万科掘金背后 地铁物业成大房企新蛋糕

　　证券时报记者 蒙湘林

　　11月27日，万科称已竞得深圳地铁发布的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。

　　根据相关材料，万科从中将获得49%的权益，中标价为45.3亿，工期为2377天，时间约达6年半，具体合作细节还待协议正式签署时才能确定。招标公告显示，该地块将于2015年6月30日开工，2021年12月31日竣工。

　　据深圳地铁官方公布的中标公示，深圳地铁红树湾站上盖物业项目位于深圳湾超级总部基地范围内，是深圳地铁蛇口线、梅林线及机场线的交会站点上盖物业，宗地编号为T207-0048，规划用地面积6.83万平方米，计容积率建筑面积41.9万平方米，规划限高400米。可以说，这是深圳本地为数不多的大型地铁物业项目，增值预期较高。

　　万科此次与深圳地铁公司进行协议合作开发，双方按照51：49的比例进行全项目投资，并获得相应权益。该项目出让年限为40年，开发建筑面积达57万平方米。一位房地产业内人士告诉记者：“国内大部分的地铁上盖物业项目都是地铁运营商和地产开发商协同运作，有利于发挥各自优势，产生成本集约效应。”

　　地铁上盖物业是依托地铁轨道系统而建立的一种物业类型。作为集约化用地的典范，这种物业类型可以通过统一开发高效利用土地，在香港、东京、首尔等国际大都市很普遍。地铁上盖物业最通俗的理解就是在地铁地块进行住宅、商业、物业运营等多项附加服务，不仅仅能满足轨道交通的需求，更重要是赋予了社会生活的服务功能。一般来说，地铁上盖物业周边往往由于人流密集、交通便利和公共配套的优势，其土地增值和租售价值都会出现大幅增长。

　　专注于住宅地产的万科为什么会选择进入地铁投资项目？中原地产研究总监张大伟认为，地铁上盖物业体量大，本身的货值就很高，对企业投资的预期回报相当可观，利润率已经超过了一般的商业综合体。另外，这类项目往往是政府政策扶持的项目，社会效应和品牌美誉度都会得到极大提升。

　　张大伟表示，由于地铁物业一般运作周期长，且需要政府协调的事务很多，只有具备一定实力和资质的大型房企才可能有资格参与其中，中小房企并不具备太大的优势，地铁物业市场未来更可能是寡头房企的小众市场，行业门槛较一般住宅和商业项目高很多。

　　事实上，万科早在2013年6月就参与了北京地铁上盖物业项目，在获得郭公庄车辆段项目地块后，万科宣布与京投置地、京投公司联合进行地铁上盖物业开发，该项目所承载的住宅一期和二期项目在最近两年均实现大幅度的销售增长，市场反应积极。此外，今年7月，绿地集团设立绿地地铁投资发展公司，并将与申通地铁、上海建工等沪上企业签署战略合作协议，由绿地牵头组成联合体在全国多地开展地铁投资开发业务。

　　A股上市公司中，专注于地铁物业项目开发和销售的房企目前只有京投银泰一家，但由于本身规模和体量较小，该业务仅局限在北京部分城区。业内人士更加看好的实际上还是偏重于如万科、绿地之类的大型房企，未来随着地铁项目在各大城市的建设和开通，地铁上盖物业项目很可能成为大房企追逐的新领域。

　　值得一提的是，深圳的近邻香港地铁正是凭借这一模式成为世界第一个实现盈利的轨道交通公司。据介绍，港铁模式注重打造一站式生活的理念，以地铁站为原点，通过直梯、扶梯、天桥和空中连廊等便捷的路径，形成地铁、商业、写字楼、住宅相互通达的综合业态。目前，国内经典的地铁上盖物业项目有香港九龙站、太古广场项目；北京国贸、郭公庄项目；广州中信广场、深圳华润中信等。