内地楼市料温和盘整 去库存压力大

　　数据显示，1月内地房地产市场较平稳，一线城市优质地块仍受到房企激烈争抢。不过，部分机构指出，2016年内地楼市去库存压力较大，不太可能出现同2015年一样的景气度，楼市会进入温和盘整期。

　　优质地块竞争激烈

　　广发证券报告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004万平方米(环比增长约-54%，同比增长-22%)，成交建面6069万平方米(环比增长-61%，同比增长-24%)，成交土地出让金1436亿元(环比增长-57%，同比增长-7%)，楼面均价2367元/平米，平均溢价率约31%。整体来看，年初供地节奏放缓，成交也呈现季节性下滑。但楼面价和溢价率均攀升，尤其是溢价率攀升至近5年来单月新高。

　　具体看，2016年1月份，一线城市淡季特征表现更明显，供需同环比均呈现明显回落，出让金环比回落显著，四大一线城市中仅上海超过百亿。值得注意的是，一线城市优质地块依旧受到房企激烈竞争。二线城市土地供需均弱势运行，楼面价以及溢价率均攀升显著，主要是受诸如南京、杭州、武汉等重点二线城市优质地块拉动影响。

　　从成交等方面看，1月全国房地产市场较平稳。国金证券报告显示，1月32个样本城市新房销售同比上升10.9%，与去年三季度月均销售量持平，一线城市同比小幅下跌3%，二、三线城市销量同比提升12%、17%，长三角和珠三角依旧是带动新房销量的引擎，同比大幅增长23%、30%。

　　去库存压力大

　　尽管深圳等一线城市去年量价齐涨，但不少机构表示，2016年房地产去库存压力较大。

　　穆迪评级一份报告指出，中国在建的住宅面积为51亿平方米。按照平均每户2.97人估算，中国14亿人口相当于约4.6亿户家庭。假设中国的住房拥有率从90%上升至100%，这些新增的房地产买家将很容易地吸收所有的在建住宅面积。目前的问题是，商品住宅价格高企，有效需求不足。

　　银河证券指出，目前商品住宅存量大约仅能满足50%城镇家庭的需求，而真正可以承担现在房价的有效需求大概只占潜在需求的40%左右。如果认为商品房的居住质量好于其他住宅的话，商品房市场依然有支撑，主要还是太贵买不起的问题，已有一套房的家庭置换改善需求或存空间。

　　银河证券判断，房地产行业将围绕去库存加速出台各项政策，但户籍与住房制度改革及农民工市民化需要长效机制的配合，可能需要时间。考虑到2015年二季度开始的高成交基数透支了部分需求，谨慎看好2016年楼市，预计全国销售面积维持在12-13亿平方米之间，销售额升幅或有所收窄。

　　穆迪认为，2016年中国房地产销售额增长率将降至0-5%的温和水准，低于2015年的16.6%。