82家上市房企净利润860亿 利息支出347亿为净利40%

　　4月13日，兰德咨询向《证券日报》记者提供的最新数据显示，剔除数据不全房企，沪深港三市82家上市房企净利润总计860.4亿元，同比增长6.09%，但从全行业来看，净利润指标可能并不好看。

　　“近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降约2.5%和1%的速度快速走低。”兰德咨询总裁宋延庆表示，2015年行业利润率很有可能击穿10%的红线。

　　那么，利润都去哪儿了？据兰德咨询统计，上述82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%；利息支出为347.01亿元，同比增长17%，为净利润的40%以上。

　　利息支出为净利的40%

　　“如果不考虑公允价值变动收益、营业外收支等因素的话，可以简单理解为，营业收入减去营业成本等于营业利润，营业利润减去所得税费用等于净利润。”宋延庆向《证券日报》记者表示，而营业成本包括开发成本、利息支出、三项费用(销售费用、管理费用和财务费用)、营业税及附加等。

　　在开发成本中，土地费用占比最大，资本化的财务费用(资金成本)占比也相对较高。据兰德咨询监测，不同企业、不同项目的土地成本占比相差非常大。例如，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。

　　值得注意的是，近年来利息支出和三项费用侵占净利的比例也都在增加。

　　据兰德咨询统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海发展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均出现增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

　　由此可见，即使地产行业的龙头企业一样难以避免利息支出快速增长的局面。据兰德咨询推算，近年来，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。不过，有想法的房企早在2014年初就意识到了净利润遭到侵蚀的行业趋势。

　　鉴于此，开发商近年来开始用提高推行产品线开发的方式来提高周转率。同时，“管控成本”已经成为部分房企制定年度任务的重要指标。

　　“从战略高度来看，统筹和优化价值成本，完全能控制住成本，并把降低的利润率给拉升起来。”宋延庆表示，从成本角度来看，未来的房产市场，将是比拼“精巧”的时代，谁的费效比低，谁的价值链上利润源就多，谁就更有降价的底气。

　　七成房企财务费用增加

　　据兰德咨询向《证券日报》记者提供的另一组数据显示，在上述82家房企的资金成本中，财务费用达170.3亿元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企业财务费用有不同程度的增加，其中有46.4%的企业财务费用增长率超过了50%。

　　从2009年至2014年82家上市房企财务费用及财务费用率来看，财务费用一直在快速增长，由2009年的34.4亿元上升至2014年的170.3亿元。而从平均财务费用率来看，仅2013年出现回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年则马上爬升至2.22%。

　　宋延庆向记者表示，“由于房企年报中看不出全部有息负债额，而且负债利息支出部分要资本化，部分算作财务费用，所以我们通常将资本化利息支出和财务费用之和视为资金成本。”

　　显然，这意味着财务费用的增长将加重房企资金成本的负担。而鉴于房地产开发是资金密集型行业，加上这些年房企基本都是利用“以债养债”的高杠杆模式运营，因此资金成本早已成为侵蚀房企利润的另一个成本大头。

　　据兰德咨询统计数据显示，82家上市房企的资金成本总计582.15亿元，同比增长26.9%，为净利润的68%。

　　除此之外，各种税费也在侵蚀房企利润。据兰德咨询统计，与房地产开发相关的11种税费，约占房价的13%-15%；各类规费、杂费，约占房价的8%-12%——税费全部加起来，约占房价的20%-25%，有些三、四线城市甚至高于25%。

　　“当市场转为买方市场时，运用传统方式压低开发成本中的工程费用等手段，若造成质量问题，将会对开发商造成更大的反噬，比如此前业内被曝光的各种‘质量门’事件。”另有分析人士向本报记者称，所以，对于刚性成本的控制，可能很难见效，而且开发技术都较为成熟，这无法成为企业独有的减少成本的优势，在这种市场环境下，要想减少财务费用、三项费用以及利息支出等各种资金成本的压力，改变传统方式，包括运用互联网思维去优化销售费用等手段将成为开发商管控成本的有效途径。