时隔七年房贷支持证券化再度启动

　　时隔七年，国内第三单个人住房贷款支持证券化产品即将发行。

　　邮政储蓄银行近日在债券信息网发布公告，将于7月22日在全国银行间债券市场发行个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)：发行规模68.14亿元，产品平均期限约15年。从利率价格区间来看，优先A级证券为5.3%~5.8%，优先B级证券6.3%~6.8%。

　　中诚信国际结构融资部主管钮楠向证券时报记者透露，此单RMBS基础资产中的个人住房抵押贷款，涉及北京、天津、上海、广东等10个省、市。

　　延迟抵质押权变更登记

　　本单产品在基础资产的设计上采用了延迟房贷变更抵质押权登记。

　　这与国内前两单RMBS不同，此前建行发行的“建元2005-RMBS”和“建元2007-RMBS”均在产品发行前，就资产池中每笔个人住房抵押贷款，逐一向当地房管局变更抵质押权，并将基础资产完全转移给信托机构(特殊目的载体，简称SPV)，以做到资产证券化产品的真实销售和风险隔离。

　　此次邮储银行发行的RMBS，在基础资产转移至信托但在未发生权利完善事件的情况下，暂不办理抵押权变更登记手续。而“建元2007-RMBS”的基础资产为在深圳、福建两地试点的1.2万余笔个人住房抵押贷款，加之各地房管局要求办理的抵质押权变更手续不同，该项工作耗时数月。

　　不过，邮储银行方面表示，如果出现贷款违约，为避免抵押权未变更登记可能导致的问题，当任意一笔贷款违约后，邮储银行将在9个月内办理完抵押权的变更登记手续，以确保抵押权登记在信托名下；如果出现善意第三人对抵押房产主张权利，而信托所享有的抵押权无法对抗善意第三人，邮储银行将赎回该笔抵押贷款。

　　“邮储银行未将基础资产中所有贷款逐一变更，理论上存有争议，但从发行便利、成本节约的角度考虑却是合理的。”一位参与RMBS发行的人士说，“这单RMBS获准发行，也说明监管部门和市场对房贷延迟抵质押权变更登记的认可。”

　　对冲提前偿还风险

　　证券时报记者了解到，不同于其他类资产证券化产品，RMBS基础资产的较大风险来自于住房按揭借款人的提前偿还。

　　中诚信国际一份针对RMBS的研报指出，借款人的提前还款会导致资产池的现金流不稳定，主要表现为：提前还款行为使得每期还款额发生变化，本金回收速度加快；提前还款情况下总现金流的流量会减少，一部分本金被提前偿还，利息收入减少；前期偿付本金额度增加可能会导致赔付本金额先增加后减少，或呈现递减走势。

　　上述报告指出，从目前国内已发行的RMBS情况看，影响借款人提前还款行为的因素有利率水平、宏观经济走势、房地产市场走势等，但最大的影响因素来自于住房转手情况。按我国现行的法律要求，借款人对住房抵押贷款的还款义务不能由新的购房者继续承担，因此住房转手时就需要借款人提前付清贷款余额。

　　“一些城市的二手房交易市场还是非常活跃的，因此住房转手率对借款人的提前还款行为会有很大影响。”中诚信国际相关人士表示。

　　值得关注的是，我国的提前还款率(CPR)呈现出明显的季节性波动规律。

　　具体来说，通常在每年12月至次年1月CPR最高，此时正值春节，往往是居民一年中收入结余和储蓄最高的时点，最有能力提前偿付住房抵押贷款。随后，又会在来年2月步入谷底，并在3～4月逐步上升，5月达到波峰后逐步下降，至8～9月份达到最低状态，秋冬两季CPR又会逐步回升，并于春节期间达到最高状态。

　　为覆盖提前偿还带来的现金流不稳定的风险，该单RMBS优先档以过手形式支付，根据现金流的变化情况，按月还本付息。上述中诚信人士称，此种支付形式有利于对冲因借款人提前偿还对SPV带来的风险。此外，转付形式支付作为另一种方式，对本息有固定额度，不因现金流波动而改变。见习记者 孙璐璐