存量贷款市场目前一副乱象，记者从多家中介公司了解到，其实其中亦是有迹可循。中介透露，无论是从当初的二套房贷优惠解禁，还是到现在的存量贷款利率下浮，甚至是第三套房的存量贷款优惠，在可能的范围内，银行都会向其认定的 “优质客户”予以倾斜。

　　多套存量优惠确存在

　　当记者以购房者身份咨询二套房甚至三套房都能获得优惠的相关事宜时，浦东地区一家汉宇不动产的中介员工表示，这类现象确实是有，但能否真的享受到优惠要看贷款者 “是否优质”。这位工作人员为此详细询问了一系列相关问题，如名字在几套房子的产证上出现过，之前的房子向哪些银行贷过款，贷了多少，已经还掉多少，之后的第二套房还存有多少存量贷款等等。

　　他告诉记者，要享受第二套、甚至第三套存量房贷也能获得相应的折扣，在符合银行公开公示所需的信用良好等 “基础硬件条件之外”，原则上最好第一套房的房贷已经还清，或者是能向银行证明能在短期内还清；而第二套房的贷款余额则是多一些为好。而最关键的是，要 “向银行证明你资质很好，能给银行业务作出不小的贡献，而带来的风险很小”。

　　该工作人员对记者表示，本周有一位他曾服务的业主就已申请成功，就获得7.23折的优惠。该业主目前已有三套住房，但经济实力比较雄厚，家中多人都有某银行的白金卡，而且银行户头长年有大额存款， “对于这样的客户，银行自然宁可多给优惠也一定要抓牢”。

　　而闵行区一家太平洋中介人士对记者表示，虽然他所在的门店还没有经手相关实例，但据他所知业内确实有比较 “极端”的第三套房贷款获优惠的现象。不过他表示对于第二套房的存量贷款，有部分情况估计比较难申请到：如本来就没有享受到85折优惠的二套房，以及房型很小如三四十平方米的房屋或者贷款余额很少等等。

　　银行倾斜优质客户

　　一位业内人士对记者表示，即便是符合了银行公开的可以申请的标准，最终能否真正申请成功也很难讲。而优质客户申请成功的几率则将非常大。

　　那么，怎样才算是优质客户呢？记者日前在闵行区一家房产中介公司采访时，在该门店经理的办公桌上发现了一份注明由该公司研究咨询部分整理的一份上海各银行的优质客户认定细化标准。从中记者发现，如有的银行将公务员、教师、执业律师、保险公司管理人员等职业划为较为优质的客户；有的则按收入和资产金额划分，提出年收入12万元以上、或持有该行白金信用卡或者账户存款200万元以上的视为优质客户；有的银行条件较为苛刻，要求月缴750元及以上的公积金款满1年、净资产达到120万元及以上和职业稳定为公务员；而有的银行则直接规定，在该行存200万元，贷100万元就算是优质客户……而针对这些不同人群的具体情况，每家银行还都划定了多档等级，如某银行针对公务员从科员、科级干部、处级、局级等都还划定了不同的标准。

　　“一般说来，优质客户实际指的是资质较好、贡献度大、风险小的，可以给予一些特别优惠人群的统称，而相关对哪些人能给哪些优惠，银行的执行细则也会随时变动”，闵行区一位中介人士对记者表示，不同的优惠程度从7折到8折都有，一般说来，首套存量不少分布在7折到7.5折之间，而二套以上的存量贷款则多在7.5折到8折之间。

　　人均面积成房贷突破口

　　按照相关规定，只有符合改善型需求的购房者才能获得进一步的折扣优惠，而拥有第二套甚至第三套房的业主一般经济实力较强，房屋面积较大或总价较高，有不少都难符相应标准。不过，中介人员告诉记者，为了在 “转按揭争夺战”中争取业务量，银行在二套房贷款方面也已经越来越宽松。要解决这一问题亦非难事， “可以从人均住房面积方面来突破。”

　　此前，国务院131号文件中表示改善型住房的认定可以以当地人均住房面积为标准。央行上海分行、上海银监局一直没有明确人均住房面积，此前上海业界一直沿用的是上海统计局公布的2007年末上海人均住房面积32.2平方米的标准。

　　而更为关键的是，在此前的实际操作中， 32.2平方米的人均面积究竟是按产证上的业主人数算，还是按户口本上落户人数算，各中介的具体做法都是 “五花八门”。前述太平洋中介人士告诉记者，在他们的实践中， “两种算法都不是”。