北京楼市区域冷热不均 改善客群扎堆房山

　　北京发布“新八条”调控措施十天有余，来自市场情况显示，由于首套非普通住宅首付比例提至四成以及二套非普通住宅首付比例提至七成，改善客户近期看房热情骤减，中介门店接待客户数量较此前明显下降。新房方面，叠加国庆长假因素影响，市内千万级新盘蓄客量较过去两个月同比大幅下滑，近郊高端项目主力成交区域大兴亦庄、门头沟新城两大板块，由于9月曾多次集中签约，10月上中旬表现也相对冷清，反而，房山区域的几个改善楼盘到访客户较之前并未减少。

　　京华时报记者邢飞

　　区域分化明显

　　中原地产研究中心统计数据显示：热点城市在实际过去的10天，市场比9月份下调了25%-30%左右。从销售业绩看，下调主要明显的城市是：深圳、南京、北京、天津、郑州，跌幅都在30%-50%之间。在二手房市场，北京等城市买卖双方依然在博弈过程中，预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

　　“这一轮收紧政策，北京近乎恢复到了2014年9·30前的政策力度。”中原地产首席分析师张大伟指出，“新政意味着北京高端项目客户，如果

　　不离异，都将要执行70%首付，2016年千万豪宅成交占据了整体楼市成交约15%以上，也就是说，未来这个比例的购房者将快速降低入市节奏。”

　　事实上，随着新政持续发酵，改善房源成交数量虽无法在数字上得到充分体现，但在记者走访过程中，中介门店普遍表达了一个事实：改善客户看房意愿显著下降。

　　在新房层面，由于城区豪宅普遍处于3000万以上的级别，因此动用了较大杠杆，新政对这批可谓造成了不小冲击，多家顶豪项目透露，“目前正忙于重新甄别客户”。除此之外，千万级豪宅成交比较集中的南四环和西四环区域楼盘的到访客户均较9月大幅减少。

　　近郊区域，门头沟可谓千万级高端项目成交的热门区域，但由于金地、万科、绿城三大楼盘均在9月有开盘动作，因此10月蓄客表现也显得相对平淡。

　　有意思的是，北京整体改善市场虽然受到政策影响较大，但房山区域却成了例外。据了解，千万级别墅天恒乐墅项目近来的到访客户甚至较9月份有所增加；而天恒旗下另一大别墅新盘——天恒水岸壹号在尚未对外开放的情况下已经收到了近千组来电咨询，在项目示范区开放的十一期间，项目实际所接的客户家庭则多达300余组。

　　房山成改善洼地

　　在业内人士看来，新政之后，改善客户仍对房山趋之若鹜，主要原因在于，房山改善楼盘总价仍处于价格洼地，甚至相较于近郊门头沟、大兴和通州等地，房山改善楼盘价格仍具备较大优势。

　　此外，就全北京而言，改善置业门槛正变得越来越高，如果以前首改置业的标准是500万，那么按照最新的北京环线成交均价水平，四环以内的成交均价已在9万元/平米，而想在四五环买一套三居房子的首次改善人群，则需要付出超800万的总价。

　　比起大兴、门头沟，房山改善市场尽管发力较晚，但起点并不低。随着区域配套的完善，万科、天恒、中粮、远洋、首创、绿地等品牌房企的进驻，房山楼市于近年进入了快速发展期。

　　尤其是今年，数据显示，房山单套房源最高成交均价出现了5.5万元/平米，签约最高的别墅总价也在1600万，

　　总体来看，房山整体的改善价值不断被购房者认可并兑现。

　　随着诸如天恒水岸壹号等新项目的问世，区域改善洼地的属性也将迅速被“填平”。甚至有业内人士指出，如果说万科代表房山楼市的刚需时代，那么天恒则带领房山走入了改善时代。从天恒乐墅到天恒水岸壹号，天恒不仅实现了在房山6盘联动的格局，同时也实现了别墅产品在房山的四次升级。