业内人士称：7、8月份北京房价有望全面松动

　　以价换量成开发商共识，局部和个别项目的市场热度是否能印证整体市场已趋向整体回升？业内专家普遍持谨慎观察态度———

　　新开项目低价入市 以价换量成开发商共识

　　新政后 上周商品房日均成交首破百套

　　多位专业人士认为：7、8月份北京房价有望全面松动

　　●专家认为

　　楼市探底反弹论为时尚早，真正的全面降价潮有望出现在7、8月份

　　在经历了一轮买卖双方的深度博弈之后，一直以来“铁板一块”的京城房价近半月来也出现了一些较为明显的松动。在政策压力和市场现实双重影响下，开发商逐渐认清市场现实，近期推出房源定价相比以往渐趋合理，获得了部分市场购买力的认可，而不少商住办公类项目抢在“非住宅散售全面叫停”的政策大限之前，以较大幅度降价姿态集中入市，也对楼市形成一定刺激。

　　然而这一初嗅“暖意”的市场局面是否会是“昙花一现”？局部和个别项目的市场热度是否能印证整体市场已趋向整体回升？业内专家普遍仍呈谨慎观察态度，“楼市真正实现探底回升恐怕仍需假以时日，这也说明在经历了相当长时间一段观望停滞期后，楼市买卖双方也正在回归理性，市场有所复苏，毕竟暗流涌动总比一潭死水的局面更让人值得期待。”业内人士如是说。

　　●市场表现

　　上周商品房日均成交首破百套

　　部分新开项目低姿态入市获“惊喜”

　　“6月19日开盘当天我们的220多套房就基本销售一空，说实话我们自己事先也没有预料到在目前的市场状况下买房人还能有这样的热情，这也让我们对下半年的市场有了更大的憧憬。”京西南大盘天鹅湖项目开发商华银地产总经理王玉玲在接受采访时表示，该项目近期推出的小户型精装修产品“云顶公馆”颇受市场认可，由于总价相对较低且产品对位，开盘场面相当火暴，让时下“忐忑不安对市场缺乏信心”的开发商着实惊喜了一把。而同样的喜悦也出现在首开·东都汇、保利·茉莉公馆、万科·长阳半岛等几个近期新开盘项目上，开盘至今的销售状况让“弱市”下的开发商深感满意。调查表明，这些目前状态下获得市场认可的项目均具有一些共同特点：在区域内定价相对较低、产品以中小户型为主，户型格局特点鲜明，区域发展前景广受看好，这也成为时下买房人决定出手与否的最重要因素。

　　数据监测上也能让人“嗅”出近期的市场暖意，来自搜房网数据监控中心数据显示：2010年第26周(6.28-7.4)北京商品住宅期房签约1345套，环比第25周(6.21-6.27)上升106.61%，日均成交192套，新政后日均成交首次突破百套。7个商品住宅项目在刚刚过去的上周获批预售证，2642套房源入市。

　　“市场购买力一定程度上被唤醒，也让部分开发商坚定了取证入市的信心，尽管市场形势整体仍然比较低迷，但是我们也乐于看到正在出现的转好迹象。”行业人士表示。

　　事实证明，除了个别住宅楼盘之外，部分商住产品在这一波的“小高潮”中也发挥了颇为关键的作用，北京市房地产交易管理网的最新统计数据显示，当月成交商业地产近600套，与住宅销售量基本持平，而销售额更是在住宅销售额的两倍以上。“6月初开盘至今，我们项目的300多套商住公寓销售率已经超过70%”，上周末在朝阳北路商住楼盘首开·东都汇采访时看到，销控表上的绝大多数房源均以标红为“已售”状态，而开发商销售负责人也承认，17500元/平方米、买一送一的5.4米层高LOFT空间等优势促使买房人果断出手， “抢在商改住全面叫停前入市的项目在时下都比较吃香，末班车心态对买房人影响不小”。 中原地产三级市场总监张大伟表示，同时商业地产受到北京限购令和二套房贷款政策制约程度明显低于住宅，其价值此前被低估以及回报率较住宅高，都是当前商业地产趋热的主要原因。

　　●楼盘动态

　　老盘后期降价倒逼新盘定价

　　以价换量成开发商共识

　　新盘定价“就低不就高”换取市场认可效果不错，老盘后期在新盘价格打压下也纷纷选择大幅度折扣优惠“挣抢”客户，“白刃相加”的价格战正在更多的区域内打响，而老盘后期的降价趋势又进一步倒逼了新盘定价的“水位”。

　　在京洲世家项目6月29日推出7.2折特惠房后，6月28日刚刚拿到预售许可证的通州新盘金隅花石匠也公布了一期16000元/平方米的开盘售价，而同期通州区域绝大部分项目的价格均在20000元/平方米以上。

　　业内人士认为，京洲世家的大幅度折扣与金隅花石匠的低价开盘，毫无疑问会对同区域其他开发商形成压力，从而调低周边7月入市的新盘定价并加速其它项目降价的过程。例如预计7月底开盘的华业东方玫瑰项目，销售员便透露价位估计在16000-17000元/平方米左右，低于此前预测的开盘价格18000元/平方米以上。

　　“北京7月新开盘项目尤其是纯新盘大多位于5环外，所以一旦通州房价出现比较大的降幅，其他城郊区域的房价很可能出现联动反映。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

　　而亚豪机构市场总监郭毅也分析表示，老盘后期价格的松动对新盘将产生无形影响，一定程度上会倒逼新盘定价，但是纯新盘优势在于价格制定相对没有“后顾之忧”，只要比周边在售项目价格低一点，先期吸引购房者，等楼市回暖后再往上涨也来得及。而这也意味着，调低新盘价格将在7月份频繁出现。

　　“以恒大为例，之所以上半年全国大型房企中仅有它完成了年初预定的目标，显然与其提前采取全国降价销售的策略是分不开的。而众多开发商也明确的看到了这一点。所以在恒大宣布85折优惠后，绿城也表示在全国范围内降价，万科在上海低价推盘后的平均认购率也超过了70%。”某知名房企老总也明确表示即将开盘的旗下项目目肯定会进行大幅度优惠，以价换量已经成为不少开发商的共识。

　　●行业观点

　　整体降价趋势将进一步体现

　　7、8月份北京房价有望全面松动

　　“全国70个城市今年5、6月份的销售额较去年同期有明显下降，类似北京、上海等一线城市的销售额甚至较去年同期下降近八成。所以面对下半年可能出现的销售下滑，这些房企要实现全年销售任务的目标可能会更加困难。而解决销售难题最简单的办法无疑就是降价销售。6月下旬这半个月的市场初步回暖现实也在一定程度上印证了这一思路。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说。

　　“普通住宅成交价的小幅下调的原因是房企迫于销售业绩下滑压力，试图通过各种方式实施试探性调价策略，稳定或消化先期已积累的潜在客户。预计在政府调控决心明确、市场普遍观望的背景下，主流房企对于后市预期将进一步分化。这些企业下半年的销售策略会因项目产品差异、销售节点差异和资金压力差异等因素，差异化更加明显。可以预见，下半年，各企业的营销活动或将更加丰富多样，促销力度将比较明显；普通住宅产品将成为市场的促销主力和成交主力；一部分开发商企业或将在土地市场上以供应计划规模突出、土地出让制度调整为契机，展开新一轮的资源争夺。”中国指数研究院分析人士表示。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰介绍，按照以往调控的效果来看，房价往往会在政策出台两个月左右产生反应，尤其是绝大多数开发商已经看到政策“松口”几乎不可能，因此最晚在7月初采取全面降价的销售政策，以应对当下市场。亚豪机构市场总监郭毅也认为，目前的些许市场暖意让低迷已久的楼市出现一线转机，而卖方市场向买方市场的全面转化将促使困局之下的开发商不断提高产品性价比，并提供更高附加值，要么是产品本身特点鲜明、优势明显，要么是园林到位、配套较完善，且要根据项目所在位置和目标客户群的需求，有针对性地调整。而在价格方面，现在不可能再盲目喊出高价了，性价比在现阶段楼市中将成为重中之重。

　　多位专业人士表示，从目前的市场变化来看，低迷楼市下转机正在初步显现，而6月份成为这一轮调控的拐点， 7、8月份北京楼市有可能会迎来全面降价。另据消息称，国土资源部、住建部两个监管部门日前不约而同地表示，将加强房地产市场下一步的宏调政策，并准备再提高一成的土地出让金门槛。对此，有业内人士认为，提高土地出让金的比例有利于传递政策信号，同时也促使开发商在整个房地产交易方面，在价格方面出现比较灵活的变化。(邱 旸)