买北京学区房户口或难迁 高额违约金未必获支持

　　买了高价学区房，可房子里的原户口却不迁出去或者迁不出去。这样的事，在房价快速上涨、户籍管理政策变化以及教育资源不均衡的今天屡见不鲜。日前，北京市第二中级法院（以下简称“二中院”）召开新闻通报会，通报了他们办理的相关案件。

　　2014年1月至今年7月，二中院共审理此类案件50件，均为二审民事案件，主要有三种类型：一是买房人要求现有户口迁出，占此类案件总数的86%；二是买房人要求赔付逾期迁户违约金，占86%；三是因卖房人无法对学区名额作出明确承诺，买房人要求解除合同的案件,占2%。

　　那么，法院能否直接判决卖家迁出户口？买卖双方约定的高额违约金法院能否支持？如果无法实现迁入户口之目的，买房合同能否解除？

　　法院能否直接判决迁移户口

　　一套房子，尤其是年代久远的“老破小”学区房，其上附着的人员户口情况真可谓五花八门。二中院民事审判第一庭庭长肖大明介绍称，“50%的案件涉及案外人的户口，涉案房屋中除了卖房人户口外，还涉及其亲属等案外人的户口，或者前手房屋所有权人及相关人员的户口，户口迁移义务的履行主体通常是买卖合同双方以外的人。”肖大明告诉记者，甚至还出现过户籍登记人已经死亡等，导致户口迟迟无法迁出的情况。

　　有些卖家承诺愿意迁出，可“无处可迁”。对可能发生这种情况，很多买家事先并没预料到。如户口登记人没有其他落户地点，也就是说仅此一住房，在卖房后去租住“公租房”，或住在养老院，因“公租房”、养老院等不能落户，导致户口无法迁出。

　　发生这些情况后，很多买房人诉到法院，请求法院直接判决卖家迁出户口。法院能这么判吗？北京泰樾律师事务所律师王晶告诉记者，户口迁移是公安机关户籍管理的职权，不属于法院民事案件处理范围，法院无法判决迁移户口，只能追究卖房人的违约责任。买房人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金。“当然，公安机关也没有强制他人迁出户口的权力。”王晶说。

　　高额违约金未必获支持

　　既然户口无法强制迁入迁出，为防止卖家在户口这一最关键问题上失信，在交易时，很多买家和卖家约定了高额的违约金，以求万一无法完成交易，还能得到一笔赔偿。如果卖家不按约定履行违约金，法院能支持买家按合同约定数额全额索要吗？

　　小雨妈妈为让小雨在西城区金融街学区落户，不惜血本签约一套售价千万的房子，为防止卖家反悔，双方约定出卖人应在该房屋所有权转移之日起10日内，办理原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过5日未迁出的，自逾期之日起，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。2012年12月14日，涉案房屋过户至小雨妈妈名下后，小雨妈妈和小雨将户口迁入了涉案房屋。但是，卖方及其子的户口仍在涉案房屋内未迁出。小雨妈妈将卖家告上法庭。

　　法院经审理后认为，小雨妈妈未提供相关证据证明卖家及其子的户口未迁出给其造成的实际经济损失，且双方在合同中约定的违约金过高，法院综合考虑将违约金酌定为10万元。

　　中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强告诉记者，合同法第114条允许当事人在签订合同时约定违约金条款，但也规定，约定的违约金相对于实际损失而言过高或过低的，当事人可以请求法院进行调整。司法解释进一步规定，法院在面对当事人调整违约金的诉讼请求时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为属于“过分高于造成的损失”而应当予以调低。可见，我国司法机关重视当事人遭受的实际损失，并在当事人提出诉请的情况下，根据实际损失来调整合同中约定的违约金。

　　“所以买房人不能认为在合同中签订违约金条款就保险了，在诉讼中往往会遇到对方当事人请求法院调低违约金的请求，所以买房人一定要注意留存证据，完成自己所遭受实际损失数额的举证责任，如果只有违约金条款、只是口头主张不能落户对自己的损失有多大，而无法具体证明遭受的各项实际损失数额，往往是难以阻止法院对违约金条款进行司法调整的。”孟强表示。

　　什么情况下卖房合同解除

　　购买学区房后，因合同目的无法实现导致合同解除的案例，在司法实践中也发生了。

　　王某与于某于2014年6月30日签订房屋买卖合同，买卖一处西城区的学区房，并约定出卖人应在该房屋所有权转移之日起10日内办理完成迁出手续，以及相关的违约金事宜。不料，2014年8月，买家于某发现卖家王某的户口本上实际登记了5个人，与达成买卖意向时提供的信息和资料不符，双方未就户籍人口迁移、学区名额占用、居住时限等影响房屋交易的若干问题协商一致，王某选择了诉讼。

　　法院经审理后认为，王某与于某就户籍迁移、学籍使用及税费分担等问题无法达成一致，导致合同无法继续履行，合同应予解除。但考虑到双方对于重要事项未能进一步协商一致导致合同解除，由此造成的后果应由双方共同承担，不宜简单认定为单方违约，因此判决双方互不承担违约责任。

　　孟强告诉记者，合同是当事人之间的法律，合同一旦成立，任何一方无权擅自解除，除非双方协商一致进行解除，或者符合法定解除条件。

　　合同法第94条规定了五种法定解除条件，包括因不可抗力致使不能实现合同目的的，在履行期限届满前一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，一方迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行的，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，以及法律规定的其他情形。

　　因此，孟强提示各位家长，购买学区房时，如果落户是合同的主要目的，最好在合同中明确约定不能落户则买方有权解除合同的条款。如果未能约定这一条款，在诉讼中也可主张合同的法定解除权，但必须要举证证明落户是合同的主要目的、且不能落户是对方的违约行为所导致这两点，如此才能获得法院的支持。

　　防范风险比诉讼追偿更重要

　　买学区房，尤其是在一线城市中心地带购买学区房，几乎就是中国家长最大的一笔教育支出。对此，肖大明建议，首先要用合同明确约定户口迁移条款。买房人，特别是以解决子女入学学籍或急需落户为主要购房目的的，应在签订买卖合同前全面了解涉案房屋中的户口登记情况，在房屋买卖合同中明确约定房屋对应学籍的使用情况。另外，买房人可在合同中明确约定，保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促对方及时履行户口迁移义务。其次，双方在签订买卖合同之前，建议买房人与所有户籍登记人确认能否迁出户口及迁移的相应期限。特别是所有权人以外的登记人，最好通过书面形式对其户口迁移情况进行确认。第三，要提前向教育部门核实学籍使用情况。第四，在此类案件中，如果双方明确约定涉案房屋对应的学籍指标归买受人使用，当卖房人违约，有可能导致买房人购房目的无法实现，买房人要求继续履行合同的，可在诉讼过程中向法院申请行为保全，禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学位。

　　申请行为保全，是法律在最关键环节——学籍指标使用上，能为善意买房人提供的司法保护。（王丽丽）