评论：房价下行预期增强政府之手必须管住

　　评论员 樊大彧

　　目前没有人知道，中国的房地产将走向何处。就算前途未卜，政府也要管好自己的“手”，让市场在资源配置中起决定性作用。如果某些地产项目有沦为烂尾楼的危险，政府应该鼓励接盘，最大程度保障购房户利益。

　　宁波地产界曾经的大佬兴润置业，日前因资金链断裂轰然倒塌。这家房企留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷24亿元，非法吸收公众存款7亿多元。兴润置业因地价下跌导致资产严重缩水，进而资金链断裂。事件爆发以来，国内媒体持续关注，“兴润置业”在一定程度上已被视为中国楼市的风险预兆。结合其他不利因素，甚至有市场人士担忧，2008年的楼市调整是否会重来。

　　这起个案首先反映出三四线城市中小房企的生存状况。这类房企负债比率高、销售能力弱，资金链十分脆弱。近年来，鄂尔多斯、温州、常州等不少三四线城市楼市成交低迷，商品房开发过剩。去年底，业界开始激辩中国楼市冰山是否已传出“咔嚓声”。当时的一些观点认为，冰山的“裂痕”主要出现在三四线城市。但是，房价“裂痕”蔓延的速度似乎超过预期，目前一二线城市房价都出现松动迹象。2014年年初，杭州部分楼盘率先甩卖清仓，之后广州等城市也传出降价消息。而本周，北京万科某项目开盘售价大幅低于市场预期10%以上。如此背景下，各地购房者观望情绪愈发浓厚，今年3月市场上没有出现预期中的“小阳春”。

　　房价只是房地产行业的“面子”，作为资金密集型行业，“钱”才是它的“里子”。由于前期宏观调控，银行信贷无法满足房企需求，近年来，房企通过信托产品大量融资。数据显示，今年房地产信托到期规模近2500亿元。去年地产信托到期规模近2000亿元，受调控政策影响，一些房企已经支持不住，导致8个房地产类信托出现兑付危机。今年前三月，各地楼市价格还能勉强撑住，但成交量都是同比大幅萎缩。没有成交量，就没有资金回笼，这让“钱紧”的地产商情何以堪，也让市场更加担忧巨额地产信托能否如期兑付。

　　令市场不安的消息进一步传来。近日，央行将人民币汇率每日波幅上限扩大至2%，此举增强了贬值预期。于是，在过去数周已经历一波快速贬值的人民币，这几天更是连续大幅下滑，汇率创下近一年新低。人民币如持续贬值，将导致人民币资产缩水。同时，人民币贬值让资本流入速度大幅放缓，这也给房地产价格带来压力。因此，市场预期人民币贬值或将刺破房地产泡沫。在各种不利因素影响下，一些业内人士近期显得有些悲观，认为一旦因为信贷等因素导致普遍观望，楼市出现2008年、2011年那样的调整并非没有可能。

　　作为2010年房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组，已被证监会暂停近四年时间。然而，这一禁令已被打破，近日有地产企业借壳上市，有的上市房企通过定向增发股票完成再融资。这一政策变化，是否说明管理层已预感到形势严峻？当然，管理层以市场化行为“救市”无可厚非。目前需要警惕的是地方政府。在土地财政格局下，地方政府与房地产行业已形成利益共同体，楼市一旦出现“不测”，必须严防地方政府再次越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策，避免2008年的救市一幕重演。

　　2008年国际金融危机爆发后，半年多时间里，数十个地方政府相继推出声势浩大的房地产救市新政。救市政策包括按房款总额给财政补贴、减免交易税费、购房退税、商业贷款转为公积金贷款等等。救市的后果有目共睹，房价逆转飙升，一线城市房价更是暴涨；有政府做背书的地产商更加无视风险，三四线城市急剧扩张，鬼城频出；中国经济更严重地被房地产绑架。

　　目前没有人知道，中国的房地产将走向何处。就算前途未卜，政府也要管好自己的“手”，让市场在资源配置中起决定性作用。如果某些地产项目有沦为烂尾楼的危险，政府应该鼓励接盘，最大程度保障购房户利益。对于那些无视风险的地产商，破产是它们必然的归宿，地方政府无权滥用资源，越位救市。