上海投资客集中区域 领跌新政后二手房市场

　　本周，记者连续走访了浦东联洋、普陀长寿路、南静安等沪上多个二手房热门成交板块，发现随着沪版调控细则迟迟未出，前一月度的抛盘势头至今已经大幅减弱；价格方面，前期投资客的多寡，在很大程度上左右了区域房价的降幅。

　　而从区域来看，投资客较为集中的长宁古北、徐汇中心、南静安、浦东川沙，投资客抛盘占新增挂牌的六成以上，其成交均价也随较新政前高点滑落10%-20%。相反，一些自住率相对较高的区域，如浦东联洋和川沙老镇等地，前期自住客比例高达70%-80%，房价水平则在经历初步小幅下调后呈企稳迹象。

　　中远两湾城板块：

　　投资客放盘不急不慢

　　4月政策出台后，中远两湾城的投资客“慌了神”，一时找不到方向，于是5月份爆发了投资客的集中抛盘，挂牌量是4月份的3倍，但是进入6月，两湾城的挂牌量呈现平稳上升态势。上海中原两湾城板块区域竺忱经理表示，现在中远两湾城挂牌量基本和5月持平，价格有所松动，跌幅在5%-10%左右，成交量比5月上升约10%-15%。

　　上海中原两湾城一店经理施振毅告诉记者， 6月两湾城已经没有大量放盘现象，而是陆陆续续的放，投资客已经没有政策初期那么急躁了，多数房东的心态是 “不急不慢、能卖就卖”。

　　据记者了解，目前在两湾城的投资客中，“温州客”占到了40%左右的比例，也正是这批团结的温州客操持着放盘的大局，他们手上一般持有多套物业，5月由于政策效应，加上上海细则迟迟不出，加重了他们的担忧，故多数人打算先清空在上海的物业然后另作投资打算，直接造成5月挂牌量大升。进入6月，政策并无变化，投资客的恐慌情绪逐渐消散，只有部分房东急于套现而主动降价，使得整体成交价下跌5%-10%左右。

　　记者在调查中遇到这么一则案例——一位温州投资客，他手上持有3套物业，一方面政策出台加大了他贷款的压力，另一方面房东已经有了其他的投资计划，所以需要快速回笼资金，想要快速出售两湾城四期一套100平米的2房，起初挂牌270万元，均价在26000元/平米左右，当发现看房客户不踊跃后，现在愿意以24000元/平方米的单价出售。

　　“目前该板块的投资客已经比去年市场好的时候少了50%，”两湾城一店施经理表示，“存活”下来的这批投资客一般资金实力较强，虽然不是“非卖不可”，但他们也认为上海房价在近几年已经到了顶峰，所以如果能够出手卖掉也不错；但另一方面他们又长期看好后市，所以7成左右的投资客甚至表示，等市场回暖了仍然会“杀”回来继续投资。

　　陆家嘴板块：

　　投资客多“按兵不动”

　　业务员小刘近日接待了一位客户，他看中了世茂滨江的一套237平米的3房，房东挂牌1250万元，客户想要1200万元拿下，但房东并不急于出手，一分也不肯让，价格十分坚挺，结果导致交易“流产”。

　　客户表示很不能理解：“不是有报道说，1300万元的世茂滨江最终1000万元成交，而现在怎么连50万元都还不了？ ”房东则表示，江景豪宅卖一套少一套，等他资金周转不灵了再降价卖也不迟。