北京推5种改造模式 按样板盖“阳光房”不算违建

　　“前几天还看见有人拆，怎么这一阵开发商倒搭起阳光房样板间来了？”昨日15时许，房山区芭蕾雨·悦都小区居民郭阿姨赶着瞅瞅开发商建的样板间。

　　这处样板间没有精装修，也没有家具家电，只在北侧步入花园和南侧下沉庭院处做了些“小动作”。这个既能避免业主搭违建阳光房、又能杜绝安全隐患的样板间，将作为违建拆改模式，面向全市住宅推广。

　　诱违建滋生

　　下沉庭院“水土不服”

　　芭蕾雨·悦都是房山区长阳镇的一个新小区，小区将近2000户，有200个左右的户型带有下沉庭院。二期于去年年底交付后，一些业主觉得下沉庭院容易在汛期发生雨水倒灌，就开始盘算将庭院封起来。于是，小区中陆续出现了直接从负一层顶到二楼窗根的“阳光房”，也出现了将步入式花园封进屋内的“阳光门厅”。

　　“这种户型只能说是设计‘水土不服’。正是因为设计了下沉庭院，才诱发了小区中违建频生。”站在样板房外，市严厉打击违法建设违法用地专项行动指挥部办公室相关工作人员说。

　　据介绍，像芭蕾雨·悦都小区，房屋附带下沉庭院或者开放式庭院的小区，在全市近年来建设的中高档小区中十分普遍。一位规划师说，这种居住设计因其良好的景观性、舒适性以及功能性被很多居民认可接受，在国外以及我国南方多数城市十分流行。但是下沉庭院的这些优势和特性在北方也容易埋下雨水倒灌、沙尘侵袭和高空坠物等诸多隐患，因此诱发小区内违建频生。

　　和记者今年6月暗访这一小区违建时的状况相比，十几栋楼的“阳光房”装修都已经停工。有些钢材甚至就扔在“阳光房”边上，屋里并没有住人，也没有装修工人忙碌的身影。

　　“第一次公告小区内有27处违建被冻结房产后，所有阳光房的施工都停工了。”开发商首创置业方面相关负责人说。

　　规划委划线

　　开发商来盖样板间

　　5号院12号楼，远处就能看见一个半人高的大板子上明晃晃的“样板间”3个字。板子背后，则是1人多高的大叶黄杨树。几棵树的枝叶密密麻麻交会在一起，即使是身材瘦小的儿童都很难从中间穿过。

　　而从单元楼道正门进入这套房屋后，黄杨后所隐藏的，正是一处步入花园，花园门上又设置了玻璃雨棚。再往南走，与地下室相连的下沉庭院顶棚被固定在一层落地窗窗沿之下。这3处，是市专项行动指挥部办公室工作人员在勘察现场、征询业主意见之后，给出的“底线”。“我们同意在下沉庭院的院墙上安装有一定坡度的玻璃顶，用来防止雨水和高空坠物，但是高度不能增加；对于开放式庭院，可在院界用栏杆和中间密植高大绿色植物的方法，维护庭院安全。”

　　小区开发商首创置业集团了解到市指挥部的方案后，就邀请一位设计师出具了设计方案，并利用小区尾房建设起样板间进行示范。据开发商相关负责人介绍，目前，小区内已经有部分房屋业主开始按样板间新建和拆改。

　　据首创置业集团工作人员介绍，此次针对小区的整体改造提供的3种方案还是想解决业主的实际问题。通过这次的整体改造，整个小区将在样式、景观以及建设上重新实现统一。

　　“之前小区内搭建违建的乱象十分普遍，虽说隐患减少了，但是小区的整体景观环境被破坏得十分严重，这次开发商能专门做样板间，确实是挺好的。”在样板房内参观的一名业主说。

　　据测算，样板间的改造费用在5万元以下；如果有一些业主同时更改，“团购”价格可能会更低。高大绿植由于种植在公共绿地上，这些树木无需业主自己掏钱，而且未来也将由物业公司负责养护。

　　据房山区专项行动牵头单位工作人员介绍，7月、8月房山区已经配合芭蕾雨·悦都小区13户业主拆除了违建。其中7月拆除2户、8月拆除11户。由于下沉庭院和步入花园确实存在隐患，市指挥部办公室已经要求暂停了小区拆除工作，直到拆除后的改造方案通过后才会重新开始拆除改造工作。

　　改“先天不足”

　　五种方式将推广

　　不只是下沉庭院、步入式花园，就连已经出现在本市多年的住宅楼退台、露台等，也会出现防水防盗等问题。住宅北侧的退台，易于采光，外形美观，却有很多业主担心高空坠物或存在安全隐患，往往在外面搭上违建来解决。

　　市规划委相关负责人表示，针对这些楼体设计上出现的问题，本市已经同意可以按照一些试点小区的模式进行改造。其中主要有5种模式支持改造：下沉庭院可安装玻璃顶；退台可以安装雨棚防止坠物；开放式庭院可以种绿植实现保护；拆除违建部分后对外墙进行修补和封堵不用报批；如果房屋已经涉及安全问题，需要整体拆除后翻建，则需要按照城镇居民私有房屋翻建规定办理规划审批手续。

　　这位负责人表示，这5种模式，针对的是5项措施，在一定程度上可以破解居住区内违建拆后难题，也能解决业主的实际生活困难，对拆除违法建设后的防范管理效果也很显著。但他说，拆违后的建设应在统一组织下完成，最好能由同一家公司完成，以确保小区的整体性和美观性。

　　“下沉庭院可安装玻璃顶”模式主要针对的，就是城镇居住区业主为防雨和高空坠物伤人等问题而建设。从现在开始，这类住宅可以选择在下沉庭院顶部安装有一定坡度的玻璃顶，并固定在一层住户窗台下的方法来解决。

　　而对于低层住宅退台、露台安全问题的破解，此次出台的“退台安装雨棚防坠物”措施明确，在退台户外门上，可以由物业组织统一安装开敞式的雨棚，即雨棚只由柱和罩棚组成，宽度约为1.6米，长度由户门形式决定，材料、形式、颜色小区内要整体统一，主要用来防范高空坠物现象。