合肥城中村改造将推“先建后拆”

　　记者从合肥市国土局获悉，《合肥市人民政府关于加强土地管理进一步做好节约集约用地工作的意见》(以下简称“意见28条”)目前已经通过了市政府常务会研究，即将签发。其中，合肥将于2014年4月1日起实施工业用地先租后让、租让结合的供应制度试点。

　　另外，合肥市对于开竣工延时违约的处罚权，将由国土和规划部门转移到县(市)、区政府和开发区管委会，而拆迁安置工作也变为先建后拆。

　　亮点

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　　实施工业用地先租后让、租让结合的供应制度试点。

　　“工业用地弹性出让制度将打破现有单一最高50年期出让模式，让出让更加灵活，土地使用效率更高。”

　　——业内人士

　　亮点

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　　开竣工延时处罚权，将由国土和规划部门转移到县(市)、区政府和开发区管委会。

　　“这是一个重大的改变。国土部门并不具备执法权，因此在负责监管追究工作中，存在着阻力。交由地方政府负责后，可以强化对开竣工违约的管理，以实际措施减少这样的情况发生。” ——业内人士

　　亮点

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　　合肥将推行“先建后拆”机制，确保按时交地。

　　“先建后拆，可以更好地保障居民的利益，将居民妥善安置有利于城中村改造的加快推进。” 

　　——业内人士

　　试 点  工业用地先租后让、租让结合

　　意见中指出，自2014年4月1日起，合肥市将实施工业用地先租后让、租让结合的供应制度试点。

　　“当前合肥市工业用地出让年限均为50年，出让价格较低，这种模式容易导致低效用地、用地处置难、成本大等问题出现。”一位业内人士在接受记者采访时表示，一方面，工业用地基本按最高年限出让，但除基础性的工业企业外，大部分企业的存续周期远远达不到50年，往往15年到20年后，许多工业企业就结构调整甚至关停并转，甚至一些地区的部分低端行业存续周期仅有2-3年；另一方面，一些工业用地出让后，企业投资兴建部分区域，其余部分则闲置或搭盖简易建筑物，造成了部分厂区的土地闲置。

　　意见中明确规定，先租后让的，应先确定租赁期(5年)、建设周期、税收、就业等相关条件，经市土地管理委员会批准，一次性履行招拍挂程序。租赁期结束未达到建设、税收、就业等相关条件的，土地予以无偿收回。租赁期结束，达到建设、税收、就业等相关条件并经市土地管理委员会批准，办理出让手续，出让价格执行当年(即出让手续办理年)工业用地最低价标准。

　　而租让结合，是应根据项目规划总平面图确定分期建设方案，合理确定出让和租赁的用地界限和范围。租赁期结束时，项目达到建设、税收、就业等相关条件的，经市土地管理委员会批准办理租赁部分出让用地手续；未达到条件的，租赁部分土地予以无偿收回，出让土地部分按成交价予以有偿收回。

　　“工业用地弹性出让制度将打破现有单一最高50年期出让模式，让出让更加灵活，土地使用效率更高。”该业内人士认为。

　　监 管  地方政府负责监管追究

　　意见中明确将合肥已经建立的企业和政府平等的土地利用“双向约束”制度，进行了“固化”。也就是说，土地供应公告(公示)、土地出让合同或划拨土地决定书应当根据土地供应方案，明确建设项目容积率、绿地率、建筑密度、开竣工时间、项目退出和违约责任，以及缴款方式、政府依法及时交地等内容。工业项目用地还应明确亩均投资强度、亩均税收等。《建设项目规划方案公示牌》中应有开竣工时间内容。

　　值得注意的是，未按约定开竣工的违约责任，将由土地所在地政府或开发区管委会负责监管追究。记者了解到，过去负责监管追究土地违约的是国土和规划部门，而现在将这一职责转移到了政府或开发区。

　　“这是一个重大的改变。国土部门并不具备执法权，因此在负责监管追究工作中，存在着阻力。交由地方政府负责后，可以强化对开竣工违约的管理，以实际措施减少这样的情况发生。”业内人士认为。

　　另外，记者还了解到，对于约定缴纳税收的监管，将由国税部门负责。未按约定缴纳税收需用现金补齐的，由土地所在地政府或开发区管委会负责追缴。

　　合肥市还将实施开竣工履约保证金制度。意见中指出，土地使用权人在获得土地使用权后，在签订土地出让合同或颁发划拨土地决定书时，应按照不低于土地出让金或划拨价款总额的5%缴纳开竣工履约保证金。开竣工保证金，交财政部门指定账户。按期开工的返还50%，按时竣工的返还全部剩余保证金。未按期开竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3‰扣除，扣完为止。

　　保 障  推行“先建后拆”保障居民利益

　　城中村改造是一项复杂的工程，牵涉到各方面的利益。

　　为了破解这一难题，意见中规定，合肥将推行“先建后拆”机制，确保按时交地。储备土地上市前，地块所在地政府或开发区管委会应负责现场看护，确保符合扬尘治理要求，并不被倾倒渣土。土地收储中涉及的拆迁安置工作，由地块所在地政府或开发区管委会负责。

　　“先建后拆，可以更好地保障居民的利益，将居民妥善安置有利于城中村改造的加快推进。”该业内人士分析认为。

　　开展城镇低效用地调查，对未达到规定的容积率、亩均税收等低效建设用地，通过政府收储、异地置换、退二进三和就地转型等措施，开展再利用，提高城镇用地开发利用水平。每年集中开展1次低效用地清理。

　　探索工业用地退出机制。工业用地开发建设未达到闲置土地认定标准，但利用程度较低，未达到《国有建设用地使用权出让合同》约定投资额度、建设量，以及投资强度、税收要求低于国家、省、市现行标准，且企业连续2年亏损的项目用地，认定为低效利用土地，由所在地政府或开发园区管委会采取限期开发建设、企业自行转型升级、企业合资建设或转让、政府按原供地价格有偿收购重新安排其他工业项目或纳入政府储备等方式及时处置。

　　重 点  “盘活存量”破解供需失衡等难题

　　推进城镇化过程中面临着土地供需失衡、利用率低下等难题。在城镇化建设之中，建立起以“盘活存量”为主的制度体系，就成了重中之重。

　　意见中指出，在符合城市建设规划的前提下，将鼓励企业自有存量土地经市土地管理委员会依法批准并按规定程序补交土地出让金后，升级改造为商业、办公、居住用地。在符合产业政策的前提下，鼓励开发园区内工业用地升级扩容，不再增收土地出让金。并且，允许现有孵化器项目房屋分幢、分层转让、分摊设置土地使用权，转让对象应为工业企业或生产性服务企业，具体由项目所在地县(市)政府或开发区管委会严格把关。为此，合肥市还将出台一系列操作层面的配套文件。

　　而对于农村集体建设用地，将结合土地整治和城乡建设用地增减挂钩政策，按照向重点发展区域集中的原则，因地制宜盘活“空心村”、乡镇合并剩余土地、乡镇村破产企业用地、废弃砖瓦窑厂等农村建设用地。腾出的建设用地指标，优先满足农村发展建设用地，剩余指标经批准可调剂给城镇使用。（赵无名 本报记者 谷薇薇/文)