房租抵扣个税房东慌租客更慌？财税专家：尚需过渡性安排

　　房东不愿房客申报租金抵扣现象引热议 财税专家称

　　住房租金抵税尚需过渡性安排

　　从阶段性来看，可以对个人出租住房规定一个免税政策，比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度，可以免税。这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入，因为不少对外出租一两套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房，从而取得高额租金收入这种情况，还是要严格征收。这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能

　　□　本报记者 　　赵 　丽

　　□　本报实习生 崔磊磊

　　当工薪族开始向税务部门申报个人所得税专项附加扣除信息时，一场潜在博弈已经开始。

　　这几天，各行各业的从业人员都在填写申报个税抵扣信息。其中，租房者想获得每个月1500元个税专项附加扣除额时，需要提交房东的名字、身份证号、住房地址等信息。这让房东担忧自己可能会被查缴出租房屋的税收。因为目前的现状是，很多房东在出租房屋时没有缴税，少数房东甚至不希望房客申报住房租金专项附加扣除。

　　税务部门也面临两难抉择：如果循着上述专项附加扣除信息严格征税，将面临房东税负增加的可能；如果不严格征税，也可能面临因不依法征税而涉嫌渎职的风险。

　　中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策，比如对一定额度内的出租房屋租金收入免税，从而降低征纳双方风险，稳定市场上对减税降费的预期。

　　房东担心补缴税款

　　纳税意识有待提高

　　2019年1月1日起，符合条件的纳税人可以部分享受子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗6项个税专项附加扣除。专项附加扣除越多，可以少缴更多的个税。

　　多位接受采访的都市白领认为，由于父母未满60岁，也没有子女、没有购房，只能享受住房租金专项附加扣除。

　　目前在北上广深等大城市，租客可以享受每个月1500元个税扣除额，这相当于起征点从5000元提至6500元，能省下一部分可观的个税。

　　若要真正享受住房租金专项附加扣除，租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务部门。这意味着，税务部门能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息，而这在以前是没有的。

　　很多网友在社交媒体上反映，自己向房东索要其身份信息遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报住房租金专项附加扣除，甚至还有房东表示如果进行扣除就要租客退房。

　　“从税收政策讲，对个人出租住房是要征税的，这一点很明确。个人出租住房需要缴纳的税种非常多，包括个人所得税、增值税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税及教育费附加、印花税等。”施正文对《法制日报》记者说。

　　然而，在目前的房屋租赁市场上，一个普遍情形是，房东出租房屋实际上不缴税。由于税源分散且金额小，信息不透明且人力有限，地方也很少针对个人出租住房严格征税。随着出租住房信息逐步透明，一些房东担心面临严征管而补缴税款。

　　对此，施正文分析说，对个人出租住房征税存在难度：

　　第一，个人出租住房覆盖面很广，很多人都在出租住房，而且这涉及直接向自然人征税，需要自然人自行申报，没有单位扣缴义务人，突破了现行税收征管不直接向自然人征税的体制；

　　第二，税收机关征管能力不够，再加上之前我国经济长期高速发展，税收收入增长较快，税收机关很容易完成征收任务，自然就忽略了比较难征收的房屋出租征税。

　　“正因如此，就出现了房屋租赁市场没有纳税的习惯。”施正文说。

　　一边是个税可能少缴几十元，另一边是房租可能上涨几百元，权衡之下，很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门，被迫选择不再申报住房租金专项附加扣除，无法享受到国家发放的个税减税红包。

　　在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来，房屋租赁市场纳税意识有待提高。目前的房屋租赁市场是出租方主导的市场，如果出租方缴纳税款，就会出现把税款转嫁到租客身上的情况，双方为了各自利益需求就会妥协，这在现实中很普遍，主要原因还在于人们的税法意识不强。如果是买方市场，情况就不同了。

　　有人担忧纳税额高

　　实则已有优惠政策

　　那么，为什么房东不愿意抵扣？

　　中原地产首席分析师张大伟认为主要有几点原因：

　　首先是税高。

　　据张大伟介绍，目前大部分出租房屋是按照5%的综合征收率计征税款，但未来是不是会找补旧账，对于房东来说是个问题。即使按照5%算，一套年租金10万元的房屋，税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实一个月也就节省100元左右。

　　不过，施正文向《法制日报》记者分析说，在个税法修订及配套法规制定过程中，其实也考虑到了住房租金申报过程中可能遇到的问题和难度。从现行相关税收制度来看，对于个人出租住房相关的税种都有优惠政策。

　　“比如个人所得税，财产租赁收入税率是20%，但是个人出租住房的租金收入适用10%税率，降低一半，正是考虑到征收难和税负重的问题；个人住房租金缴纳增值税，按照5%征收率的基础上按1.5%来征，也是很大的优惠；对租金收入征收房产税正常按12%的税率来缴，但个人住房出租按4%来缴，降低了3倍；个人出租住房免征印花税，这些其实都是有减免优惠的，而且力度也很大。”施正文说，与此同时，一些地方的税务部门为了简化征管，会设定一个综合征收率，不同省市和地区的差异较大，有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4%。

　　此外，张大伟还提到房东的另一点顾虑，即租赁行为被记录后，未来的纳税额度会更高。原来税务机关不掌握房东的房租收入情况，通过纳税申报后，房东的房租收入就会被记录。

　　据央广网报道，专家认为此举在现阶段很难实现。专家认为，个税扣除相关工作还处在填报和收集信息的阶段，由于申报量很大，门牌号填错一个数都可能对核对工作造成一定困扰，就人力和物力成本而言，税务部门去找房东一一核对并不现实。个税新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，同时扣除基数不是租金额度而是定额，这就表明政策已经释放了一定的制度善意。同时，12366工作人员称，税务部门会不会根据填写内容让房东补税，“目前没有明确的口径”。

　　接下来，也有民众在担忧，没有足额纳税的房东会受到影响吗？

　　以个人所得税来看，根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》，明确规定个人出租不动产取得的所得，在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

　　“目前来看，问题在于个人出租住房相关的税负太重，涉及税种太繁琐，大部分公民都不了解，也很难弄清楚，这给遵从税法带来了困难。但是在税收政策完善的前提下，个人出租住房交税是必要的，还要严格规范征收。”施正文说。

　　“租户申请房租专项附加扣除，房东拒绝将房屋出租给租户或是涨房租以作为房东缴税的补偿，在这样一种矛盾和冲突下，双方会产生风险问题。”刘剑文向记者进一步解释说，这里的风险是说，对于承租方而言会增加租金，对于出租方来说会增加出租成本，更会涉及违反税法追究法律责任的风险，在双方都有风险的情况下，对整个出租市场都会有影响。

　　推进房地产税立法

　　继续优化改革税制

　　如何让租客顺利享受租金抵扣成为目前的焦点问题，而这其中还有更多问题亟待厘清。

　　在施正文看来，从长远发展来看，房租收入纳入征税范围是大势所趋，也是我国完善税制、建立合理税收秩序所需要的。“个人所得税在我国未来会越来越发展，租赁收入属于纳税人公民财产收入的一个重要来源，因此通过住房这个不动产取得的相应收入是财产性收入。首先要鼓励人们通过劳动取得劳动性收入，其次也要鼓励人们通过资本、财产获得相应的财产性收入，所以未来租赁收入将成为公民重要的财产性收入，依法纳税是实现税收公平所必须的”。

　　对于房租收入纳入征税范围，实现按规定缴税，刘剑文认为“需要一个过程”。

　　之所以需要一个过程，刘剑文解释说，首先与整个社会税法意识的提高有很大关系；其次在目前房价居高不下的情况下，如果有廉租房也会影响房屋租赁市场。“这就需要税务机关尽快出台一些过渡政策，比如对出租房屋的租金可以在一定额度内免税，这样双方的风险就会大大降低，也可以稳定市场上对于减税降税的预期”。

　　不过，施正文也提出，依法纳税得以很好实行的前提是税法应当是合理的、公平的。“比如关于租赁的税收规定。对于将来个人出租住房收入要不要纳税，一定要对现行个人住房的税收政策、税法的规定进行梳理、调整和完善，统筹考虑征管执法和法律政策的完善”。

　　记者注意到，也有人建议考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接。比如，同样是征收房地产税，个人房东出租房屋如果备案和纳税，可以酌情少交一点，要给予一些优惠措施，鼓励房东愿意备案租赁合同，但这也需要一个推进过程。

　　对此，施正文的建议是，从阶段性来看，可以对个人出租住房规定一个免税政策，比如一年一个家庭租金收入不超过一定额度，可以免税。“这个额度可以是一人享有一套或两套房屋对外出租的收入，因为不少对外出租一两套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房，从而取得高额租金收入这种情况，还是要严格征收，这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能”。

　　“这样一来，在政策上明确免除了部分住房出租的税收，也可以降低现行不严格征收的税收风险，符合税制改革的方向，有利于保障民生，缓解群众生活困难，也可以避免出现房东纳税后提高租金转嫁给租户的现象，推动房租专项扣除惠民政策的落地，也是当前大规模减税降费政策的重要内容。”施正文说。

　　在采访最后，施正文还提出，从长远来看，未来还要进一步改革优化税制。“现行房产税、城镇土地使用税的税制陈旧，应当适时推进房地产税立法和改革，建立以市场价值为基础的财产税制，健全地方税体系。为减轻重复征税，个人缴纳的房地产税可以在缴纳个税时扣除。个人出租住房是否需要缴纳增值税也应当研究”。

　　“为了确保租金个税缴纳的公平公正，必须建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。对于出租方来说，涉及房产税问题；对于承租方而言，涉及个税减免问题，这需要两个税之间的协调。”刘剑文说，所以首先要把所有出租房屋纳入规范化管理，其次租房抵扣个税，应该让租户从中受益，还需要有一个过渡的安排，最起码需要两年时间。对于逃税漏税的行为，按照法律规定追究法律责任，最后重要的是加强税法的宣传力度，加以引导教育。