业委会要请新物业老物业不愿走 到底谁说了算？

　　业委会要请新物业 老物业不愿走

　　选聘新物业，到底谁说了算？

　　本期策划：王琼

　　近期，不少市民拨打12345，反映小区新老物业交接带来了不少问题，本栏目选取了其中最大的一个小区——昌平霍营流星花园小区，由此探讨小区新老物业交接的问题。

　　现状 物业和业委会对峙

　　昌平区霍营街道流星花园小区于2003年建成，共有4227户。为小区提供物业服务的是开发商下属公司北京新龙天宇物业有限公司。

　　昨天，记者来到小区三区西门看到，电子显示屏正在滚动播放物业的通知，大意是说业委会个别委员操纵出台了《第二次业主大会决议》，要求更换新物业。而小区业主之间，也流传着一种说法，称小区第二次业主大会已经完成投票，通过了大会决议，选聘了新的物业公司，要求原物业公司尽快撤离。

　　恩怨 物业和业委会交恶

　　小区业委会是2013年1月成立的。当时规划的小学被改成了商场，小区里上百个孩子无处上学，因此家长们联合起来，决定成立业委会，选出了7名委员。

　　业委会成立后，对物业管理书面提出了改进意见，包括楼道卫生、电梯、监控、大卡车扬尘等。记者看到，结尾写着，如上述问题没有整改或得到改善，业主可以决定罢免及招投标新物业公司。

　　业委会代主任吴彦君说，这些问题都是业主在QQ群里提出来的，可是并没有得到解决，尤其是电梯和监控问题，引起了业主的强烈不满。多名业主证实，小区里没有监控，最近几年盗窃案频发，最严重时一夜有6户被盗。

　　随后，物业向业委会提出动用公共维修基金修理电梯。业委会在征求业主意见后，希望物业先用小区停车位等公共收入来维修。这件事也成为了双方关系的转折点。

　　去年10月，业委会开始筹备第二次业主代表大会，要公开招投标新物业，由此业委会和物业“断交”了。

　　招标 老物业落选

　　去年年底，按照法律法规，业委会委托招标公司对5家物业公司进行公开招标遴选。今年1月8日公布了3家物业进入业主大会投票环节，其中包括老物业。

　　今年4月25日，业委会开始组织全小区进行投票。投票分为“指定地点投票”和“入户投票”两种，入户投票由两名志愿者带着选票入户，每张选票一式两联，正联填写投入票箱，副联由志愿者带回留证。吴彦君说，选票制作经过街道办事处审核通过，票面上有底纹、存根栏等防伪标志，并要求填写身份证后4位和联系方式以备查验。

　　8月8日，业主大会结束后，业委会整理获得2396张(户)有效选票，超过小区总户数的一半。8月9日，经过40位业主的组织、参与、监督，在业委会委员的见证下，投票结果出炉，2305户选择了新物业，而选择老物业的只有79票。

　　质疑 老物业不服

　　尽管如此，老物业提出了质疑，称业委会在委员不到半数的情况下，召开业主大会进行决议；第二次业主大会投票过程中，并没有霍营街道办事处、社区居委会的监督和指导；业委会进行物业公开投标，并未公开经过全体业主同意。

　　吴彦君认为，整个过程符合法律法规，因为投票当天有5位委员在场；业主大会召开前，业委会曾通知并邀请街道办事处等上级单位参与其中；按照现行法律，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　对于业委会要换新物业，老物业的经理大倒苦水，他说十年来，小区物业费没有涨，但是成本猛增；小区电梯坏了，业委会没有批大修基金，他们只能紧急征求全楼业主同意，向昌平住建委小区办申请了紧急专项资金。现在监控也面临同样问题，没有钱修理。

　　专家 物业无权质疑业主决议

　　目前，小区第二次业主大会通过的决议，并没有在政府备案。对此，霍营街道的解释是，仍有28名业主对于投票的真实性表示怀疑，因此需要核实。另据介绍，目前已有业主起诉业委会，要求撤消这一决议。

　　业主维权专家舒可心认为，被解聘的物业无权对业主大会共同决议的有效性和合法性提出质疑，反对解聘。即使业委会有问题，也是自己内部解决，和被解聘的物业没有关系。我国现行法律并没有要求居委会或街道必须参与业主大会决议验票。此外，只有业主才能向人民法院起诉，反对解聘物业不合法。北京岳成律师事务所孙荣达律师也认为，小区业主大会的投票是有效的。

　　对于此事，本栏目将继续关注。

　　本报记者王琼 J010