2012年波尔多酒庄投资市场回顾与分析

　　Maxwell-Storrie-Baynes(简称MSB)是佳士得(Christie’s)公司旗下的全资子公司，总部设于法国阿基塔省(Aquitain)，主要业务为法国波尔多地区的酒庄及葡萄园等房地产咨询和中介。根据SAFER公布的法国阿基塔省2012年的农业报告数据，MSB对波尔多葡萄园或酒庄交易市场做出了如下报告。本报告将分为两篇文章：在《市场回顾》中将回顾近年来波尔多葡萄园市场动态及其价格波动情况；在《2012年市场分析》中将以MSB专业的眼光来研究目前的市场状况，并对未来24-36个月内的市场动态做出预测。

　　波尔多酒庄投资：市场回顾

　　根据SAFER的报告，整个波尔多AOC产区的葡萄园市场被分为6个大区：波尔多(Bordeaux)、超级波尔多(Bordeaux Superieur)；波尔多丘(Cotes de Bordeaux)；格拉夫、佩萨克-雷奥良(Graves, Pessac-Leognan)；上梅多克(Haut Medoc)；圣埃斯泰夫(Saint-Estephe)、波雅克(Pauillac)、圣朱利安-玛歌(St Julian-Margaux)；圣埃美隆(St Emilion)、波美侯(Pomerol)及其卫星产区(Satellites de St-Em.)等。

　　SAFER提供的数据只是一个平均售价，因此其对目前的投资基本没有参考价值。但是可以通过观察这一平均售价的波动，再结合相关产区背景知识，来分析并预测未来市场的动向。本文关注的焦点不是每公顷葡萄园或酒庄的售价，而是过去15年间整个市场的相对波动趋势分析。

　　1、波尔多、超级波尔多(Bordeaux/Bordeaux Superieur)

　　该大区即出产红葡萄酒，也出产白葡萄酒，还出产甜葡萄酒。在整个波尔多AOC产区约12万公顷的葡萄园中，大约有70%的葡萄园或酒庄交易发生在超级波尔多和波尔多丘产区。因此，这两个地区的波尔多葡萄酒出口大军的主力，但今年来受到了新世界的强大挑战。在2000年左右，波尔多红葡萄酒葡萄园的最最高售价曾到达40000欧元每公顷，这一数据当然高于图表中的平均售价。然而，随着波尔多葡萄酒市场的沦陷，波尔多葡萄园的价格也不断下跌，07-08年的经融危机更加剧了这一过程。

　　2、波尔多丘(Cotes de Bordeaux)

　　波尔多丘包括卡斯蒂永丘(Castillon)、卡迪拉克丘(Cadillac)、一级丘(Premieres Cotes)、法兰克丘(Francs)以及布尔丘(Cotes de Bourg)等在内，是波尔多AOC产区的面积仅次于超级波尔多。这一地区的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的冲击，葡萄酒价格也在不断下降。因此，在过去15年间，这里的市场动态基本与超级波尔多产区类似，不过，其葡萄园曾达到的最高售价要比下图显示的平均售价高的多。

　　3、格拉夫(Graves)

　　这一地区还包括佩塞克-雷奥良(Pessac-Leognan)和苏玳(Sauternes)。这里的葡萄酒以量少质优而出名，尤其是享誉世界的苏玳甜白，因此这一地区基本没有受到世界其他地区的挑战，而葡萄园市场基本与其葡萄酒市场一样，始终保持供需平衡状态。这一平稳的状态直至2011-2012年度被几桩意外的大买卖打破——高柏丽酒庄庄主罗伯特•威尔默(Robert Wilmers)购入教皇堡酒庄(Chateau Le Pape)，而伯纳德•马格海兹(Bernard Magrez)买下梅乐帕酒庄(Chateau Malleprat)。2012年丽嘉红容颜酒庄(Chateau Les Carmes Haut-Brion)购入克莱伯爵酒庄(Chateau du Thil Comte Clary)，将其资产扩大了整整一倍。

　　史密斯拉菲特酒庄(Chateau Smith Haut Lafitte)的主人卡地亚德家族(The Cathiards)购入11.6公顷的葡萄园;而在2010年末，Groupe Pichet以380万欧元的价格从丽嘉红容颜酒庄购入4.7公顷的葡萄园。这几桩交易引发的是下图数据线的直线上升。此外，根据我们的观察，格拉夫和佩萨克-雷奥良的葡萄园需求在急剧上升，但苏玳仍保持供求平衡。

　　波尔多酒庄投资：2012年市场分析

　　根据SAFER的报道，2012年整个波尔多大约有3434公顷葡萄园被交易，大约占波尔多葡萄园总公顷数的2.72%。这些买卖由2011-2012年间的712笔交易组成，被交易的葡萄园数量为700块，而2010年产生的612笔交易中仅有100块左右的葡萄园被交易。

　　根据MSB的了解，2012年被交易的波尔多AOC级酒庄仅为37个，也就是说，2012年的675笔交易都是小规模的交易，它们很可能仅仅是小块葡萄园的易手而已。这些小交易很可能只是邻里之间一两公顷葡萄园交易罢了，目的也仅仅是为了增强某一方的势力。因此，这些小交易基本都发生在法国人之间，而且大多都没有中介的介入。

　　两个市场：批发市场和零售市场

　　事实上，波尔多酒庄交易存在两个完全不同的市场：一个是批发市场，专门从事小规模葡萄园交易，而且买卖双方大多都是当地人;另一个就是零售市场，主要通过大型酒庄中介如MSB来进行酒庄资产交易，往往有国际资本介入。

　　SAFER数据就来自于批发市场，当看到一个位于超级波尔多(红)产区的葡萄园的市场价仅为15000欧元/公顷时，能断定，这一数据是基于712笔交易而得来的，然而，我们发现，在这712笔交易中，675笔都是小规模交易。假如这些交易发生在像波雅克这样的小产区时，我们就更清楚了。

　　在2012年，波雅克地区葡萄园的平均售价是200万欧元/公顷，然而，波雅克仅有1200公顷葡萄园，而且大多都属于列级酒庄，而像这些列级酒庄的交易一般都发生在零售市场。因此，即便某一年波雅克产区仅有一笔交易，其平均售价也会随这笔交易而变化。同样的，这种情况在波美侯、佩萨克-雷奥良、圣朱利安和玛歌都是一样，因为这些产区的葡萄园面就都在1500公顷以下。由于圣埃美隆有着5500公顷葡萄园，因此这里的小规模交易也同样盛行，因此，即便是圣埃美隆AOC级酒庄的平均售价也仅仅是20万欧元/公顷而已。

　　然而，对于超级波尔多AOC产区这样一个超级大区来说，其葡萄园的平均售价仅仅1.5万欧元/公顷，而且几年都未曾变化。这主要是因为这里的大多数交易都是小规模交易，基本都不出售酿酒厂、品牌、销售渠道、设备以及酒庄建筑等，因此这些只能算是批发市场交易而已。因此，其平均售价被拉低也就不足为奇了。事实上，一个高品质超级波尔多酒庄的售价大约在23000-25000欧元/公顷之间。

　　假如在可预计的未来批发市场上超级波尔多产区的小规模葡萄园交易仍以15000欧元/公顷的价格交易时，其零售市场就已经触底，这就像2010-2011年度一样。由于中国买家大多对酒庄资产和未分级葡萄园特别钟情，因此这无形中巩固了波尔多的酒庄交易市场。比如，2011年有35家酒庄被出售，其中60%被中国买家买走，而2012年的37家出售酒庄中，62%进入中国商家口袋。

　　预测

　　MSB预测，尽管“大鱼吃小鱼”的模式有利于酒庄占据市场份额和建立品牌知名度，但“批发市场”即小规模交易将继续平稳发展，而且在未来的2-3年中也不会有大的改变。

　　在波尔多地区，小块葡萄园的供应量仍然很大，这说明在那些著名产区之外的葡萄园平均售价仍然会保持在15000欧元/公顷上下。不过，在过去30个月里，待售的波尔多酒庄量在下降，平均每月才有一家被中国买家买走。如果这样的情况继续下去，那么波尔多酒庄的价格将继续稳步上升，达到比SAFER所公布的平均售价高1/3或1/2的高度。2013年超级波尔多产区的平均售价为25000欧元/公顷，圣埃美隆特级葡萄园为300000-400000欧元/公顷，而卡斯蒂永丘为40000欧元./公顷。