东莞公布物业服务收费管理修订细则 征市民意见

东莞拟修订物业服务收费管理实施细则。图为西平某高档小区物管人员。

　　按照市政府的年度主要任务计划。今年内，东莞将完成物业服务收费管理新政改革。7月31日，东莞市物价局网站上正式挂出《东莞市发展和改革局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则(修订稿)》(以下简称“新细则”)，面向社会公开征求意见。

　　记者对比发现，与旧细则相比，新细则提出包括别墅(低层住宅)物业费拟实行市场调节价等多项政策调整措施。对新细则有相关意见或建议的市民，可在8月10日前通过信函、传真或电子邮件方式反馈给市物价局。

　　变化

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　　物业费除业主自愿外不得预收

　　记者对比发现，与旧细则相比，此次公布的新细则对部分内容进行进一步补充完善。

　　其中，为系统反映和统一全市物业服务收费政策，第十八条增加“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收，除业主自愿外，不得预收”的规定，这意味着今后在业主不同意的情况下，物业公司不能提前预收小区业主的物业费。

　　第二十二条则在“业主对其物业进行室内装修，应与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，物业服务企业可向业主或装修人员收取装修垃圾清运费、证件工本费、装修保证金(押金)，具体标准由市发展和改革局制定”的基础上，增加了“除上述费用外，物业服务企业不得收取与装修管理相关的其他任何费用”的规定，进一步规范了相关收费的项目。

　　另外，新细则还增加第二十四条，规定“物业服务企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。”

　　变化

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　　20%业主联名即可申请调整收费标准

　　新细则还就调整实行政府指导价的住宅物业服务收费标准进行变更调整作出了多项规定。

　　按照旧细则，住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导价范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。

　　为提高措施的可操作性，切实维护物业服务双方利益，保障“质价相符”，结合《价格法》、《合同法》和《物业管理条例》等规定，新细则对相关条文进行如下调整。

　　新细则规定，物业服务双方变更、重新调整约定收费标准的行为须按《合同法》有关规定进行，物业服务企业或20%以上业主联名可提出申请。市物价局表示，目前调整收费标准主要是物业服务企业，而且均为涨价申请。但实际上，调整收费标准涉及服务质量、成本变化等原因，物业服务双方应有平等机会提出调整收费标准的权利。这有利于平衡和维护物业服务双方利益，保障物业服务“质价相符”。

　　新细则还明确，由当地村(居)委会组织物业服务双方依法调整。为避免物业服务企业组织征求业主意见工作引起的矛盾和争议，根据物业管理政策有关当地房地产行政主管部门和村(居)委会协助、指导、配合、监督做好物业管理日常活动的规定，物业服务双方对合同约定标准的变更、调整工作由当地村(居)委会牵头组织，增加公平性和透明度，减少物业服务双方争议。

　　此外，新细则还规定，突破政府指导价变更或重新调整约定收费标准的，须按规定成立业主大会后进行。为切实保障业主利益，已建住宅物业突破政府指导价变更或重新调整约定收费标准的，须按规定成立业主大会。

　　变化

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　　低层住宅纳入市场调节价管理

　　在东莞，住宅物业收费一直实行政府指导价，但最近数年，随着物业管理成本的不断提升，不少住宅小区早已突破政府指导价最高限价(2.4元/平方米·月)。

　　按原《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》的规定，“别墅”物业服务收费实行市场调节价。为平衡和维护混合住宅物业区域内业主利益，避免物业服务企业在不同物业类型中不合理分摊服务成本的情况，新细则明确，东莞市将只对独立别墅区物业服务收费实行市场调节价，而对混合型住宅物业中的别墅实行政府指导价。

　　市物价局解读称，为贯彻省的规定，并考虑别墅物业类型的性质、特点以及业主承受能力等因素，明确“别墅”物业服务收费实行市场调节价。另外，目前“别墅”没有明确定义，为明确管理范围，将“别墅”明确为“低层住宅”。按《民用建筑设计通则》规定，“低层住宅”是指建筑高度小于等于10米(高度≤10米)，且建筑层数小于等于3层(层数≤3层)的住宅物业。

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　　研究制定“菜单式”物业服务选择

　　“菜单式”物业服务选择一直是东莞市物价部门希望推行的一种物业管理收费新模式。在此次公布的新细则中也对这一期待有所体现。具体来说，第九条增加了分项目分等级制定公布东莞市住宅物业服务收费参考标准的内容。

　　市物价局表示，住宅物业服务收费具体标准由物业服务双方约定，为解决双方在协商过程中信息不对称，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，引导和促进物业服务行业形成公平、合理的协商定价机制以及公开、透明的消费环境，满足业主对物业服务的多样性需求，参考其他城市的先进经验，新细则明确要研究制定东莞市“菜单式”住宅物业服务收费参考标准，供建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内确定具体标准，以及业主、业主委员会与物业服务企业协商约定住宅物业服务收费时，结合本住宅小区实际情况参考使用。