沈阳物业服务等级参考标准最早将在年底出台

　　物业服务内容不公开、服务标准不公开、物业收费成本构成不公开、物业费到底高不高？这一系列问题是近年来广大市民反响强烈的问题，也是阻碍物业管理市场化进程的“拦路虎”。昨日，沈阳市房产局下发通知，规定从2014年1月1日起，凡是经过公开招投标方式选聘物业服务企业的物业服务项目，其招投标全部资料均由市房产局在沈阳市物业管理协会网站向市民公示，中标文件必须作为物业服务合同的附件。而市民普遍关注的物业服务等级参考标准最早将在年底出台。

　　物业招标文件要全面合理

　　【存在问题】完整的物业服务招投标文件，是物业服务价格评估机构测算物业费价格和投标物业服务企业制作投标文件的重要依据。招标文件编制的好坏，直接关系到业主的切身利益。从以往公开的招标文件来看，不同程度地存在着标的不清、标准不细、内容不全、招标活动方案安排不合理等问题。

　　【新规内容】按照市房产局制定的新规，今后，招标文件必须包括以下内容：

　　1.招标人及招标项目简介。说明物业项目招标主体是开发建设单位、业主委员会还是社区居委会，对招标物业项目的建筑面积、位置、竣工时间、物业类型、配套设施设备等内容予以详细说明。

　　2.物业管理服务内容和服务标准。根据中国物业管理协会2004年制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》，结合物业项目实际，由招标人决定拟在物业项目为业主提供的物业服务的内容与标准。

　　3.对投标人及投标书的要求。说明投标人所应具有的投标资格和投标人编制投标文件是所应提供的材料、说明与注意事项。

　　4.评标标准和评标方法。说明评标所采用的方式、方法。

　　5.招标活动方案以及物业服务费的拦标价格。

　　企业中标后需公示文件

　　【存在问题】在以往的物业服务招投标过程中，由于中标文件不公开，因此一些物业服务企业在投标时可以随意开出“空头支票”，他们或以虚假承诺抬高成本，或以虚报成本提高价格，待到中标以后便把中标文件抛在一边，业主根本不知道他们在投标时做过哪些承诺。对于这一问题，无论是价格主管部门，还是房产主管部门，都很难监管到位，所以业主在履行交费义务以外，几乎没有知情权和监督权。

　　【新规内容】按照市房产局制定的新规，今后物业服务企业中标后，都要将其中标文件公示在沈阳市物业管理协会的网站上，业主可以随时查询物业服务项目的服务内容、标准、收费、成本测算等内容，督促物业服务企业依照中标文件中的承诺提供质价相符的服务，或者成立业主大会后，将其作为合理调整物业服务的内容标准以及收费标准的依据。

　　中标后公示的内容包括：

　　1.物业服务内容和服务标准。中标企业响应招标文件所提出的针对物业项目拟提供的保洁、保安、设施设备维护等服务内容和服务标准。

　　2.收费成本构成及测算。中标企业根据承诺提供的物业服务内容、标准，对人员、材料、设施设备运行、办公用品、保险等内容测算出的物业服务成本支出及税费、利润等。

　　3.中标价格。物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成，投标企业中标后的价格即为最终物业服务费价格，物业服务企业向业主实收的费用不得超过中标价。

　　4.物业管理方案。物业企业结合物业项目实际所制订的各类管理规章制度。

　　售房时就得公开服务细节

　　【存在问题】《沈阳市物业服务招标投标管理办法》(沈房发〔2012〕3号)第四十条规定“中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件”。但长期以来，开发建设单位售房时，一般仅告知购房人物业服务费价格，而对服务内容、标准等的说明则较为模糊，加之购房人对物业管理的关注度不高，因此很多消费者只在办理入住手续并成为业主后，才会关注物业管理方面的问题，突然发现自己原来对物业管理情况所知甚少，完全处于弱势地位。

　　【新规内容】对此，市房产局制定的新规规定，建设单位在售房时，就应当公开物业服务的中标文件，物业服务企业与业主大会、业主签订物业服务合同时，中标文件应当作为物业服务合同的附件，使物业服务合同的实质内容与中标文件的承诺相一致。

　　通过公开物业服务招投标有关资料，使物业服务内容、标准、收费以及成本构成等完全公之于众，让业主一目了然。物业服务的内容标准到不到位、收费成本构成测算得合不合理，物业服务费价格到底高不高，全部交由业主来评判。

　　物业公司按等级收费

　　最近，很多市民提出，一些小区擅自提高物业服务费用，急需住宅小区的物业服务等级标准出台。对于群众的诉求，沈阳市房产局十分重视，已经指导市物业管理协会起草了一个住宅区物业服务等级参考标准。

　　沈阳市物业处副处长王宁表示，综合全国其它城市来看，已经有一些城市制定了物业企业服务标准。根据同类园区的硬件、人员配备、服务质量来约定物业费的高低。据了解，该标准仍在进一步敲定中，预计会在今年末或明年初予以公布，供广大市民和物业服务企业参考。(沈阳晚报、沈阳网主任记者 张晓宁)