房产价格不只与城市价值有关

　　房价成了房地产行业永恒的话题。对于房价高低恒定标准，每个人站的角度不一样，得出的结论可能大相径庭。比如任志强与谢国忠。因此我们需要一个大家都认可的角度去探讨房产价格，对于调控或者投资才具有更强的现实意义。

　　特定城市的房产价格，主要体现的是供需双方的内部博弈状态和趋势。供需双方会体现出整个城市的基准价格，形成价值准绳，从这个角度来说，重庆城市价值决定房产价格。

　　不过，供应方与需求方内部博弈才是决定市场价格的最核心因素。比如在2008年重庆房产市场价格异动的核心因素，在于南奥、鲁能与保利三大全国开发商集体大幅度降价，供应方生存博弈下的区域策略导致了重庆2008年市场价格大幅度下挫。

　　从区域策略来看，重庆会成为全国大开发商率先降价区域，价格与价值偏离幅度不高，市场价格敏感度高，价格轻微变动就可以得到量的效应。而需求方的相互博弈则会导致价格大幅度上升(抢购效应)，从价格的行业规律来看，2008年、2009年行情并不是供需方博弈导致的，而是供应与需求方单方面导致的。

　　重庆房产价值会因为两江新区得到改变，但重庆房产价格决定因素并不在此。在全国大开发公司全面主导重庆房产市场的时候，开发公司与购买者资金流与对市场价格的期望才是市场价格的决定因素。

　　□王雪松 　　重庆容磁企业咨询公司总经理