评论：通州商住限购 后市仍被看好

　　继去年通州住宅限购升级之后，5月5日晚间，北京市政府发布《关于加强通州区商务公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。随着政策的出台，通州商住成交疯狂的趋势被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低，5月成交环比下滑趋势已现明朗。

　　遏制投机炒作商住

　　通知中称，自5月6日起，对通州商务型公寓交易必须符合以下条件：没有住房的本市户籍家庭或单身人士、已拥有一套住房的本市户籍家庭、在本市没有住房且在本市连续纳税满五年的非本市户籍家庭。

　　此外，对已拥有一套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍家庭、已拥有两套及以上住房本市家庭、纳税和社保不满五年的非本市户籍家庭将暂停出售商务型公寓，并且已购买的通州区商务公寓将计入家庭住房套数。

　　另外，该通知还规定，新建商业、办公项目应该按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售后，仍须出售给企事业单位或社会组织。换句话说，就是新建商业、办公项目不对个人出售。该通知发布前由家庭或个人购买的再次出售时，可按原规定执行。

　　北京市住建委有关负责人表示，通州的非住宅市场，包括商务型公寓，以及规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目，还存在投机炒作。商业、办公用房被改为居住使用，卖给分散的个人，不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间，也会带来人口大量无序涌入的隐患，影响城市副中心的长远发展，有必要依法予以规范。

　　需要强调的是，商务型公寓属于通州特有的一类产品，其他区基本没有。商务型公寓集中在通州新城核心区，也就是五河交汇处，为了配套新城核心区建设单独批的数个项目。商务型公寓不是住宅，它的规划用途就是商务型公寓，50年产权，因此其税收、信贷等政策与住宅是不同的。但同时它又具有一定的居住功能，比如每户单独的卫生间，这和商业、办公项目又不同。

　　北京房协秘书长陈志认为，新政充分体现了中央“分类调控、因城施策”的思路，着眼大局、立足实际、对症下药。商业、办公类项目的配置，是为未来产业发展提供载体和物理空间，要有利于大众创业、万众创新。

　　项目入市积极性降低

　　进入4月之后，随着通州商住限购传言的散布，通州区域成交进入一个新高峰。限购令的前夜，就有开发商连夜开盘，与新政赛跑。据悉，万科通州某公寓楼盘紧急推出50套房源，连夜召集买房人赶在6日前奔赴营销中心签约。

　　不过这一疯狂的趋势随着5月5日半夜通州商住限购“靴子”的落下，被强行终止，受此影响，近期项目入市积极性降低。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，由于大量项目集中在五一期间开盘，导致了市场供应的阶段性低迷。不过在通州限购“落停”之后，周边区域商住项目也将积极入市，接收“被溢出”的市场需求，预计未来商住占据较大市场份额的状况仍将持续。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“既然限购成交量短期表现不好，那么对开发商来讲，短期内也不卖了，此时销售策略转为捂盘惜售、少量多批。因为未来公寓市场还是看好的，未来仍然有需求释放和涨价的空间。”他同时认为，新政规定企业可以购买商办产品，那么个人投资者可以注册企业、利用企业资格购买通州的商业、办公项目，此时，购买不动产还可以抵扣增值税，或许未来这样的规避措施会出现在市场。