国瑞置业:核心优势显著 受益“京津冀”风口

　　4月22日晚间，国瑞置业(2329.HK)公告了2014年年度业绩报告，在2014年房地产市场总体呈负增长趋势的大背景下，作为一个跨区域发展的大型房地产开发商和运营商，截至2014年12月31日，公司已签约销售额为62.06亿元，已签约建筑面积约为 47.68万平方米，较去年同期分别增加22.7%及24.2%。

　　近三年来，国瑞置业业绩喜人，数据显示，公司营业收入由2011年17.53亿元迅速扩大到2014年52.79亿元，年复合增长率高达44.41%。2014年实现全年净利润12.06亿元。

　　在成长的20多年间，公司荣获“中国城市建设优秀企业”、“2012年度最受消费者关注楼盘”及“2011年度最具投资价值楼盘”等多项殊荣，拥有较强的品牌影响力。预计未来国瑞置业将受益原核心业务的持续发力、低成本优质土地储备加速，站在“京津冀”风口，有望实现又一次腾飞。

　　掌握北京市中心区

　　稀缺资源

　　国瑞置业自90年代成立以来，以广东为起点，在北京发展壮大，后业务迅速扩展到海口、万宁、汕头、佛山、沈阳、郑州、廊坊及西安等多个大中型城市，不断发展以北京和珠江三角洲地区为中心，辐射全国主要经济增长区域的战略布局，2014年7月公司在香港主板上市，实现资本跨越。

　　作为一家高速成长的住宅物业开发商，公司主营业务包括住宅及大型多用途综合体项目，从收入结构来看，2014年营收中包括物业开发收入为47.9亿元、物业投资收入为2.68亿元、一级土地建设及开发服务为1.76亿元、物业管理和相关服务为0.45亿元。

　　物业开发业务占据公司业务的大半壁江山，2014年公司已签约销售额为62.06亿元，较去年同期增长22.7%，已签约销售额其中30.7%来自北京，21.9%来自海口，另外郑州、沈阳、廊坊三地已签约销售总额达40%以上。

　　公告显示，2014年公司通过自持核心商业地产收入达到2.68亿元，同比增长15.33%，为上市以来增速之最，通过有选择性地保留大量自主开发且具有战略价值的优质商业物业的所有权，为公司提供持续稳定的租金来源，有利于强化公司的竞争优势，推动未来可持续战略发展。

　　作为北京二环内第二大的房地产开发商，据称，国瑞置业目前在北京的所有已竣工项目均位于北京市中心天安门广场方圆1-5公里范围内。京城的国瑞城、富贵园购物中心、国瑞中心、京禧阁等稀缺商业地产项目都受到投资者的热烈追捧，另外，国瑞置业还拥有祈年大街一侧的土地一级开发项目。除北京以外，公司还保留有沈阳国瑞城、汕头国瑞城及佛山o南堤湾等优质商业地产所有权。

　　据了解，在国瑞置业769.4万平方米的土地储备中，计划用于“持作投资或拟持作投资的商业物业”所涉及建筑面积达到76万平方米，占集团土地储备总额的9.87%，预计未来公司将继续扩大其商业自持比例，这意味着国瑞置业的商业版图将成倍增长。

　　优质土地储备加速

　　京津冀一体化项目蓄势待发

　　业务的迅速稳定开展，得益于公司最核心的“护城河”——以具竞争力的成本获得低成本的优质土地资源储备能力。截至2014年12月31日，公司拥有的土地储备建筑面积合计约769.4亿平方米，平均土地成本约为每平方米1,536.5元。2014年公司在佛山、海南新增佛山南堤湾和海南云龙两块土地，土地占地面积分别为9万平方米和108.42万平方米，土地收购成本为平均每平米约人民币1,989 元。

　　国瑞置业在京津冀、珠三角等多个城市有房地产业务，其中，京津冀区域业务主要集中在北京二环内和廊坊，北京地区的土地储备为37.7万平方米，占土地储备总额的4.9%，平均地价为8902.9元/平方米，占比最大的廊坊，为186.7万平方米，占国瑞置业土地储备总量的24.3%。

　　稀缺的北京二环资源作为国瑞置业的核心资产，受到投资者的热烈追捧，而随着京津冀协同发展的重大国家战略的进一步出台，北京周边的地区如廊坊、保定等也逐步成为“香饽饽”，引得地产开发商争相竟逐。其中位于环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈轴心的廊坊永清，由于具有到北京、天津核心区距离短、自然生态完好、地块环境优质等优势，成为北京周边的战略性地区。国瑞置业位于廊坊的永清生态城项目西临京台高速，东靠廊霸路，距离北京建设中的第二个国际机场相距仅15 公里，同时毗邻永清台湾工业新城、浙商新城、永清服装城等各个工业或商业聚集区，地理位置优势明显，加快廊坊的布局，对公司未来发展尤为重要。

　　公司的另一大重点布局区域为包括海南在内的大珠三角区，数据显示，国瑞置业在海口和万宁分别储备有159.5万平米和33.89万平米项目，此外，公司在佛山和汕头还有上百万平方米的土地储备。

　　行业环境改善

　　公司业绩有望提升

　　史上最严房地产调控政策执行到2014年，我国国房景气指数逐月下滑，房地产投资增速显着放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加，房企在夹缝中求得生存。

　　为缓解市场低迷，中央相继出台“央五条”“定向降准”“放松限贷”“放松限购”等以宽松为主宏观调控政策。在2015年一季度经济探底，楼市面临高库存、房价维稳压力大的情况下，3月初中央层面奠定了稳消费、去库存的政策基调，随后以"闵七条"为首的放宽首套、降低公积金贷款门槛的地方政策，开启了地方公积金政策宽松调整的新浪潮，多部委联合推出“3.30房地产组合政策”，二套房贷首付比例下降和二手房营业税五年改二年两大政策如期落地，这无论是在出台时点还是在政策力度上均略超市场预期，前期政策利好也传导到了成交层面，三月房产数据回暖，新建商品住宅成交量回升明显，具体到北京，北京新房价格环比上涨0.3%，结束了此前连续八个月下跌的局面。

　　4月20日降准如期而至，但降准力度远超预期，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，释放流动性规模在万亿级别，有利于尽快降低企业的融资成本，为经济提供助推“燃料”。

　　在4月黄金销售期来临之前，政府打出多套组合拳，相信对房地产市场来说会带来较多正面支持，在未来政策面持续利好及开发商加大推盘力度的情况下，未来楼市成交量有望加快回暖。

　　随着政策环境不断改善，购房者入市节奏加快，行业不断回暖，根据计划未来公司将持续关注一二线重点城市周边及珠三角区域，发展新业务模式，进一步拓宽原有地产开发的业务，原有业务的夯实、新业务的不断发展壮大将带动公司未来业绩提升。