6月深圳63%楼盘跌幅不超过5%

　　6月30日,深圳中原地产发布最新的领先指数报告,指出全市六区175个样本楼盘成交均价为17377元/平方米,环比下跌2.40%。记者注意到,这是房地产新政出台以来,顺延5月房价下跌行情的进一步下探。6月全市六区指数均出现下跌,其中,跌幅最大的区域为罗湖区和南山区,分别为2.89%和2.78%,跌幅最小的为龙岗区,仅为1.33%。

　　资金压力导致开发商降价

　　深圳中原地产董事总经理李耀智认为,5月份时虽然领先指数出现下跌,但开发商资金仍然充裕,个别开发商降价、促销,也只是为了回收资金,为下一步部署做准备。

　　6月4日,住建部、中国人民银行、银监会在联合发出《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》,明确提出了“认房又认贷”新规,对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范。根据最新的认定标准,总体上,拟购房家庭成员名下任何实际拥有的成套住房数量都被计入二套房统计之列,所谓家庭则包括借款人、配偶及未成年子女,同时新规通过“房屋登记系统”、“银行贷款记录”和“贷款人尽责调查”三重把关堵住二套房的贷款漏洞。业内观点普遍认为,这一政策无疑加速了房价的进一步下挫,同时也明确了政府坚决继续调控楼市的决心。

　　在市场上,开发商也开始出现了不同的表现。继恒大地产在5月份的8.5折优惠之后,陆续有部分地产商通过一系列“暗降”的方式吸引大批观望中的刚需置业者。也有一部分开发商仍然坚持不降价。据报道,在南山,就至少有4个大户新盘已封顶未拿证。

　　李耀智分析说:“可以看到开发商们有两种选择,一方面,一些大的上市企业,像万科、佳兆业等需要资金周转较多,每年都有任务和业绩向股民交代,所以率先降价；还有一些开发商手上的土地不多,压力也不大,短期没有动作。今年的调控跟2008年不同,毕竟大的经济环境不一样,接下来开发商的走向要看资金来源,比如是通过银行贷款还是企业自己发展,看他们会不会存在资金方面的压力。”

　　报告也认为,在政策压力下,房地产调控各利益相关方的角力相持,调控预期效果已凸显,降价已成为一种必然。加之日前国土资源部提出的再提10%的土地出让金,也表明了土地政策参与楼市调控的态度,这将给开发商的资金链带来更大压力。深圳楼市已正式步入下跌通道,下跌幅度将取决于政策进一步调控的严厉程度。

　　价格还会下跌但空间不大

　　经历了4、5月份政府一系列严厉政策之后,市场进入了一个政策的执行期和观望期,成交量低位徘徊,价格持续走跌。昔日的投资客已被政策隔离在外,而活跃在市场上的大多是刚性需求置业者。

　　价格是影响刚需置业者购房最大的因素。在新房市场价格松动的带动下,二手市场也同样升温。指数报告显示,6月的看房量明显增加,置业者入市意愿也有所提升,成交的重点也转向以中小户型和中低价位的首次置业者为主。

　　李耀智表示,从最近的市场情况来看,成交主要集中在中小户型和关外,而在豪宅方面,价量没什么变化,因为投资者普遍认为未来豪宅的供应比较小,仍是稀缺物业。

　　根据深圳中原统计,在用于编制指数的175个样本楼盘中,82%样本楼盘价格相比前三月均价出现下跌:约4%的样本楼盘跌幅大于-10%,15%的样本楼盘跌幅在-10%—-5%之间,有63%的样本楼盘跌幅在-5%—0之间。18%样本楼盘价格相比前三月均价出现上升:15%的样本楼盘升幅在0—5%之间,2%的样本楼盘升幅在5%—10%之间,仅有1%的楼盘上升幅度大于10%。

　　此外,6月出现价格下跌的样本楼盘明显增加。价格涨跌幅度的分布也出现明显变化,相比5月份样本楼盘价格涨跌分布,6月价格下跌的样本楼盘大幅增加,尤其是价格下跌幅度在-5%—0之间的样本楼盘比例上升最多,相反价格涨幅在0—5%之间的样本楼盘比例下降最多。该报告分析认为,从样本楼盘价格涨跌幅度的分布来看,6月多数楼盘遇新政后平抑明显,反映出本轮调控的效应所在。

　　对于未来的指数走向,李耀智认为,如果没有更多的政策出来,未来的指数应该还会跌,但跌得没有有些人预想的那么多,“整体经济没有那么坏,尤其是这段时间,很多买房的客户都认为近期还是可以入市了”。