目前，房地产市场可谓是众生百相：楼市低迷、房价下降、房屋成交量下滑、房地产商资金吃紧、大呼“救市”和组成“不降价联盟”，咬牙和消费者对峙，老百姓则持币观望。中央近期出台的4万亿投资计划和住房和城乡建设部出台的9000亿安居工程计划将在一个较长时期内引领中国房地产业理性发展。在国内经济政策调整和国际经济环境恶化这样一个大背景下，我们要保持清醒的头脑，正确判断我国房地产市场发展情况，分析房地产市场与金融运行之间的相互影响，对于稳步实施房地产业政策调整，防范房地产泡沫与金融风险，促进房地产业、金融和经济的健康发展具有重要意义。

　　一、当前我国房地产业存在的主要问题

　　(一)结构性矛盾没有得到解决

　　在我国房地产市场上，长期存在着高投入、高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式公寓、度假型住宅比重过高，住房特别是低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足的结构性矛盾。这主要是因为在很长一段时期内，房地产市场是由开发商作为市场供应主体，房地产商的趋利性决定了他们对大户型、房价高的房子的投资偏爱。

　　(二)房地产业发展存在明显的区域差异

　　东西部发展不均衡，东部发展过快，西部特别是偏远省市过慢。相应的，房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，导致房地产业的东西部发展不均衡，沿海和内地城市发展不均衡，东南沿海的大中城市住房结构升级过快，为城市格局和城市建设及城市环境带来了巨大压力。

　　(三)房地产业存在着严重的信息不对称和道德风险现象

　　一方面，一些企业违规采用虚假售房、虚假信息、虚假广告、哄抬价格、雇人排队、串通中介炒卖期房等等手法欺骗顾客；另一方面，一些所谓专家学者为既得利益者摇旗呐喊，推波助澜，大肆鼓吹“房价将大涨、持续上涨、绝不会跌”，诱导百姓对房价的判断取向，以此也推动了房价的疯狂上涨。

　　(四)百姓住房消费观念和住房消费心理预期的误区较多，和住房价格上涨相互推动

　　虽然政府一直在调控房价，但是各地房价还在不断上涨，“早买房”、“人人买房”、“家家买房”、“重买轻租”、“贪大求洋”以及“炫耀型、竞争型、摆阔型”的盲目攀比等错误的住房消费观念和一些不负责任的宣传在一定程度上起了推波助澜的作用。

　　(五)房地产开发企业自有资金严重不足，高负债经营现象严重，积聚了金融风险

　　我国房地产开发企业是推动房地产业快速发展的主体，对外部资金需求较大，但是，我国房地产业融资渠道单一，房地产投融资金融创新滞后，房地产开发企业普遍存在自有资金不足的问题。国家相关配套政策的缺失又在一定程度上加剧了企业“空手套白狼”的道德风险。例如只要企业从相关部门拿到“六证”，就可以保证从银行取得贷款。房地产开发企业的趋利性和某些银行的“嫌贫爱富”的贷款倾向导致大量的社会公共资源聚集到房地产商名下。房地产企业高负债经营导致金融风险过度集中于银行，一旦房地产商资金链条的某一环节断开，势必引发连锁反应，引发金融危机。

　　(六)相关政策的缺失

　　一方面，政府相关部门的调控与监管没有做到未雨绸缪，政策法规的制定和实施没有及时跟上市场的变化；另一方面，某些政策调整过于频繁，政策缺乏稳定性和连贯性，导致市场对新出台的政策信号不敏感，从而降低了政策的导向性。

　　二、促进我国房地产市场健康发展的政策建议

　　(一)各级政府和城市建设部门要把握住稳定协调发展、持续健康发展的总体方针。把贯彻落实国务院已经出台的调控措施放在第一位，消除房地产业不稳定，不健康因素，要对辖区内房地产市场的开发和发展制定近期和远期规划，统筹协调涉及土地征用、建设开发、税费减免的问题。包括安居工程、廉租房、经济适用房和政策性租赁住房及两限房等保障性房屋的建设是改变房地产市场形态单一、重构房地产市场结构的重要基础，各级政府和城市建设部门要抓紧建立住房保障体系，可以仿效新加坡等国设立住宅发展局或国家住宅开发总公司，把各类保障性住房作为重点建设的主体，增加低收入群体的住房供应，平抑房价，真正贯彻中央“以民为本”的执政理念，保障大多数人的安居乐业。同时从中国实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，对高标准住宅要采取严格的审批及相关税收政策，政策导向就是政府不鼓励和不支持高标准住宅取向。同时针对房地产区域经济发展不均衡的现象，通过政策鼓励房地产企业积极参与西部相对落后地区房地产的开发建设，缩小东西差距、南北差距。

　　(二)相关政府部门要严格调控和引导房地产市场，尤其是二级市场的交易行为。要限制外资进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。以有利于居民多买价格低、户型小、经济适用的住房入手，调整相关法律法规的具体规定，引导公众向节约型、简约型的消费观念转变，引导居民冷静、不盲目跟风，按照自己的实际情况来买房子，争取形成低收入家庭租住廉租房，有一定负担能力的家庭购买经济适用房，中等收入以下的家庭购买限价房，中高收入居民购买商品房的理性消费格局。对已经拥有一套住房的城市居民要“以家庭为单位认定”，严格控制第二套、第三套住房的买卖，抑制过度投机行为，对于购买新的住宅后短期内马上转手获取差价的行为要征收相关税费进行控制。借鉴其他国家经验，对贷款购买多套房产投资和全款购买多套房产投资的恶意炒房者，考虑开征所得税；对持有空置房产者，考虑开征房产持有税，并实行累进税制，空置时间越长，征收的税费越高，以此限制开发商捂盘惜售，打击房源囤积和房屋炒作，降低房价，缓解目前住房供需不均衡的矛盾，节约社会资源，增加国家财政收入。

　　(三)货币手段和财税手段要确保房地产市场稳定发展。完善有区别的税收、信贷等手段，坚决打击投机性购房，有效抑制投资性购房，引导居民合理的住房消费。就财税政策来说，各级税收部门要积极研究房地产市场的相关税收减免政策并予以积极调整，防止房地产市场大起大落造成国家和居民的巨额财产损失。就货币手段来说，要继续发挥货币政策灵活的优点，审慎运用利率、信贷投放量等手段确保房地产市场的稳定发展。要加强商业性房地产信贷管理，严格房地产开发贷款管理和住房消费贷款管理。在发放房地产开发企业贷款时，要严格考察房地产企业项目公司及关联企业的业务和财务状况。在发放个人住房贷款时，要根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等因素，区别对待，审慎地确定首付款比例和贷款利率，调控个人住房消费与投资行为。金融机构对购买第二套以上住房的居民要提高其继续提高购买第二套及以上住房房贷的利率水平和贷款最低首付款比例，增加其成本支出，抑制其过度需求，以此增进社会公平。

　　(四)立足国情，充分考虑我国的社会、经济和金融环境，加快住房金融体系改革。尽快出台房地产金融产品的相关法律规范，构筑完善的住房金融体系，形成房地产业和金融相互支持、相互促进的机制。对房地产开发商的自有资金门槛要做出相应调整，逐步提高其自有资金的比例，限制其继续做无本生意。拓宽房地产企业合法融资渠道，积极推动资本市场的发育，鼓励房地产开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金，解决融资渠道单一的情况，降低银行风险。在加强对市场运行的监测和早期预警，风险提示和加强商业银行、投资银行、机构投资者、会计审计机构和评级机构信息披露的基础上，努力推动房地产金融创新，积极探索房地产抵押贷款证券化，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散集中于银行体系的信用风险。要根据借款人的需求，不断探索丰富借款人选择的房地产金融产品。

　　(五)坚持从我国人多地少的基本国情出发。按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，建立科学、合理的住房建设和消费模式。住房建设要合理规划，优化布局，科学建设，在提高住房的省地、节能、节水、节材、环保水平和住房品质基础上，主要建设中小套型住房。要加快房地产行业的整合，降低因为开发商拿地、设计院规划项目、策划公司包装和推广项目、建筑公司建设项目、建材商供应项目材料、代理公司销售项目、居民分散装修住房等各环节严重割裂而增加的房屋成本和房价，推动房屋开发、设计、装修、销售流程整合，降低房屋成本和房价。

　　(作者陈丽君 系汇达资产托管有限责任公司总经理)