100平方米45万 上海一工业用地“住宅化”开卖

　　新政影响下的二手市场成交量低迷已经两个月有余。就在中介纷纷叫苦之际，上海的二手买卖市场却出现了“45万100平方米”的超低价房源，一时成为了中介的抢手货。

　　如此低价的房源究竟从何而来？在众多中介经理人的口中，抛售房源的温州投资客身影再次出现。然而，据《每日经济新闻》记者调查发现，这些在多家大型二手房源网站上被冠以 “张江最低价的住宅！(价格)仅当地纯住宅的30%！”的张江东区人才公寓，能够低价开卖的真正原因并非炒房团，而是因为该园区产权证上标明的土地性质实为工业用地，厂房用途。

　　根据记者了解到的信息，该公寓原是由张江东区高科技联合发展有限公司集中购买，上海国际机电数码园工业用房改建而成的。且记者从上海浦东新区建设和管理委员会房产处证实，只有这一批由政府批准的人才公寓的房源可进行住宅形式的租赁，但不可进行出售。

　　厂房“住宅化”开卖

　　“其实就是住宅，(房子)绝对可以住！这个小区跟一般的住宅小区一模一样，只是产权证上由于当时政府的审批是工业用地而已。”一位姓周中介经理人斩钉截铁地告诉《每日经济新闻》记者。

　　记者在一家名为“58同城”的网站上也确实发现了其比“住宅”还要“住宅”的房源描述：“套内有厕所、厨房、天然气、宽带、有线电视，380电源，套内可自由分隔，得房率90%(常规装修为三室两厅一卫)；双阳台、板式结构；配套设施：小区周边有银行、宾馆、超市、菜场。”

　　“操作都很正规，我们已经卖出好几套了。不能卖我们也不会挂牌。你要是买的话，过来给你看产权证也行。交易成功，我们可以给你办理个人产权证。”当记者以购房者身份咨询时，另一名姓赵的中介经理人告诉道。

　　据该经理人介绍，张江东区人才公寓是2006年开发的，当时政府批地为工业用地，虽然此小区的产权性质是厂房，但是出售的房源都是住宅，一旦交易，还可以办个人产权证。

　　赵经理人还称，购买此类工业用地房源，除了产权证上土地性质的不同，与购买一般住宅房源的区别就在于，购房者必须一次性付款，土地使用权为50年，且购房者入住后所要缴付的水、电、煤气费等，是以工业用地的收费为标准的，其他没有任何区别。

　　记者还从赵经理人处获悉，园区的房源有很大一批是在温州投资客的手上，这些在二手市场上挂牌的房源也是投资客在抛售。目前，开价45万100平方米的房源若叠加上一系列税收，总价一般在60万左右。这个价格与周边的房源相比，非常便宜。

　　销售合法性存疑

　　“这个园区的房子我们去看过，但是不太好卖啊，我们中介也要看房源潜力，它的土地性质是工业用地，房子建造得既不像住房又不像厂房，不伦不类的，而且本身在张江唐镇这样比较偏僻的地方，说是工业用地的土地性质，怎么交易也很令人头疼，所以我们也就没有再去搞(明白该园区房源的实际状况)。”当记者询问张江东区人才公寓项目的相关信息时，21世纪不动产金桥民耀路店的经理唐伯涛如此表示。

　　那么，在经过“住宅化”后的厂房流入二手市场进行销售，究竟合法与否呢？

　　记者首先从上海浦东新区建设和管理委员会房产处了解到，张江东区医疗器械园曾由张江东区园区办收购了一部分厂房，且经过区政府批准，作为人才公寓在使用，以解决张江东区产业园区人才公寓配套的缺乏。这是一个在政府指导下的官方集团行为，“如果是在这个范围之内，房源可以作为住宅使用；而在这(范围)之外的(房源)，买卖的是厂房，就应当为厂房使用。此外，在新区范围内已批准的用于人才公寓租赁使用的房源是不可以用来出售的。”

　　如此说来，目前的二手市场上被温州投资客抛售的张江东区医疗器械园房源都只是该园区工业用地性质的厂房房源，只不过经过了中介、房东等一系列的“住宅化”包装，才开始挂牌出售。

　　浦东新区建设和管理委员会房产处工作人员还表示，对于房地产部门，区别住宅还是厂房交易的标准，就是买卖双方“签署合同房屋的权属登记性质”。

　　专家称钻了政策漏洞

　　记者随后致电上海房地产交易中心的相关工作人员，询问有关房屋买卖产权证的办理问题，得到回复称，产权证的办理只需要买卖双方出示各自身份的证明，以及交易合同。一旦所需文件提供完整，即可受理。

　　调查中不难发现，工业用地在中介手中挂牌，以住宅形式交易的模式确实可以成立。只要买卖双方达成共识，并能出具相关身份证明，交易即可成功。

　　对于厂房“住宅化”开卖的现象，易居臣信市场研究中心杨晨青认为：“这属于在钻政策不完善的漏洞。”

　　杨晨青进一步解释，现在政府在策划的公租房里就有关于人才公寓的条款，其实是为了保障外地引进型的人才在上海的住房问题。用租赁的形式是合理的，虽然公租房的细则还没落实，但是肯定会对其出售做限制，甚至禁止出售。(记者 罗伦)