小区收益变年终福利羡煞人

　　小区收益变年终福利羡煞人
　　 近日惠州一些小区利用公共收益向业主发放福利引起关注

　　小区用公共收益为业主发放福利。

　　文、图：广州日报全媒体记者秦仲阳

　　1月6日，惠州市鹏达御景花园业委会给业主们发出公共收益使用征求意见函，请业主在发放年终福利还是用于小区公共建设中二选一。1月12日，意见征集统计出炉：71%业主选择用于公共建设。

　　而上月中旬，惠州合生上观国际业主委员会已经举办福利派送活动，为所有业主送出大米、花生油、菜券、洗车券。小区业委会刘主任介绍，本次活动准备了近3000份礼品，所用的资金均来自小区的公共收益。

　　于是，平时业主们还不太关注的小区公共收益问题浮出水面，最近几天成了惠州不少业主群的热门话题。记者从惠州业委会互助交流群讨论中发现，小区的公共收益完全归属业委会管理的并不多，但也有好几个小区的业主们早在五六年前就已经尝到甜头。

　　释疑

　　小区公共收益普遍存在

　　每天业主们进出小区大门或楼道电梯时，看到那些电梯里或大门栏杆上的广告吗？这都是广告公司交费才可以设立的，它就是小区公共收益的一个重要组成部分。

　　据了解，常见的小区公共收益包括：1.公共区域的广告收益例如电梯广告、户外广告；2.小区公共区域的停车位收益；3.小区公共区域内租赁的摊位收益；4.利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；5.部分通信运营管理费；6.因损坏小区的公共设施进行的赔偿；7.物业公司管理用房的收益等。

　　许多小区都有这样的收益，但在还没有成立业委会的小区， 大部分业主对此毫不知情。业委会成立后，往往首先要求物业公司将这部分账目移交或直接由业委会代收代管，但也有个别小区的业委会对此蒙查查，任由物业公司继续收取充入管理成本使用。

　　事例

　　有的小区公共收益一年有十几万元

　　御景花园小区去年初成功撤换小区物业公司后，在2018年春节利用公共收益及新物业公司赞助给每户业主发放了一袋米、一桶油的年终福利，曾引起社会各界的关注。

　　今年公共收益使用为什么要征求业主意见？御景花园业委会副主任叶先生告诉记者：“我们小区的公共收益，从新物业公司进驻后就归全体业主所有，由业委会代管代收了。近一年来，公共收益合计约17余万元。业委会觉得，有限的公共收益，除了发放物质上的年终福利，是不是还有更大更有意义的用处？如果将公共收益优先考虑用于公共设施设备、小区精神文化等方面建设和维修上（如：阅览室、园区中心厕所、老人活动中心等）会不会更好一些？但毕竟业主才拥有最终决定权，所以我们决定向业主征求意见。现在71%业主选择将公共收益用于公共建设，这样的结果还挺出人意料的，看来业主们还是关心小区建设的多啊。”

　　业主黄先生告诉记者，换了新物业公司后，业主们对小区建设与维护更关心，业委会和新物业公司能将公共收益用于小区建设或分年终福利，都是业主的幸事。

　　记者从惠州江北海伦堡小区业委会前几天发出的发放25万元福利的公示看到，该小区打算拿出从2014年至2018年小区50%的公共收益给每户发放一份福利。也就是说，这4年中物业公司获得的公共收益大约有50万元。

　　法律规定公共收益归属全体业主

　　律师

　　按物权法规定，小区公共收益都归属于业主所有，只能由业主来决定支配。

　　广东标远律师所律师韩宁表示，《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”可以看出，物业公司是接受业主的委托来管理小区，对于小区中属于全体业主共有的部分，物业公司的职责是管理，只有业主才享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司要将公共设施比如电梯间、大门栏杆、小区外墙等交给商家发布广告，应当征得全体业主或业主委员会同意。

　　所以，到年底了，有些物业公司会主动向业委会提交一份清晰的公共收益账单，或者业委会主动跟物业公司去清算这样的账。若公共收益被物业公司代收了，业主协商索要不成，可以依法起诉要求返还。

　　据说，有的业委会在成立时或在选聘新物业公司过程中，会对小区公共收益的收取、管理及使用作出明确规定。最终都要由业主共同决定它的用途，包括是给业主分红，还是需要用于其他小区公共设施的建设或维护。像上面提到的御景花园及海伦堡小区，都采取先将收益情况公示，再由业主选择用途的做法。

　　提醒

　　成立业委会是关键

　　记者了解到，惠州比较早将公共收益收归业主管理的有南山诗意、天泽名居、国立大厦三个小区。这三个小区的公益收益能收归业主所有，依赖的是新成立的业委会。3个小区的业委会一成立，就成功争取到部分或者全部广告收益的管理权。

　　南山诗意花园业委会2012年与物业公司签订合同时，明确广告收益的70%归业委会作为小区建设费使用。业委会主任黄先生告诉记者，他们在了解包括《广东物业管理条例》在内的相关法规后，知道广告收益可以百分之百归业主所有。但因为业主委员会成员都有各自的工作，无暇管理小区广告位，所以同意物业公司将其外包给广告公司，并给予其收入的30%。

　　天泽名居小区则情况较特殊，这个小区属于业委会自治状态，业委会招标了4个不同的公司，分别负责小区安保、保洁、电梯管理、弱电管理等。小区业委会财务人员称，小区广告费和所收的物业费一起，都用作小区雇请这4个公司及部分员工的费用。