赢得了“满堂红”。在这一年间，哪些区域的二手房价格飞速飙升？哪些区域又是全年备受关注的热点？跟着成交数据按图索骥，来看看2015年北京二手房那些涨得最猛的楼盘、区域。

　　一年成交近20万套

　　国家统计局1月18日公布的全国70个大中城市住宅价格指数显示，2015年12月，北京二手住宅价格同比上涨20.8%，涨幅居全国第二，仅次于深圳。

　　来自中介机构统计的网签数据也显示了12月北京二手房的火热程度。链家研究院统计数据显示，2015年12月北京市二手住宅网签量为2.3万套，环比上升35.5%，同比上升57.4%，成交均价为3.7万元/平米，环比上涨1.1%，同比上涨5.98%。

　　北京房地产经纪机构的统计显示，2015年北京二手房成交套数近20万套，相比2014年增长近一倍，是新房成交量的近3倍。

　　成交量增长的同时，二手房的成交价格也节节攀升。根据伟业我爱我家市场研究院统计，2015年北京二手房成交均价为38147元/平方米，同比上涨5.5%，涨幅平稳。

　　多重利好促成量价齐增

　　在刚过去的一年里，北京楼市依托一系列市场利好，保持了量价齐增的大势。尤其是营业税五改二、公积金放松等政策不断释放购房需求入市，推动了天通苑等传统刚改、刚需片区二手房成交。而大兴受第二机场、通州受行政副中心等规划利好影响，区域二手房价格涨幅出现较大增长。

　　“从去年9月份起，前来咨询的客户明显多起来，带看量也成倍增长。”昌平天通苑一链家门店经纪人小陈表示，“自从5改2政策出台后，刚需刚改客户就加速涌入天通苑，眼下天通苑成交的主要是大两居和三居户型。”据介绍，12月，仅天通苑北二区的门店就成交了超20套房源，是2014年同期的3倍多，但成交价格在2万-2.2万元/平方米之间，与一年前相比几乎没什么变化。

　　“教改”之下学区房依旧坚挺

　　值得注意的是，伴随着北京“教改”的深入推进，学区房依旧保持坚挺，也在一定程度上推高了部分区域的成交。尤其进入年底以来，选择学区房的家长再次开始了选房征程，在二手房整体火热的背景下，学区房区域再次迎来暖冬。

　　链家网的数据显示，学区房不仅成交火热，价格更是一路走高。在去年成交均价涨幅排名前十的小区里，除了北无宿舍位于海淀区外，其余9个项目都位于西城区，且均为宏庙小学、育民小学等优质小学学区房。

　　■ 实地探访

　　西城 9个小区涨幅超40%

　　链家网数据显示，2015年12月西城区二手房成交均价为65815元/平方米，环比增长5.06%，同比2014年12月上涨了20.38%，位居各行政区月价格涨幅之首。

　　伟业我爱我家市场研究院表示，分区域来看，受教育、医疗等配套资源集中等方面的影响，北京各区域二手住宅市场表现出明显的差异。2015年西城区整体二手房涨幅为6.5%，位居各行政区价格涨幅第二位。

　　金融街学区房受热捧

　　链家网统计显示，最近一年来北京二手房成交均价涨幅最大的十个项目中，宏汇园小区以69.86%的年涨幅位居排行首位，成交均价高达128524元/平方米。

　　本周一，记者来到位于西城区金融街区域的宏汇园小区。记者发现，在二手房涨幅TOP10榜单上排名第三的丰汇园，与宏汇园小区仅相隔一条什坊小街。近一年时间里，丰汇园小区的成交均价涨幅也高达47.77%，达到125547元/平方米，与宏汇园小区不相上下。

　　由于临近金融街，宏汇园和丰汇园周边的交通、配套非常成熟，金融街、北京协和医院、西单商场、百盛购物中心等都位于步行范围内。但谈到两个小区价格猛涨的原因，小区周边中介门店的经纪人都提到了“学区房”这个缘由。

　　“西城区的入学政策越来越严格，要求一套房子6年一个名额，不少家长提前几年就挑选学区房。事实上，宏汇园、丰汇园的房龄有十五六年了，居住体验并不算好，买家大多是在金融街上班的，买来给孩子落户用的。”宏汇园小区附近一中介门店经纪人介绍，宏汇园、丰汇园都位于宏庙小学学区内，宏庙小学是西城的热点优质小学，部分学生可以直升北京师范大学附属实验中学，不少家长是看中这一点才出手的。

　　记者在走访中了解到，2015年11月宏汇园小区成交进入小高峰，仅在附近一品牌中介门店就成交了6套，成交单价从12万-14万元不等。而去年9月，宏汇园成交了一套42平方米的一居室，价格高达15万元/平方米。

　　广外学区“抢”小户型

　　同样是受到学区房影响，广外片区的部分二手房价格也有明显回升。片区里的荣丰2008，因为位于北京小学天宁寺分校学区内，且房源面积小总价低，二手房的换手率和成交量都位于片区前几名。记者在采访中得知，在2015年一年间，荣丰2008的二手房价格上涨达到20%以上。

　　而在某学区房论坛上，有家长称，去年荣丰成交了好几百套房，年底前的两个多月就成交了100多套，几乎都是为孩子落户上学而买，已有家长担心未来上学时被调剂。记者查看链家网数据，显示最近90天该小区已成交了135套。

　　海淀

　　成交单价超5万

　　北无宿舍卖出7万元/平方米

　　在二手房成交均价涨幅TOP10中，仅有北无宿舍位于海淀区。记者了解到，北无宿舍位于北京理工大学附属小学学区，可直升海淀区重点中学北京理工大学附属中学，因此受到家长们的关注。

　　“去年12月，北无宿舍成交明显上升，价格上涨也很明显。”北无宿舍小区附近一中介门店经纪人介绍，去年11月，北无宿舍成交过一套61平方米的两居室，成交均价为6.1万元/平方米。而到了12月底时，户型相似的另一套61平方米的两居室，成交均价跳至7.1万元/平方米。

　　值得注意的是，海淀区二手房在2015年的涨势也不容小觑。根据链家网数据显示，2015年12月，海淀区二手房成交均价为53033元/平米，环比11月上涨1.83%，同比2014年上涨16.53%。

　　伟业我爱我家市场研究院的数据也显示，2015年海淀区的二手房成交均价涨幅达到5%，位于北京各行政区涨幅前列。

　　记者发现，在海淀区的万柳、中关村等优质教育资源集中的片区，二手房成交均价已突破6万元/平方米，乃至7万元/平方米以上。

　　海淀或长期“奇货可居”

　　在业内看来，除了配套成熟和学区房对区域成交的影响外，新房供应稀缺也成为海淀区二手房升温的推力之一。

　　中原地产的数据显示，截至2015年11月底，海淀区五环内的新增商品房供应仅有255套，市场存量仅为854套，跌至近5年来最低点。事实上，除了存量供应紧张之外，海淀的土地供应也很稀缺，今年仅有永丰镇一宗住宅用地成交。在业内看来，持续的供应紧张和规划的利好刺激之下，未来海淀楼市整体将会长期处于“奇货可居”的状态。

　　通州

　　“副中心”一年间涨26%

　　城市副中心传闻风起时，通州二手房市场一片活跃，房价自5月起开始一路上涨。

　　城市副中心传闻落地时，通州二手房市场依旧不断升温。甚至据媒体报道，潞城附近的二手房已到无房可卖的状况。

　　在风起云落之间，通州限购政策虽然限制住了成交量，并没有阻挡住通州二手房成交价的上行。

　　限不住的热度

　　据伟业我爱我家数据中心统计，2015年(截至11月)，通州的二手房交易量为11885套，较2014年同期大涨91.3%，创2010年以来的新高；成交均价为22521元/平方米，较2014年上涨5.3%。

　　而根据链家网的数据显示，2015年12月通州二手房成交均价为26963元/平米，环比11月上涨3.01%，同比2014年上涨26.35%。

　　在通州梨园，二手房市场在冬日里依旧保持着热度。新通国际花园小区附近一中介门店经纪人介绍，仅元旦小长假，门店里就成交了2套房源。“平时这个时候我们就准备抢火车票回家过年了，没想到今年要忙着带看。”

　　“梨园新通花园小区的月成交仅在9月份跌到10套以下，最近几个月的成交都在15套以上，12月份在25套左右。”该中介经纪人坦言。

　　由于二手房市场的持续火热，不少业主也提高了挂牌价格。

　　通州临河里片区一中介门店经理介绍，片区里集中了一批房龄相对较短的二手房，比如华业东方玫瑰、金隅七零九零等小区。业主对自己的房子和市场都比较有信心，即便不上调价格，也是“端着卖”。“附近有一套两居室原本已经谈好价格，结果当天晚上业主又打电话来表示不卖了。后来详细询问才知道，有其他购房者愿意多出5万元。”

　　今年或小幅升温

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖分析，传统的二手房交易都集中在朝阳、海淀、丰台，因为这些城市核心区域有着更完善的教育、医疗、交通、商业等配套资源。但在通州行政副中心开始建设，以及积分落户等利好政策的影响下，通州的教育、医疗、商业、交通等各方面配套设施也将在未来两三年内得到快速完善和升级，与此同时，在政策引导下，随着部分企事业单位迁址通州，也将带来更多的购房需求，加之通州区域本来就有规模庞大的二手房源供应，通州的二手房市场在2016年还将小幅升温。

　　■ 新年走势

　　热度不减 价格或继续上升

　　进入2016年以来，二手房市场热度不减。北京市住建委数据显示，1月第二周北京市二手住宅共成交6028套，环比上涨14.7%，创近三年来周成交新高，仅次于2013年3月份。

　　“以往元旦到春节前这个时段一般都是淡季，我们基本上在店里闲着，准备回家过年。没想到今年年底市场这么火，有点儿找到了2013年年底的感觉。”方庄区域一品牌中介门店经纪人沈远竹（化名）表示。据悉，由于二手房市场持续火热，房客源比持续下降，出现加价惜售情况。

　　同时，购房者入市步伐仍在加速。据链家研究院统计，北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天。链家客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。

　　链家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易节奏加快，市场参与者对未来市场预期普遍向好。当前市场特征集中表现为成交周期持续缩短，业主扛价心理明显，未来房屋成交均价仍有继续上升空间。

　　此外，据了解，2016年是2010年限购政策满五年的时间点，大量被限购政策挡住的非京籍人员即将达到连续纳税或社保满五年的购买条件，也将给市场新增一批购买力。而伴随着北京新房市场高端化趋势，刚改、刚需人群或将进入二手房市场，今年二手房市场或将保持温度。

　　B10-B11版采写 新京报记者 方王洋