“房地产业曾经像太阳一样充满了希望，不过，即使是太阳也会有落山的那一天”。

　　随着2009年真正的到来，“拐点何时来到”的争论已经过去。正所谓“牵一发而动全身”，而在2008年又何止是牵动了一次！从“奥运概念”一直到不可避免的“金融海啸”，房地产行业也是随之跌宕起伏，国家从宏观调控的角度，及时地出台了不少政策以辅助其市场健康的发展。

　　加强建设基本住房保障体系

　　从1月份开始：2008年1月3日，经济适用房开发贷款优惠措施出台。国土资源部正式公布了《土地登记办法》，它标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。“土地身份证”也因此诞生。

　　为了严格控制农村集体用地，2008年1月9日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，此措主要目的在于严格执行土地用途管理制度，控制农村集体建设用地规模。

　　农村用地的力度在近几年逐步扩大，而管理制度却也随着农村用地扩大中出现的问题不断出台。相对于农村用地问题而言，城市基本住房保障却更加吸引城镇居民关注的视线。

　　2月4日，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。其中规定，开发经济适用房，房地产开发企业的贷款利率可以下浮10%以内；房地产开发企业的建设项目资本金不低于项目总投资的30%(常规要求35%)；房地产开发企业的贷款期限一般为3年，最长不超过5年。

　　很显然，国家出台政策意在促进经济适用房的开发，作为转型时期的发展中国家，我国目前主要面临的问题之一就是社会保障体系的不健全。而经济适用房的大力开发建设就是促进社会全面进步的主要途径之一。

　　而且在3月5日“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出：“抓紧建立住房保障体系”，以求解决城市低收入群众住房困难以及中等收入家庭的住房问题。要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

　　多管齐下

　　2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO(首次公开发行股票)或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

　　国家通过此政策支持优质房地产企业通过资本市场实现做大做强，然而也表明了此措施的有选择性以及公正性。

　　紧接着，4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。其主要内容是：对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

　　此外，央行还多次上调准备金率，连续创出历史新高。中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至15%；而两个月的3月25日后又由15%调至15.5%；到4月16日，存款准备金率达到16%。直至2008年6月15日和25日，又分别上调0.5%调至17.5%。

　　重拳连连出击

　　2008下半年，房地产政策方向发生变化，一些新政策相继出台。

　　虽然自2003年起，国家就一直出台各种政策来抑制房地产需求。利率也是当初政府抑制房地产需求的主要工具之一，而利率在此番的政策激活中同样上演重要角色。

　　2008年9月16日和10月8日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。两率的下调标志着从03年9月以来，持续长达5年之久的加息周期终于结束。

　　紧接着便是如下一连串的“春雨润心田”：

　　2008年10月9日实施“两减一免”：存贷款利率分别下调0.27%，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。紧接着，上海、杭州、南京、西安、苏州、大连等18个城市相继加入救市行列；

　　2008年10月15日起，央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调1年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点；

　　10月22日，国家三部委联合救市：财政部、国家税务总局降低住房交易税率，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1%。同时央行宣布，自今年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍、降低房贷首付比例至20%，同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。

　　10月29日，又迎来了央行的第三次降息。

　　正所谓“货币政策充裕的放松空间正是房产新政最重要的宏观经济背景。”而中央政府陆续通过政策刺激不断的“挽救市场”。经过4次降息后，现在的购房贷款利率已经低于2002年央行首次加息时的水平。长达6年通过利率抑制房地产需求的作用消失殆尽，这势必对刺激房地产需求产生积极作用。

　　国家重大“救市政策”有利于房市发展

　　2008年11月5日，国务院常务会确定扩大内需十项措施，会议提出2010年底前投资4万亿，其中第一项工作即为“加快建设保障性安居工程”，另外就“是加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制”。

　　2008年11月10日，温家宝总理部署落实中央政策措施的7项工作。第三项指出：促进房地产市场平稳健康发展。11月11日，温家宝总理指出：“房地产业是国民经济的重要支柱。对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。”

　　温总理指出了房地产业对金融业稳定和发展的重要性，并且再次重申了推进房地产业稳健发展的必要性。其中,不仅说到保障性住房的开发与建设等问题，也讲到要“继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。”

　　但是，由于受到信贷紧缩和经济不断快速下滑的双重挑战，全球房地产市场持续令人堪忧。中国消费者信心也受到国家经济发展减速和对未来经济增长忧虑的影响。

　　随后，在11月24日，中国建设银行公布：将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　11月26日，央行宣布下调人民币存贷款基准利率108基点，并降金融机构存款准备金率。随之，第二天A股的地产板块集体暴涨；

　　12月10日，《2008年中央经济工作会议》提出明年经济工作的5项重点任务：会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。

　　12月22日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

　　就这样，伴随着各种好的坏的事件的发生，一年来国家的政策也几乎从未间断。

　　2009年房市仍有大政策

　　一年之内，国家的新政策彻底来了个大调头，而市场的高高低低亦然成为往事，投资者们放眼关注的一定是未知的世界。对于2008年的房地产市场，宏源证券在年末的报告中指出：“此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段(首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化)对需求的影响时滞，推断救市政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长。”

　　然而，对于中国经济而言，随之而来的2009年第一季度数据可能令人担忧。但继汽车、钢铁产业振兴规划通过之后，一位接近中央的智囊人士说，“新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业。作为扩大内需的关键，如何激活房地产和股市已经处在决策范围之内了。在“两会”前后，股市和房地产政策也将会有大动作。

　　1月15日，胡润研究院在上海第五次发布《2009 至尚优品——中国千万富豪品牌倾向报告》显示，今年富豪的理财投资方向从股票转移到房地产。投资房地产比例从去年的26%上升到34%，而股票投资比例则从33%下降到18%。(孙雅勤）