房产律师生意是新政前四倍多

　　楼市新政出台，房产交易领域爆发了一系列纠纷。

　　在骤然提高的首付和利率面前，大批已经下订单的二次购房者犹豫了。很多人选择放弃交易。

　　看到曾经的预订客户纷纷毁约，开发商不干了。他们手执购房合同，将退房者告上了法庭。

　　在新版的《商品房买卖合同》中有关“交易违约”的条款，从此前的短短两句，增加至如今长长的近十段文字，一口气增加了整整343个字符，几乎前所未有。“每一条新增的条款，背后都对应着一大堆关系复杂、难分对错的纠纷案例。”浙江腾飞金鹰律师事务所的吴方荣律师说。

　　三户家庭的僵持：两宗交易同时被卡

　　近来爆发的交易纠纷有多复杂？有一个案例很能说明问题。

　　今年4月，家住翠苑四区的张启，看上了同小区一套80平方米、2室2厅的二手房。一家人在40多平方米的小房子里挤了十来年，张启受够了。他打算换房。

　　房东邓先生开价160万元。张启犹豫了一下，付了订金，签了意向购房合同。双方约定1个月后过户。“在这段时间里，先把自家那套1室1厅的老房子卖掉，就能凑足首付款，剩下的钱还能付一段时间的按揭。”张启这样盘算。

　　一切都很顺利。张启的这套小房子挂牌以来，迅速引起众多买房者关注。最后，温州人秦先生下了订金，成交总价为103万元。双方约定4月底付款、交房。

　　随后出台的楼市新政，让这两宗交易都泡了汤。

　　秦先生在杭州没有社保和缴税记录，无法获得银行贷款，放弃购房。为此他支付给张启2.6万元的违约金。

　　张启没能卖成房子，凑不齐买房款，提出解约，并愿意将秦先生支付给他的2.6万元转给邓先生，作为赔偿。

　　只有邓先生不同意。

　　他通过律师，给张启发去了一纸律师函。要求张启如期履行意向购房合同，否则必须按照合同约定，支付金额为总房款10%(16万元)的违约金。

　　“按照道理么，订金给你就是了。我就是这么对我的买家的。谁知道这个人噶较真！”张启说。

　　3个月过去了，这起纠纷还在僵持。

　　一家开发商的诉讼：买房客户拖延付款

　　在楼市新政执行以来的100多天时间里，类似的房产纠纷层出不穷。特别是“国十条”执行初期，由于房贷门槛的提高、对外地人贷款购房的限制，使得一批买房者打起了退堂鼓。

　　城东一楼盘，上周向一对本地夫妻发出了律师函，理由是他们有意拖延付款。这对夫妻在4月15日签约买房，本想等双休日后再办贷款。新政出台后，房贷从紧。他们也被银行查出在主城区已经买过了一套住房，如今再要买房，必须按照二套房对待，首付从3成提高至4成，利率也从9折变为基准利率的1.1倍。如此一来，首付的压力增大，每个月还要多还银行800多元。他们决定拖延时间。此举惹恼了开发商，将其告上法庭。

　　胡尹琳多年前曾经按揭购买过一套单身公寓。后来经济条件改善，搬到了野风现代城，将原来的小公寓出租。今年2月楼市火爆之际，她卖掉了单身公寓，打算再投资一套房产。4月份，她在某新开楼盘预订了一套小户型公寓。结果到办理房贷时，银行审批发现：她有两次贷款记录、且目前已有房产，若再买房，必须按第三套房办理贷款。“5.5成首付、1.2倍的利率，比我的预算高太多了。”胡小姐心疼10万元的订金，但又凑不齐首付款。只好请律师和开发商做庭外调解。

　　深圳人甘先生，在3月份签下了之江某楼盘的购买合同，总价180多万元。还没等办好按揭，他就被公司派往迪拜考察。一去两个多月。回来后发现：楼市变天了。同类型的公寓，如今都有一定的折扣。甘先生于是决定：不要开发商手上的5万元订金，先退房再看看行情。“其实100多万元的首付，我付得起。但就是觉得现在政策那么紧，房价下半年肯定要跌一跌，现在买不就接了最后一棒么？”

　　某律师事务所的业务：房产案子是新政前四倍

　　“楼市新政导致的房产纠纷，层出不穷。”吴方荣律师说。他介绍，仅他们事务所，最近3个月，每个月都会接到约40多个与房产交易纠纷有关的咨询。这个数字是新政出台前的四倍。“光是催促购房者付款的律师函，我们就发出了31份。而去年全年也没有超过10份。”

　　在吴律师的记录本上，发生纠纷的房产交易，主要集中在新政出台的前后几天，纠纷的主要原因则是购房者无力支付房款——要么是外地购房者无法得到银行贷款，要么是新政后二套、三套房的首付比例和利率大幅提高。

　　大量的交易纠纷，使得交易双方对“违约风险”的关注，上升到一个新的高度。在“国十条”出台后的半个月时间里，开发商和二手房中介就已经开始琢磨在合同里加入以上“补充条款”。新版的《商品房买卖合同》里，第七条“买受人逾期付款的违约责任”花了长长的篇幅，对房贷办理过程中可能出现的不确定因素，都做了详细的描述，并提出了违约需承担的责任(详见附件)。

　　“如今，新政出台已经一百天了，按揭贷款难是购房者和开发商都可以预见的问题。”浙江六和律师事务所的刘成林律师认为，开发商或二手房卖家在购房合同里增加防范贷款风险的条款，符合法律规定。但今后的购房者也有办法能够规避这一风险，譬如可以在签下合同前，带着自己的资信记录和收入证明，提前去银行进行咨询，或要求模拟审核。如果银行初审没有问题，就可以放心签下合同；如果被发现有资信污点，或没法享受优惠政策，则也可以为下一步的应对赢得时间。

　　“新政让每个购房者在挑房子之前，先要认真考虑一下自己有没有支付能力，”吴方荣说，“掂量一下是不是能获得贷款，是不是能拿得出那么高的首付。”

　　购房者注意：

　　新版《商品房买卖合同》中有关“房贷办理风险”的补充条款：

　　1.购房者如遭遇贷款政策变化而不能获得银行贷款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约；

　　2.因购房者个人资信原因，或不能提供相关资信文件，导致不能放款的，购房者须以其他支付方式完成支付，否则即视为违约；

　　3.银行同意放款，但贷款额度低于申请额度的，购房者须补足余款，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约；

　　4.银行要求提高首付比例的，购房者需在15天内补足余款，否则即视为违约；

　　5.银行要求提高利率水平的，购房者须按要求履行，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约；

　　6.经银行审核后，要求增加资信文件的，购房者须在7天内提供给银行，否则即视为违约；

　　7.购房者若遭遇公积金政策变化而不能获得公积金的，购房者须在15天内转为商业按揭，或以其他支付方式完成支付，否则即视为违约。来源： 都市快报 　作者： 肖俊健