自去年10月以来，国家出台了一系列保增长、促发展的宏观调控政策，涉及房地产行业的政策更是密集出炉，其中不少政策大大降低了购房者购房的费用。此外再加上此前房贷险、煤气初装费等费用的取消，物业维修基金的调整，如今购房涉及的费用已大为不同。为了方便购房者在春节购房，记者梳理了购房流程的费用，方便购房者明明白白购房、实实在在省钱。

　　省钱最多：

　　申请房贷七折利率可省数万元

　　对于贷款购房的消费者而言，房贷涉及到的费用最为大宗。去年国家针对楼市出台救市措施，在金融政策调整方面，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。极大地减轻了购房者的费用支出。不过，由于各家银行对政策解读不同，在执行利率优惠方面并不一致。目前申请利率七折优惠的条件是首次置业，而且此前没有发生过不良还款记录。但是实际上不少银行放宽条件，不管是否首次置业，均可申请七折优惠利率。以100万元贷款20年期等额本息还款方式来算，八五折利率优惠方案下的月供是6627元，而七折利率优惠方案下月供是6143元，相差近500多元。因此千万不可小看这七折利率优惠，有条件的购房者要多比较几家银行的房贷具体操作细则，更好地享受金融政策调整后的成果。

　　省钱不少：

　　税费取消或下调能省下好几千

　　去年国家楼市新政中，房地产交易过程中的一些税费作出调整，有降低也有取消的。因此购房者对这些税费的减免要心中有数，以免花了冤枉钱。去年调整涉及房地产税收的政策主要有三项，首先，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；其次，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；再次，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。契税方面，首先，去年11月1日起，契税税率由原来的1.5%下调到1%，以一套均价为1万元／m2的90平方米普通住宅计算，其总价为90万元，就可以节约契税4500元。其次，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。印花税为买卖双方各付万分之五，免征后购房者可以节省450元。再次，对个人销售住房暂免征收土地增值税。土地增值税主要针对二手房交易，需要结合不同的增值情况套用不同的税率，业内人士指出，这部分多则可以为购房者节省数千元。

　　能省则省：房贷险可自选 煤气初装费已免交

　　房贷险是此前购房者买房必须购买的险种，但是从2006年开始，各银行为买房的市民提供商业贷款时，都不再强制购买房贷险了。只有在用住房公积金贷款买房时，才要求购买房贷险。因此，购房者在纯商业贷款时，可自行决定是否购买房贷险。房贷险费用＝贷款总额×贷款年限×费率，此前由于各家银行和公司执行的费率不同，购房者要缴纳不同的费用。一般房贷险费率0.06%，高的有0.08%，最低的有0.04%。假使以最低的0.04%来算，按揭贷款50万元，20年还清，一次性缴清的保险费用为4000元。如今这4000元就可以省下了。

　　购房者还需弄明白的是，以往购房者在收楼时缴纳的煤气初装费已不用再缴纳。广州市物价局规定，从2006年12月26日起，无论开发商是否在此前垫付煤气初装费，新业主都无须缴纳煤气初装费。此前，广州的管道气初装费收取有两种标准：楼房9层及低于9层的，每户要交3000元；10层及10层以上的，每户要收3500元。住户若需安装热水器，还要加收300元的安装费。

　　除了煤气初装费之外，根据2007年7月1日实施的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》有关规定，“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”这意味着，此前名目繁多的电话初装费、有线电视初装费、可视对讲系统等费用均可不用再缴纳。

　　精明信贷Q&A

　　首次改善型置业者、利息七折、二次房贷政策……这些是申请住房按揭的购房人士所必须要明白的新名词。新名词的诞生与在2008年历经重大调整的房地产金融政策息息相关——二套房贷政策在去年年底终于松绑，首次置业者可以享受首付两成、利率水平下调30%的优惠。为理清名目繁多的金融政策以及摸底目前各银行的信贷政策，记者就买房者可能面临的诸多问题请教亿达按揭有关人士。若买房者在购房过程中再发生更多的“疑难杂症”，不妨“货比三家”，多咨询几家银行或按揭机构，肯定可以取得满意的结果。

　　总的来说，消费者在现在的楼市的确可以找到“上帝”的感觉，一来发展商那边价钱好谈，二来得益于银行间房屋贷款市场的竞争，按揭购房的消费者所要缴交的相关款项已较以前大幅下降，而且利率优惠还可以“讲价”。虽说金融海啸危机重重，国内经济有发展放缓之忧，有稳定收入的人士只要做好稳健的财务安排，房子还是买得了。

　　1.首付额、按揭年限如何选择？

　　按照最新的优惠政策，首次置业者可以享受首付两成的优惠，但是贷款成数越高，意味着月供数额越大。为了摊薄月供额，经济收入能力不高的购房者一般选择拉长按揭年限。按照目前的银行利率，贷款利率粗分为两档，五年以下为一档，五年至三十年为另一档。购房者可根据自己的首付能力选择适当的贷款年限。

　　提醒：由于目前银行严格遵守月供额不得超出个人收入的一半这个规定，申请者必须事先计算好按揭贷款总额、贷款年限、还款方式等关键问题，以确保个人收入是月供额的两倍以上。

　　2.申请住房按揭，一般需要提交什么材料？

　　通常来说，买房者在购买一手楼时可以先填写房贷预审表，填上购房者的身份证号、工作单位及收入水平等资料。在银行批下房贷预申请后购房者可与发展商签署购房合同，一般也同时签署按揭合同。

　　提醒：借款人需要提交身份证、户口簿、婚姻状况证明(若是已婚人士，无论房子写一个人的名字或两个人的名字，都必须提交配偶的资料)、收入证明(工作单位开具的月收入证明、工资存折)、资产证明(银行流水单、房产证、基金股票)。资产证明为非必需的资料，仅作为银行审核购房者经济能力时参考之用。若申请公积金贷款，必须提交个人缴存住房公积金的有关存折。

　　3.对于首次置业的人士，是否都能做到首付两成和利率七折的优惠？

　　该问题取决于申请人自身的资质(二手楼还需考虑抵押房产的资质)，如果申请人信用记录良好，个人收入超过贷八成利率七折下的月供额的两倍，则可能获得通过。

　　另外，二手楼抵押贷款，银行一般情况下不会批超过七成，即使评估价到位，普遍为六成多。

　　4.公积金贷款VS商业贷款，选择哪个好？

　　对于首次置业人士，个人有缴存住房公积金的，可以选择公积金贷款或商业贷款或公积金加商业贷款的组合贷款。

　　公积金贷款与商业贷款有以下区别：公积金贷款银行较少。以广州为例，可以办理住房公积金贷款的银行为中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国银行、交通银行五家国有商业银行。住房商业贷款则可以在各大国有及可以提供人民币贷款业务的外资银行办理。

　　公积金贷款额度有额度限制。目前广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为80万元，这个额度已比以前提高20万元。住房商业贷款则无限制。

　　公积金贷款审批时限较长，费用较高。公积金贷款审批流程较长，可能耗时长达两个月至七八个月，且住房公积金贷款强制购买房屋保险，各种费用加起来在3000元以上；商业贷款则可以选择不购买房屋保险，相关费用也较便宜，大约在500~1500元之间。

　　提醒：在2008年多次减息及出台新金融政策(首付两成、利率下调30%)后，同年限的公积金贷款与商业贷款利率相差不足0.3%，两者月供额相距约为50元。亿达按揭业务经理周翠芳建议，考虑二次置业的首次置业者适宜在购买第一套房时使用商业贷款，二次置业时再申请公积金贷款，以避开尚未正式取消的二次房贷政策。对于首次置业者，申请公积金加商业贷款的组合贷款，商业贷款部分仍然可以享受下调30%的优惠。

　　5.住房按揭客户如何享受开发商一次性付款的优惠？

　　开发商为争取尽快回笼资金，一般对一次性付款的客户提供更优惠的折扣，如按揭购房者享受9.8折，一次性付款的客户则可以获得9.7折。坊间有一些中小商业银行为吸引住房按揭贷款，特别推出一项服务，让住房按揭客户也可享受一次性付款的优惠。

　　据了解，常规的个人房贷模式是住房抵押按揭贷款，即购房者先与开发商签下按揭购房合同，然后由开发商担保，向开发商指定的银行申请贷款。在此过程中，实际上银行并没有直接面对购房客户。而新出现的购房按揭贷款，则在购房者交了首付款，和开发商签订了商品房买卖合同后，拿着购房合同及相关资料直接到银行办理住房按揭贷款，银行将购房合同到产权中心办理预抵押登记，而后将资金划入开发商账户。由于只需5~7个工作日可将贷款拨付开发商账户，开发商一般愿给购房者一次性付款优惠。由于这种购房按揭贷款不要求开发商提供阶段性担保，银行承担的风险加大，银行需要置业担保公司为购房者提供担保，担保费一般为贷款额的0.2%~0.3%左右。

　　提醒：购房者必须了解清楚开发商的折扣优惠细节，有的开发商对于特价单位或一口价单位不再额外提供任何优惠，按揭客户、一次性付款都一视同仁。有意采用这种付款方式的按揭客户必须提前与银行做好沟通。

　　6.二次房贷如何能享首次置业优惠？

　　2007年9月出台的二套房政策(首付4成以上，二次房贷利率为基准利率上浮10%)至今仍未正式取消，二次按揭购房者怎样才能享受到首次置业优惠呢？

　　已结清第一套住房贷款的二次按揭购房者，可以享受首次置业优惠(首付两成、利率7折)。中国银行、招商银行、兴业银行、广东发展银行和建设银行均可以办理有关业务。

　　尚有按揭物业的二次按揭购房者，如果家庭人均居住面积小于广州人均居住面积19.9平方米的，可提供房产证明资料，向银行提出按首次改善型置业办理，享受首次置业优惠。有的银行在审查申请人的贷款记录时，采用以个人为单位来查询有关记录，家庭购房者可以考虑以无贷款记录的家庭成员的名义提出贷款申请。

　　提醒：对于人均居住面积超过19.9平方米的，目前有部分银行对此类客户私下推出七折利率优惠，有意向的客户可向各大银行逐一查询或向按揭公司了解。此外，贷款额度如果较高的，又满足公积金条件的，可以申请公积金贷款。另外，可以根据自身情况，适当考虑一些银行推出的房贷产品，比如固定利率(目前固定利率执行利率比基准利率略低)。