女子签认购书不想买房 20万定金被开发商没收

　　小丁在南京一高档楼盘认购了一套总价314万的房子，供父亲养老，认购书签订后，又应开发商要求付了20万定金。可到正式签订房屋预售合同时，小丁父女俩才发现交房晚、户型不方正等问题，导致最终合同没达成，开发商因此没收了20万定金。

　　可这一举动惹恼了小丁父女俩，主合同没签，作为合同担保的定金怎么全部没收了？老丁还对开发商收取的定金数额表示质疑。在讨要未果的情况下，小丁父女将开发商告上了法院要求返还定金。近日，该案在鼓楼法院开庭审理。

　　案件

　　签预售合同时买方反悔了

　　卖方罚没巨额定金被买方告了

　　老丁今年已有70多岁了，女儿心疼父亲住老房子爬楼梯，便想着给老父亲换个宽敞的有电梯的楼房好好养老。2011年南京河西一高端楼盘开盘，小丁在朋友的邀请下一起前去看房，房子卖得很火，眼看房子没剩几套，朋友当即拍板赶紧抢着认购了一套，小丁也心动了，跟着也订了一套179平米，总价为314万的房子，小丁和开发商签了认购书，并按对方要求，支付了20万的定金。

　　过了两天，老丁父女按约定前去签订商品房预售合同，但在具体磋商中，父女俩才意识到这套房子并不适合他们：第一，两年的交房期限太长了，老丁腿脚不灵便，在老房子还要再等两年，父女俩觉得有点漫长；另外，老丁仔细瞧了户型图，对户型也不太满意，小丁觉得自己花了大价钱买的房，就是为了让父亲住得舒适，父亲不满意，这房子她也不想买了。父女俩决定不买这房了，预售合同没有达成。

　　合同没签，那20万定金怎么办？开发商的做法是直接没收，小丁父女不答应。“合同没签，作为合同的担保定金怎么就给没收了？”老丁很不解，而且他认为开发商收取的定金数额也太高。依据这两个理由，老丁反复和开发商交涉，要求退还定金，但开发商始终拒绝。小丁父女看已没有商量的余地，小丁便把开发商告上法院，诉请退还定金。

　　庭审

　　买方：主合同未成，定金不该罚

　　卖方：有约在先，罚定金是按约行事

　　近日，鼓楼法院开庭审理了该案。老丁作为小丁的委托代理人，出席了庭审。老丁诉称：商品房预售合同是主合同，定金是担保主合同履行的，是附属于主合同的。如今主合同没有签订，那定金也就不存在了，故应返还。老丁表示，在他们退房后，这套房很快便售出，在此过程中，开发商没有损失，没有付出，也没有风险，随意设置和罚没巨额定金，有违公平交易原则，是仗强欺负消费者的表现。另外，老丁认为，如果要罚没数目如此巨大的定金，势必要己方存在重大过失，但从自己的行为来看，并无重大过失，所以不应被罚20万。

　　对此，开发商拿出认购书，指出关于定金的处置双方已约定清楚：“购房人必须从签订认购书之日起9天(或7天)之内付清全部房款(或办完银行按揭贷款)并签订商品房预售合同，逾期则被告有权罚没定金，房另售他人。”所以，罚没之举只是按约行事。对老丁定金过高的质疑，开发商回应：相比较高额房价，定金的数额是符合法定比例的。另外，开发商还表示，自己并非无损失无付出，“巨额资金占用两年之久，房屋也不能如期销售。”庭审后，双方均表示愿意接受调解，此案仍在审理中。

　　律师点评

　　定金能否追讨要看过错在谁

　　主合同未订立，定金究竟该不该退，记者就此采访了江苏熙典律师事务所罗利军律师，他指出，最高院的相关司法解释中规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　在本案中，小丁交付20万定金的时间在正式签约前，20万的性质宜认定为订约定金。法律上订约定金的设立是为了担保主合同的签订。小丁父女提出退房，属于当事人一方原因未能订约的情况。据担保法的相关解释，凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。罗律师认为，老丁追讨20万的定金难度还是较大的。定金的金额一般是标的物金额的20%，相对于314万的房款，也是符合法律规定的。当然，小丁如果有证据证明开发商售房时有夸大或者虚假宣传，让她产生了误解，比如说售楼小姐说很快就能拿到房子等等，这个未能订约就不应该归咎于小丁。

　　罗律师也在此列出买房看房中的注意事项，帮助大家规避可能遇到的法律风险：1、不要轻易支付定金；2、对售楼员做出的种种承诺、宣传要保持清醒，必要时可做一些法律保护，如录音录像留证；3、对楼盘周边环境、采光、绿化等进行查看；4、审查开发商的“五证”和“二书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴；5、关注国家宏观政策和房价走势。(记者 吴胜 邢媛媛)